Affitti brevi: dal 27 settembre stop ai claim green non certificati

Da oggi, 27 settembre 2026, si chiude il periodo transitorio e diventano pienamente operative le nuove regole europee contro il greenwashing. Per chi affitta con formula breve o turistica — su Airbnb, Booking, sul proprio sito o sui canali social — questo significa una cosa concreta: non si potranno più usare formule come “casa eco-sostenibile”, “soggiorno a impatto zero” o “alloggio green” negli annunci, a meno di poterle dimostrare con una certificazione riconosciuta.

La novità non tocca solo i grandi gruppi alberghieri. La disciplina si applica a chiunque faccia comunicazione commerciale rivolta ai consumatori, indipendentemente dalla dimensione della struttura. Un host privato con un solo appartamento rientra nella stessa disciplina di una catena internazionale: a fare la differenza non è quanto è grande l’immobile, ma quello che si scrive per promuoverlo.

La norma: dalla direttiva europea al D.Lgs. 30/2026

Il punto di partenza è la Direttiva (UE) 2024/825, nota come “Empowering Consumers for the Green Transition”, che modifica due testi fondamentali del diritto dei consumi: la Direttiva 2005/29/CE sulle pratiche commerciali sleali e la Direttiva 2011/83/UE sui diritti dei consumatori. L’obiettivo è semplice da enunciare e impegnativo da attuare: le dichiarazioni ambientali devono essere chiare, specifiche e verificabili, così che chi prenota possa compiere una scelta realmente informata.

In Italia il recepimento è avvenuto con il Decreto Legislativo 30/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 9 marzo 2026 ed entrato in vigore il 24 marzo. Il legislatore ha però concesso una finestra di adeguamento per le imprese, che si è chiusa proprio il 27 settembre 2026: da questa data le nuove disposizioni si applicano a tutte le comunicazioni commerciali, senza eccezioni. Il decreto interviene direttamente sul Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005), rafforzando la disciplina delle pratiche commerciali scorrette.

Il principio di fondo non è una novità assoluta, ma per la prima volta dispone di uno strumento sanzionatorio concreto. Un’affermazione ambientale deve essere dimostrabile: non basta “sentirsi” sostenibili, va provato con un dato, un documento o una certificazione.

Quali affermazioni diventano un rischio

La norma non pubblica un elenco chiuso di parole proibite: colpisce le asserzioni ambientali generiche, quelle che promettono un beneficio per l’ambiente senza una prova a supporto. Tradotte nel linguaggio degli annunci di affitto breve, sono queste le formule che da fine settembre non si possono più usare se non si è in grado di dimostrarle:

Etichette generiche sull’alloggio: “casa green”, “appartamento eco”, “eco-friendly”, “casa sostenibile”, “struttura eco-sostenibile”.
Claim di neutralità o di impatto: “soggiorno a impatto zero”, “vacanza carbon neutral”, “a emissioni zero”, “climate friendly”.
Aggettivi ambientali senza contesto: “materiali naturali”, “arredi ecologici”, “pulizie green”, “gestione eco-consapevole”.
Riferimenti vaghi alla natura: “rispettoso dell’ambiente”, “a basso impatto”, “scelta responsabile per il pianeta”.

Il tema ambientale non è vietato in sé: è vietato che chi legge non possa verificarlo. Restano perfettamente legittime le affermazioni specifiche e controllabili, perché descrivono fatti e non slogan: “impianto fotovoltaico installato nel 2024”, “riscaldamento con pompa di calore”, “caldaia a condensazione in classe A”, “raccolta differenziata attiva con contenitori in casa”. Il dato concreto, oltre a essere più credibile, non è attaccabile.

Cosa dice la direttiva su etichette, compensazioni e impegni futuri

Il decreto introduce definizioni precise, come quelle di “asserzione ambientale” e di “marchio di sostenibilità”, e amplia l’elenco delle pratiche ingannevoli. Tre punti meritano un’attenzione particolare per chi gestisce un’attività ricettiva:

Marchi ed etichette di sostenibilità. Sono ammessi solo se basati su un sistema di certificazione verificato da terzi indipendenti o istituiti da autorità pubbliche. Non bastano i loghi autoprodotti o le bollinature create in proprio: anche un adesivo “100% green” sulla copertina dell’annuncio è un claim, e come tale va dimostrato.
Neutralità basata sulla compensazione. Non si può presentare un prodotto o un servizio come a impatto neutro, ridotto o positivo sulla base delle sole compensazioni delle emissioni di gas serra. Vale anche per formule come “vacanza carbon neutral”: se la presunta neutralità poggia esclusivamente sull’acquisto di crediti di compensazione, non è più comunicabile.
Asserzioni ambientali future. Impegni come “neutralità climatica entro il 2030” sono comunicabili solo se accompagnati da obiettivi chiari, misurabili e verificabili, con un piano di attuazione realistico. Un impegno vago o non supportato diventa una pratica ingannevole.

Vale davvero anche per un host con un solo appartamento?

Sì, ed è il punto che molti proprietari sottovalutano. La norma non guarda dove si trova l’immobile, ma a chi è rivolto l’annuncio. Se un alloggio è visibile a consumatori europei — e qualunque annuncio Airbnb o Booking in italiano o in inglese lo è — si è soggetti alla stessa disciplina di un grande gruppo alberghiero.

Questo significa rileggere con un occhio diverso anche frasi usate quasi per abitudine: “vista mare a basso impatto”, “gestione eco-consapevole dell’appartamento”, “materiali naturali del territorio”. Se dietro non c’è nulla di verificabile, da fine settembre non sono più semplice linguaggio promozionale, ma claim a rischio. La comunicazione ambientale non riguarda solo la descrizione testuale: vale anche per le foto, le grafiche e i materiali stampati, fino al welcome book lasciato in casa per gli ospiti.

Cosa rischia chi non si adegua

Le pratiche commerciali ambientali scorrette rientrano nella disciplina generale sulle pratiche commerciali sleali, con conseguenze che vanno ben oltre la segnalazione di un annuncio:

Sanzioni dell’AGCM (Antitrust). Per le pratiche commerciali scorrette il Codice del Consumo prevede multe che vanno da 5.000 fino a 10 milioni di euro, calibrate su gravità e dimensione dell’attività. Per un host singolo i numeri assoluti difficilmente saranno quelli di una multinazionale, ma il meccanismo è proporzionale al fatturato e il rischio non è teorico.
Ordine di rimozione o modifica. L’Autorità può imporre di eliminare o correggere l’annuncio e vietare di continuare a diffondere il claim contestato.
Pubblicazione del provvedimento. La contestazione può essere resa pubblica a spese di chi ha commesso la violazione, con un danno di reputazione che per una struttura ricettiva pesa quanto la multa.
Interventi delle piattaforme. Airbnb e Booking possono sospendere o penalizzare in autonomia un annuncio con informazioni ingannevoli, indipendentemente dall’eventuale procedimento pubblico.

La checklist per host e property manager

Per una prima verifica non serve un consulente: bastano una trentina di minuti e un metodo. Ecco i passaggi da seguire:

Rileggi ogni canale. Annuncio su Airbnb e Booking, sito diretto, profili social, welcome book ed eventuali email automatiche agli ospiti: il divieto vale su tutti, non solo sulle piattaforme.
Evidenzia ogni parola ambientale. Green, eco, sostenibile, naturale, impatto zero, responsabile: segnale una per una, senza eccezioni.
Fai una domanda per ogni claim. “Posso dimostrarlo con un documento, un dato o una certificazione?” Se la risposta è no, va riscritto o tolto.
Sostituisci lo slogan con il fatto. Non “appartamento eco”, ma “infissi nuovi e pannelli solari installati nel 2023”. Il dato specifico è più credibile e non è attaccabile.
Controlla foto e grafiche. Anche un bollino “100% green” o un’etichetta grafica sulla copertina dell’annuncio è un claim.
Valorizza le certificazioni vere. Se si dispone di un attestato di prestazione energetica aggiornato o di un marchio di sostenibilità turistica riconosciuto, cita chi lo rilascia e l’anno: le etichette valgono solo se basate su schemi certificati da terzi o introdotti da un’autorità pubblica.
Datti una scadenza. Meglio sistemare gli annunci ora, senza la pressione di una segnalazione, piuttosto che doverlo fare in emergenza.

Un adempimento in più, un’occasione per comunicare meglio

La comunicazione ambientale si aggiunge a una lista di adempimenti — CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, e ora anche i claim verdi negli annunci — che sta crescendo più in fretta di quanto molti proprietari riescano a monitorare da soli. La buona notizia è che questa norma, per chi la interpreta nel modo giusto, non è solo un vincolo: è un’occasione per raccontare la propria struttura con maggiore credibilità. Descrivere un’azione concreta e verificabile — l’età dell’impianto fotovoltaico, la pompa di calore, la raccolta differenziata attiva — è più efficace di qualsiasi etichetta generica, e mette al riparo dal rischio sanzionatorio.

Per chi gestisce più immobili per conto terzi, il passaggio diventa strategico: rivedere in modo sistematico le descrizioni degli annunci in gestione è un servizio che aumenta il valore della delega. Se vuoi capire come funziona la nostra gestione completa degli affitti brevi, con attenzione anche alla parte normativa, puoi approfondire su come funziona oppure scriverci direttamente dalla pagina contatti: valutiamo insieme lo stato dei tuoi annunci e ti aiutiamo a metterli in regola prima che un claim improvvisato diventi un problema.