Manutenzione affitti brevi: checklist e frequenze per l'host

La manutenzione programmata negli affitti brevi significa controllare impianti, dotazioni e sicurezza a scadenze fisse, invece di intervenire solo quando qualcosa si rompe. Si organizza su quattro livelli: a ogni cambio ospite, ogni mese, a ogni stagione e una volta l’anno. Alcuni controlli sono anche obblighi di legge: caldaia, rilevatori di gas e monossido ed estintori.

Un guasto durante il soggiorno non costa solo la riparazione. Su Airbnb, se un comfort promesso nell’annuncio non funziona, l’ospite può ottenere un rimborso e tu perdi tutto o parte dell’incasso. Ecco come organizzarti.

Perché un guasto costa più della riparazione

Secondo i termini di rimborso di Airbnb, l’ospite può chiedere un rimborso totale o parziale se al check-in trova l’alloggio con rischi per la salute o la sicurezza, oppure se mancano o non funzionano comfort elencati nell’annuncio, come riscaldamento, aria condizionata, piscina o elettrodomestici principali. Deve segnalarlo entro 72 ore dalla scoperta, con foto o video. Se il rimborso viene concesso, tu ricevi un compenso ridotto o nullo.

A questo si aggiungono la recensione negativa e il tempo perso a cercare un tecnico in emergenza. E la protezione danni di AirCover esclude la normale usura: ciò che si consuma col tempo è un costo tuo da pianificare.

Gli obblighi di legge da rispettare

Rilevatori di gas e monossido ed estintori

La legge che ha introdotto il CIN (DL 145/2023) impone a tutte le unità in locazione breve o turistica, anche senza partita IVA, di avere:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con almeno un estintore per piano.

Lo ha spiegato il Ministero del Turismo. Chi non ha impianti a gas, e quindi nessun rischio di fughe o di monossido, è esentato dai rilevatori. Questi requisiti fanno parte delle regole sul codice identificativo: trovi il quadro completo nella guida al codice CIN.

“Funzionanti” è la parola chiave: un rilevatore con la batteria scarica o il sensore scaduto non serve a niente. Inseriscili nella checklist mensile.

Caldaia e impianto termico

Il DPR 74/2013 distingue due cose:

Ogni intervento va registrato nel libretto di impianto. Tienilo in casa e fai una foto delle pagine aggiornate. Programma la manutenzione prima dell’accensione invernale, quando i tecnici sono meno occupati.

La checklist a ogni cambio ospite

Chi fa le pulizie è il tuo primo controllo tecnico. Dagli una lista breve da spuntare a ogni uscita:

• acqua calda, scarichi di lavandini, doccia e WC;
• luci, prese principali e lampadine bruciate;
• elettrodomestici: frigorifero, piano cottura, forno, lavatrice, lavastoviglie;
• riscaldamento o climatizzatore acceso per qualche minuto;
• Wi-Fi funzionante e password visibile;
• serratura smart o tastierino: batterie e codice del nuovo soggiorno;
• telecomandi con le pile;
• segni di perdite d’acqua sotto lavandini e intorno alla caldaia;
• oggetti rotti o mancanti, da fotografare subito.

Le foto di fine pulizia servono due volte: per accorgerti dei problemi e come prova se devi chiedere un risarcimento all’ospite successivo.

La checklist mensile

• Premi il tasto test dei rilevatori di gas e monossido.
• Controlla che l’estintore sia al suo posto, integro e con l’indicatore di pressione nella zona verde.
• Filtri di cappa e climatizzatore: pulizia secondo le istruzioni del produttore.
• Guarnizioni di frigorifero, lavatrice e lavastoviglie.
• Silicone di doccia e vasca: muffa o distacchi.
• Router: riavvio e prova di velocità.
• Kit di emergenza per l’ospite o per chi interviene: lampadine, pile, fusibili se servono, sturalavandini.

La checklist stagionale

Prima dell’estate

• Manutenzione del climatizzatore da parte di un tecnico, con pulizia dei filtri e controllo dell’unità esterna.
• Zanzariere integre.
• Terrazzi e balconi: scarichi liberi, arredi esterni in ordine.
• Tende, tapparelle e persiane funzionanti.

Prima dell’inverno

• Manutenzione della caldaia e registrazione sul libretto.
• Prova del riscaldamento in tutte le stanze e sfiato dei termosifoni.
• Infissi e guarnizioni: spifferi e infiltrazioni.
• Grondaie e scarichi esterni, dove sono di tua competenza.
• Nelle case di montagna o che restano vuote: protezione antigelo dell’impianto idraulico.

Dopo un periodo di chiusura

• Fai scorrere l’acqua da tutti i rubinetti e dalla doccia prima dell’arrivo degli ospiti.
• Controlla frigorifero e congelatore, odori e umidità.
• Verifica che rilevatori e serratura smart abbiano ancora batteria.

La revisione annuale

Una volta l’anno, meglio in bassa stagione, fai un giro completo della casa con occhio critico, come se fossi un ospite:

• Materassi, cuscini e coprimaterassi: macchie, avvallamenti, igiene.
• Divani e sedie: tessuti, gambe, cuciture.
• Pareti: segni, umidità, eventuale ritinteggiatura.
• Biancheria e asciugamani: sostituisci quelli consumati.
• Elettrodomestici: pianifica la sostituzione di quelli vecchi prima che si rompano in alta stagione.
• Inventario: piatti, bicchieri, pentole, utensili.

Se rinnovi qualcosa di visibile, aggiorna anche le foto dell’annuncio. Come farlo bene è spiegato nella guida alla fotografia per gli affitti brevi.

Riepilogo delle frequenze

La rete di fornitori

Quando un guasto capita di sabato sera, avere già il numero giusto fa la differenza. Per ogni città in cui affitti servono:

• idraulico;
• elettricista;
• tecnico per caldaia e climatizzazione;
• fabbro, per serrature bloccate o chiavi perse;
• tuttofare per piccoli lavori;
• impresa di pulizie anche per interventi straordinari dopo un guasto.

Accordati prima, meglio per iscritto, su tempi di intervento, reperibilità nei weekend e nei festivi, prezzi e modalità di fattura. Lascia a chi fa le pulizie la lista dei contatti e la posizione di contatori, rubinetto generale dell’acqua e quadro elettrico.

Come gestire un guasto durante il soggiorno

1. Rispondi subito all’ospite, dalla chat della piattaforma, anche solo per dire che te ne stai occupando.
2. Chiedi una foto o un video del problema.
3. Dai una soluzione temporanea se possibile: un ventilatore, una stufetta, istruzioni per il riavvio.
4. Manda il tecnico e comunica all’ospite l’orario.
5. Se il guasto pesa sul soggiorno, valuta tu stesso un rimborso parziale prima che lo chieda. Spesso evita una recensione negativa. Come gestire le critiche è spiegato nella guida alle recensioni negative negli affitti brevi.
6. Registra l’intervento in un file per ogni casa: data, problema, tecnico, costo. Con il tempo vedrai cosa si rompe più spesso.

Se il guasto è stato causato da un ospite, documentalo e segui le procedure di risarcimento delle piattaforme spiegate nella guida su assicurazioni e garanzie per proteggere i guadagni.

Strumenti utili

Non servono software complicati. Bastano:

• un foglio condiviso con le checklist e lo storico degli interventi per ogni casa;
• un calendario con le scadenze: caldaia, controllo di efficienza, revisione annuale;
• il gestionale o il channel manager, se ne usi uno, per segnare le attività legate ai cambi ospite.

Se non vivi vicino alla casa o non hai tempo per seguire tecnici e controlli, un property manager locale può occuparsene al posto tuo. Nella directory dei gestori di affitti brevi trovi quelli della tua città.

Per obblighi specifici del tuo impianto o della tua Regione chiedi conferma al tuo manutentore o al Comune.