Affitti brevi: 1 proprietario su 4 torna al mercato residenziale

Dopo anni di corsa inarrestabile, il mercato degli affitti brevi mostra i primi segnali di frenata. Non è un crollo della domanda turistica a invertire la rotta, ma una valutazione più matura da parte dei proprietari, che iniziano a soppesare costi, impegno e rendimenti con maggiore attenzione. Secondo una rilevazione di SoloAffitti, un immobile su quattro tra quelli destinati alle locazioni turistiche sta tornando al mercato residenziale. Un dato che segna un punto di svolta per l’intero settore.

I numeri del rallentamento

L’indagine condotta da SoloAffitti sulla rete di agenzie immobiliari affiliate restituisce un quadro contraddittorio: da un lato i canoni delle locazioni turistiche continuano a crescere, dall’altro cresce il numero di proprietari che decide di abbandonare questo segmento.

Nel dettaglio, il 61% degli operatori segnala canoni ancora in aumento rispetto all’estate 2025. Il 12% parla di un incremento forte, mentre il 49% registra aumenti più contenuti. Il 31% rileva valori stabili e soltanto l’8% segnala una lieve diminuzione. Nessuno degli operatori interpellati evidenzia un calo significativo dei prezzi. I canoni, quindi, tengono. Ma i prezzi non raccontano tutta la storia.

Il fenomeno del ritorno al residenziale è particolarmente evidente nelle grandi città. A Roma, Catania e Como, circa una nuova locazione residenziale su quattro riguarda immobili che fino a poco tempo fa erano destinati agli affitti brevi. Si tratta di interi appartamenti che escono dal circuito turistico per entrare in quello abitativo tradizionale, con contratti che garantiscono una rendita mensile stabile e una gestione più semplice.

Nei centri costieri e nelle località a forte vocazione turistica, invece, il passaggio resta più contenuto. Il motivo è intuitivo: nelle destinazioni balneari o di villeggiatura la stagionalità degli incassi è compensata da tariffe settimanali elevate che rendono ancora competitivo l’affitto breve, nonostante i costi di gestione crescenti.

Perché i proprietari abbandonano gli affitti brevi

La domanda turistica non cala — anzi, i flussi verso l’Italia restano sostenuti. E allora cosa spinge un numero crescente di proprietari a tornare verso il residenziale? L’indagine di SoloAffitti individua cinque fattori principali.

Al primo posto, con il 24% delle risposte, c’è la difficoltà di gestione quotidiana degli immobili. Amministrare un affitto breve significa coordinare check-in e check-out a ogni cambio ospite, gestire le pulizie, rispondere alle richieste in tempo reale, risolvere piccoli guasti e imprevisti. Per chi possiede una o due unità e non si affida a un professionista, l’impegno di tempo può diventare insostenibile.

Al secondo posto, con il 22%, troviamo i rendimenti inferiori alle aspettative. L’aumento dell’offerta sul mercato ha reso il settore molto più competitivo rispetto a qualche anno fa. Per mantenere tariffe elevate non basta più pubblicare un annuncio con qualche foto: è necessario investire nella qualità dell’immobile, nell’arredamento, nella dotazione tecnologica, in servizi aggiuntivi come la colazione o il late check-out. Tutto questo comprime i margini, soprattutto per chi opera con una o poche unità e non può diluire i costi fissi su un portafoglio ampio.

Il terzo fattore, indicato dal 19% dei proprietari, è l’aumento degli adempimenti normativi e dei controlli. L’introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale), le comunicazioni obbligatorie alla Questura, gli adempimenti fiscali sempre più stringenti, le verifiche sui dati degli ospiti: il carico burocratico è cresciuto in modo significativo negli ultimi due anni. Per chi gestisce in proprio, tenere il passo con tutte le scadenze è diventato un lavoro nel lavoro.

Seguono le problematiche operative legate a pulizie, manutenzione e check-in (16%) e il peso complessivo di costi e tassazione (13%). Solo il 6% dei proprietari considera determinante la stagionalità degli incassi, a conferma che il problema non è la domanda ma la gestione.

La professionalizzazione fa la differenza

Questi dati raccontano in controluce una tendenza più profonda: il mercato degli affitti brevi si sta professionalizzando. I piccoli proprietari con una o due unità, che erano entrati nel settore attratti dai rendimenti elevati del periodo post-Covid, stanno facendo i conti con la realtà operativa. Chi resta competitivo è chi investe nella qualità e si affida a professionisti: property manager, agenzie specializzate, società di hospitality management.

Per chi opera in questo settore, il momento offre un’opportunità. I proprietari che abbandonano non lo fanno perché il mercato non rende, ma perché non hanno le risorse o le competenze per gestirlo in modo efficiente. Un property manager esperto può assorbire quegli immobili nel proprio portafoglio, applicare strategie di revenue management, ottimizzare i processi operativi e trasformare un’unità marginale in una fonte di reddito sostenibile per il proprietario — e profittevole per chi la gestisce.

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Quali contratti scelgono i proprietari che tornano al residenziale

I proprietari che abbandonano gli affitti brevi non scelgono, nella maggior parte dei casi, il contratto di locazione tradizionale a lungo termine. Preferiscono formule più flessibili che consentano di mantenere aperta l’opzione di un eventuale ritorno al turistico, qualora le condizioni di mercato dovessero migliorare.

Secondo i dati SoloAffitti, il 54% opta per il contratto transitorio, della durata da 1 a 18 mesi, spesso utilizzato da studenti, lavoratori fuori sede o famiglie in attesa di acquistare casa. Il 38% sceglie il contratto 3+2 a canone concordato, che offre vantaggi fiscali come la cedolare secca ridotta al 10% e una riduzione IMU. Solo l’8% preferisce il tradizionale contratto 4+4 a canone libero.

Questa preferenza per formule intermedie è indicativa: i proprietari non stanno abbandonando definitivamente l’idea dell’affitto breve, ma stanno facendo un passo indietro in attesa di capire come evolverà il quadro normativo e fiscale. Per i property manager, questo significa che esiste un bacino di immobili potenzialmente disponibile a rientrare nel circuito turistico, se gestito in modo professionale e con la giusta struttura di costi.

Cosa significa per il mercato immobiliare

Il ritorno di immobili dal turistico al residenziale ha implicazioni che vanno oltre il settore degli affitti brevi. Nelle città dove il fenomeno è più marcato — Roma, Catania, Como — l’aumento dell’offerta di locazioni residenziali potrebbe contribuire a calmierare i prezzi degli affitti tradizionali, che negli ultimi anni erano cresciuti anche a causa della sottrazione di stock abitativo verso il turistico.

Per i proprietari che restano nel segmento degli affitti brevi, il calo della concorrenza meno professionale potrebbe invece tradursi in un mercato meno affollato e con margini migliori per chi offre un servizio di qualità. In sostanza, si sta verificando una selezione naturale che premia la professionalità e penalizza l’improvvisazione.

Secondo Silvia Spronelli, amministratrice delegata di SoloAffitti, il mercato sta entrando in una fase più consapevole: dopo anni in cui gli affitti brevi erano percepiti come la soluzione più redditizia in assoluto, oggi i proprietari valutano anche il tempo, gli investimenti e gli adempimenti necessari per ottenere quei ricavi. Per molti, il mercato residenziale rappresenta un equilibrio migliore tra rendimento e semplicità di gestione.

Il ruolo del property manager in questa transizione

Il dato più significativo dell’indagine è che il 24% dei proprietari cita la difficoltà di gestione come motivo principale dell’abbandono. Questo è esattamente il problema che un property manager professionista risolve. Dalla gestione dei check-in automatizzati alla comunicazione multicanale con gli ospiti, dalla manutenzione programmata all’ottimizzazione delle tariffe in base alla domanda, ogni aspetto operativo può essere delegato a chi ha competenze, strumenti e processi collaudati.

Per i property manager che vogliono cogliere questa opportunità, il momento è favorevole. I proprietari che stanno lasciando il mercato non sono persi per sempre: molti tornerebbero se potessero delegare la gestione a un professionista che garantisca rendimenti stabili senza l’onere operativo quotidiano. La chiave è offrire un servizio che trasformi la complessità in semplicità per il proprietario, mantenendo al contempo un’esperienza di alto livello per gli ospiti.

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