Proteggere i guadagni degli affitti brevi: assicurazioni, garanzie e strategie per host

Il 3 giugno 2026 Airbnb ha lanciato negli Stati Uniti un prodotto che potrebbe ridefinire il rapporto tra piattaforma e host: la Earnings Protection Insurance, un’assicurazione opzionale a pagamento che copre i mancati guadagni degli host quando un disastro naturale o un danno grave rende inagibile l’annuncio. La notizia, per ora confinata al mercato americano, pone una domanda rilevante anche per chi gestisce affitti brevi in Italia: come si proteggono i ricavi di una casa vacanze dagli eventi imprevisti?

Come funziona la polizza Airbnb negli Stati Uniti

Il prodotto lanciato da Airbnb è un’assicurazione sottoscritta con MIC Global che segue un percorso semplice: l’host si iscrive, sceglie una copertura pari a uno, due o tre mesi di guadagni medi mensili e paga un premio annuale. Se un evento coperto rende inagibile l’alloggio, Airbnb avvia automaticamente la pratica (per uragani, terremoti e incendi rileva i dati da fonti esterne) oppure l’host presenta il reclamo online. Il pagamento arriva entro poche settimane, senza franchigia.

Il premio non ha un prezzo fisso: ogni quotazione è costruita sulla storia dei guadagni dell’annuncio. Per un host che fattura mediamente 4.000 dollari al mese, una copertura di due mesi costerebbe alcune centinaia di dollari all’anno. Il prodotto è disponibile solo per host con cinque o meno annunci, con almeno 50 notti prenotate nell’ultimo anno su uno degli annunci e almeno un anno di attività sulla piattaforma.

Al momento la polizza copre 45 stati americani più Washington DC, con New York, New Jersey, Maine, Missouri e Indiana esclusi fino all’inizio del 2027. Airbnb non ha ancora annunciato piani di espansione internazionale, ma la direzione è tracciata.

La protezione dei guadagni nel contesto italiano

In Italia, il tema della protezione dei ricavi da affitti brevi è ancora poco strutturato. La maggior parte degli host si affida a polizze assicurative tradizionali sulla proprietà (incendio, danni da eventi atmosferici, responsabilità civile verso terzi) che coprono il contenitore ma non il contenuto economico dell’attività. In altre parole, se un’alluvione rende inagibile l’appartamento, l’assicurazione paga i danni materiali ma non i mancati guadagni derivanti dalle prenotazioni cancellate.

Eppure, i rischi per gli host italiani sono tutt’altro che teorici. Nel 2023, l’alluvione in Emilia-Romagna ha costretto centinaia di strutture ricettive a chiudere per settimane durante l’alta stagione. Nel 2024, i terremoti nei Campi Flegrei hanno generato un’ondata di cancellazioni che ha colpito l’intera area metropolitana di Napoli, con perdite economiche stimate in diversi milioni di euro per il solo comparto extralberghiero. Eventi che, con un’assicurazione specifica sui guadagni, avrebbero avuto un impatto molto più contenuto sui bilanci degli host.

Cosa può fare oggi un host italiano per proteggersi

In attesa che prodotti simili alla Earnings Protection Insurance di Airbnb arrivino anche sul mercato italiano, esistono diverse strategie che un host o property manager può adottare per mitigare il rischio di perdita dei ricavi.

La prima è la polizza Business Interruption, un prodotto assicurativo già disponibile in Italia per le attività commerciali che copre la perdita di fatturato in caso di interruzione forzata dell’attività. Non tutte le compagnie offrono questo prodotto per gli affitti brevi, ma alcune realtà specializzate nel settore turistico-ricettivo stanno cominciando a proporlo. Il costo è generalmente proporzionale al fatturato assicurato e varia in base alla localizzazione geografica e al profilo di rischio dell’immobile.

La seconda strategia è la diversificazione del portafoglio. Un host che possiede o gestisce più proprietà in aree geografiche diverse è naturalmente meno esposto al rischio che un singolo evento (alluvione, terremoto, ma anche un’ordinanza comunale restrittiva) azzeri completamente i propri ricavi. Per i property manager con portafogli concentrati in una sola città, questa è una ragione in più per valutare l’espansione su più mercati.

La terza strategia è la creazione di un fondo di riserva dedicato. Accantonare il 5-10% dei ricavi mensili in un conto separato, destinato esclusivamente a coprire eventuali periodi di inattività forzata, è una pratica di gestione finanziaria semplice ma straordinariamente efficace. Per un appartamento che genera 3.000 euro al mese di ricavi, un fondo di 3.600-7.200 euro (pari a 1-2 mesi di mancati guadagni) può fare la differenza tra superare una crisi temporanea e dover abbandonare l’attività.

La quarta strategia è la flessibilità contrattuale con i proprietari. Molti property manager italiani operano con contratti di gestione che prevedono una commissione percentuale sui ricavi effettivamente generati. In periodi di crisi, questo modello protegge il gestore (che non ha costi fissi da coprire) ma penalizza il proprietario (che vede azzerarsi le entrate). Negoziare clausole contrattuali che prevedano una riduzione temporanea della commissione o una sospensione dei pagamenti in caso di eventi di forza maggiore può essere un elemento di tutela importante per entrambe le parti.

La questione delle cancellazioni: il nodo irrisolto

Un capitolo a parte merita il tema delle cancellazioni, che rappresentano una delle principali fonti di perdita di ricavi per gli host, anche in assenza di eventi catastrofici. Airbnb ha una Politica per Eventi Dirompenti che consente agli ospiti di cancellare gratuitamente in caso di emergenze dichiarate, lasciando l’host senza alcun indennizzo. La Earnings Protection Insurance è, in un certo senso, la risposta a pagamento a un problema creato dalla piattaforma stessa: Airbnb ha costruito un sistema che protegge l’ospite a spese dell’host, e ora offre all’host la possibilità di assicurarsi contro questo stesso meccanismo.

Booking.com e Vrbo hanno politiche simili, anche se meno formalizzate. In caso di disastri naturali o emergenze sanitarie, entrambe le piattaforme tendono a favorire la cancellazione gratuita da parte dell’ospite, spesso senza consultare l’host.

Per gli host italiani, la lezione da trarre è che affidarsi esclusivamente alle tutele offerte dalle piattaforme è una strategia fragile. Le OTA sono progettate per massimizzare la soddisfazione dell’ospite, e in situazioni di emergenza questo obiettivo può entrare in conflitto diretto con gli interessi economici dell’host.

Verso un mercato più maturo

Il lancio della Earnings Protection Insurance da parte di Airbnb è un segnale di maturazione del settore. Riconoscere che il rischio di perdita dei ricavi è un problema reale, che merita un prodotto assicurativo dedicato, è un passo avanti verso la legittimazione degli affitti brevi come attività economica a tutti gli effetti.

Per il mercato italiano, l’arrivo di prodotti simili potrebbe coincidere con l’evoluzione normativa in corso. Con l’introduzione del CIN, della cedolare secca rimodulata e delle nuove soglie per la Partita IVA, il settore si sta strutturando in modo sempre più formale. In questo contesto, strumenti di protezione finanziaria come le assicurazioni sui guadagni diventeranno non solo utili, ma probabilmente necessari per operare con serenità e professionalità.

Nel frattempo, la combinazione di polizze Business Interruption, fondi di riserva, diversificazione geografica e contratti flessibili rappresenta la migliore strategia disponibile per gli host italiani che vogliono proteggere i propri ricavi dagli imprevisti. Perché in un settore dove il margine tra una stagione redditizia e una in perdita può dipendere da pochi eventi fuori dal proprio controllo, essere preparati non è una scelta: è una necessità.

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