Dove investire in affitti brevi nel 2026: come scegliere la località giusta

Comprare un immobile da destinare agli affitti brevi è una delle decisioni di investimento più importanti che un host o un property manager possa prendere. E la scelta della località è, in assoluto, il fattore che più incide sulla redditività dell’operazione. Un appartamento identico a Roma e a Tropea può generare rendimenti completamente diversi, non solo per il prezzo di acquisto ma per l’andamento della domanda turistica, la stagionalità, la concorrenza e il quadro normativo locale.

In questa guida analizziamo i criteri fondamentali per valutare una località, le differenze tra mercati consolidati ed emergenti, e gli strumenti pratici per prendere una decisione basata sui dati.

I criteri fondamentali per valutare una località

Non tutte le località turistiche sono uguali quando si parla di investimenti immobiliari a scopo di locazione breve. Ecco i fattori chiave da analizzare prima di qualsiasi decisione di acquisto.

Stagionalità e tasso di occupazione

Il primo indicatore da guardare è la durata della stagione turistica. Una località balneare con tre mesi di alta stagione e nove mesi di serrande abbassate ha una redditività potenziale molto diversa da una città d’arte che registra presenze tutto l’anno, o da una località montana con doppia stagione (estate trekking, inverno sci).

Secondo i dati dell’Osservatorio Nazionale del Turismo, nel 2025 le località con la stagione turistica più lunga in Italia sono state le città d’arte (Roma, Firenze, Venezia, con tassi di occupazione medi annui superiori al 70%), seguite dalle località con doppia stagionalità (Alto Adige, Trentino, Val d’Aosta) e dalle destinazioni business (Milano, Torino, Bologna).

Il consiglio pratico: non guardare solo il tasso di occupazione di agosto. Analizza i dati mensili degli ultimi tre anni. Una località con l’80% di occupazione ad agosto e il 20% a novembre è un investimento molto diverso da una con il 55% costante tutto l’anno.

Prezzo di acquisto e rendimento locativo

Il rapporto tra prezzo di acquisto e ricavi potenziali determina il ROI dell’investimento. In linea generale, le località emergenti offrono prezzi d’acquisto più bassi ma anche rischi più elevati legati alla minore prevedibilità della domanda. I mercati consolidati hanno prezzi più alti ma offrono maggiore certezza sui flussi di cassa.

Un indicatore utile è il moltiplicatore del prezzo: quante annualità di ricavi netti servono per ripagare l’investimento. Nelle città d’arte italiane, questo moltiplicatore si aggira tipicamente tra 12 e 18 anni. Nelle località emergenti, può scendere a 8-12 anni, ma con maggiore volatilità.

Concorrenza e saturazione del mercato

Prima di acquistare, verifica quanti annunci di affitti brevi sono già attivi nella zona. Inside Airbnb e AirDNA offrono dati granulari sul numero di listing attivi, sul tasso di occupazione medio e sul ricavo per camera disponibile (RevPAR) a livello di quartiere.

Una regola empirica: se in un raggio di 500 metri ci sono più di 100 annunci attivi con caratteristiche simili a quelle che vorresti offrire, la concorrenza è già elevata e dovrai distinguerti sulla qualità del servizio piuttosto che sul prezzo.

Accessibilità e collegamenti

Un immobile bellissimo in una località difficile da raggiungere faticherà a riempirsi fuori dall’alta stagione. Analizza: distanza dall’aeroporto più vicino (ideale entro 60-90 minuti di auto), presenza di stazione ferroviaria, frequenza dei collegamenti, disponibilità di parcheggio.

Quadro normativo locale

Questo è forse il fattore più sottovalutato e potenzialmente più rischioso. Il quadro normativo per gli affitti brevi in Italia è frammentato: ogni Regione e molti Comuni stanno introducendo regole proprie. Prima di acquistare, verifica:

Esistenza di limitazioni al numero di licenze per affitti brevi nella zona
Obbligo di residenza per il locatore
Restrizioni urbanistiche nei centri storici (diverse città, da Firenze a Bologna, stanno limitando nuove aperture)
Aliquote IMU e TARI applicate alle locazioni turistiche (alcuni Comuni, come Marsala, stanno equiparando la TARI degli affitti brevi a quella degli hotel)

Mercati consolidati vs mercati emergenti

Mercati consolidati: città d’arte e destinazioni iconiche

Roma, Firenze, Venezia, Milano, Costiera Amalfitana, Lago di Como. Vantaggi: domanda stabile e prevedibile, infrastrutture turistiche sviluppate, facilità di accesso internazionale. Svantaggi: prezzi di acquisto elevati, concorrenza agguerrita, regolamentazione sempre più restrittiva (Venezia e Firenze stanno introducendo limitazioni significative).

Mercati emergenti: la nuova geografia del turismo immobiliare

Secondo i dati elaborati da Gate-away.com nel primo semestre 2026, la domanda estera di immobili turistici si sta spostando verso località prima considerate di nicchia. La Calabria è il caso più eclatante, con quasi il 30% di tutte le richieste estere e ben sei comuni nella Top 10 nazionale delle località costiere più cercate: Tortora, Parghelia, Tropea, Scalea, Santa Maria del Cedro e Sant’Andrea Apostolo dello Ionio.

Il valore medio delle proprietà ricercate si attesta intorno ai 598 mila euro, ma il grosso del mercato è concentrato sotto i 250 mila euro. Gli acquirenti, prevalentemente da Stati Uniti (23%), Regno Unito e Germania, cercano appartamenti già ristrutturati e pronti per essere inseriti nel circuito degli affitti brevi.

Anche il Salento mantiene il primato per volume complessivo di richieste, mentre Cinque Terre e Gargano mostrano i tassi di crescita più interessanti. Il denominatore comune di queste destinazioni è il rapporto qualità-prezzo: offrono autenticità, bellezze naturali e un costo di ingresso significativamente inferiore rispetto alle mete iconiche.

Strumenti e dati per decidere

Per prendere una decisione informata, oggi esistono strumenti che forniscono dati granulari sul mercato degli affitti brevi:

AirDNA: offre dati su occupazione media, tariffa media giornaliera (ADR), ricavo per camera disponibile (RevPAR) e numero di listing attivi per qualsiasi località. La versione gratuita dà una panoramica sufficiente per una prima scrematura
Inside Airbnb: dati aperti e gratuiti sul mercato Airbnb, con possibilità di analizzare la distribuzione geografica degli annunci, i prezzi e la concentrazione di host multi-proprietà
Gate-away.com: per capire la domanda estera, le preferenze degli acquirenti internazionali e le tendenze del mercato immobiliare turistico
Istat e Osservatorio Nazionale del Turismo: per i dati ufficiali su arrivi, presenze e provenienza dei turisti a livello regionale e provinciale
Portali immobiliari locali: per confrontare i prezzi di acquisto con i ricavi potenziali e calcolare il ROI atteso

Quattro errori da evitare

Innamorarsi della località invece che dei numeri. Il fatto che una località sia bella non significa che sia un buon investimento. I dati vengono prima delle emozioni.
Sottovalutare i costi di gestione. Un immobile in una località remota può avere costi di pulizia, manutenzione e gestione molto più alti di uno in centro città, dove la concorrenza tra fornitori tiene i prezzi bassi.
Ignorare la stagionalità. Un tasso di occupazione del 90% in agosto non compensa un 5% a febbraio, a meno che il margine per prenotazione non sia sufficientemente alto.
Non verificare il quadro normativo. Le regole cambiano rapidamente. Quello che oggi è permesso, domani potrebbe essere limitato o vietato. Informarsi prima di acquistare è l’unica protezione possibile.

Per una valutazione personalizzata del tuo immobile o per approfondire le opportunità di investimento nel mercato degli affitti brevi, consulta la nostra pagina dedicata al servizio o contattaci per una consulenza.