Affitti brevi: la mappa aggiornata delle restrizioni comunali in Italia nel 2026

Il 2026 si sta confermando come l’anno delle restrizioni comunali sugli affitti brevi in Italia. In assenza di una legge quadro nazionale che definisca in modo chiaro i poteri dei sindaci in materia di locazioni turistiche, sono le singole amministrazioni a muoversi in ordine sparso, generando un mosaico normativo sempre più complesso da navigare per host e property manager. Ecco la situazione aggiornata, città per città.

Firenze: il fronte più avanzato

Firenze è il caso più emblematico e, per molti versi, il banco di prova per le altre città italiane. Il Comune ha approvato una variante al Piano operativo che blocca di fatto le nuove aperture di affitti brevi nel centro storico e in alcune aree limitrofe, imponendo limiti stringenti ai cambi di destinazione d’uso verso il residenziale turistico. La normativa ha già superato il primo vaglio del TAR, che ha respinto i ricorsi presentati da alcuni gestori, confermando la legittimità dell’intervento comunale. Da quando la misura è entrata in vigore, secondo fonti locali, le richieste di nuove licenze per affitti brevi nel centro storico sono crollate di oltre l’80%.

Roma: norme tecniche in arrivo

Nella Capitale il Comune sta discutendo una delibera che introduce nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano regolatore generale, con l’obiettivo di distinguere formalmente la categoria “affitti brevi” all’interno del residenziale e di introdurre un regolamento specifico. Tra le misure allo studio: l’introduzione di indici di saturazione turistica per quartiere e l’obbligo di autorizzazione per ogni cambio di destinazione d’uso verso il ricettivo extra-alberghiero. L’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia ha chiarito che l’obiettivo non è contrastare il turismo ma “distribuirlo meglio”, riducendo la pressione sul centro storico e valorizzando aree meno frequentate. Tuttavia, le nuove regole potrebbero impattare significativamente sulla possibilità di aprire nuove attività in zone già sature.

Venezia: il modello dei limiti quantitativi

Venezia è stata tra le prime città a introdurre limiti quantitativi agli affitti brevi e continua a fare scuola. Il sistema di contingentamento delle licenze, unito al contributo di accesso per i visitatori giornalieri, rappresenta il tentativo più organico di governare i flussi turistici senza azzerare completamente l’offerta extra-alberghiera. Il Comune ha recentemente annunciato una revisione dei parametri per il rilascio di nuove autorizzazioni, con l’obiettivo di ridurre ulteriormente la pressione sul centro storico e sulle isole.

Milano: regole per la sicurezza e la qualità

Milano ha scelto un approccio diverso, focalizzato sulla qualità e la sicurezza piuttosto che sui limiti quantitativi. Il Comune ha introdotto nei mesi scorsi nuovi requisiti per le strutture ricettive extra-alberghiere, con standard più elevati in materia di sicurezza antincendio, accessibilità e qualità degli ambienti. Sebbene non siano previsti blocchi alle nuove aperture, i costi di adeguamento rischiano di penalizzare gli operatori meno strutturati, accelerando un processo di professionalizzazione del settore già in corso.

Sardegna: tolleranza zero sugli abusivi

La Regione Sardegna ha intensificato i controlli sulle locazioni turistiche non dichiarate, con sanzioni che possono arrivare fino a 6.000 euro per chi affitta senza i requisiti di legge. L’operazione, coordinata con i comuni costieri e con il supporto della Guardia di Finanza, ha già portato all’emersione di centinaia di posizioni irregolari. Per i property manager professionisti, la stretta rappresenta paradossalmente un’opportunità: l’uscita dal mercato degli operatori abusivi riduce la concorrenza sleale e migliora la reputazione complessiva del comparto.

Torino: il caso delle 1.200 sanzioni

A Torino i controlli sugli affitti brevi irregolari hanno portato all’emissione di oltre 1.200 sanzioni nell’ultimo anno, per un importo complessivo che supera il milione di euro. Le infrazioni più comuni riguardano la mancata comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura, l’assenza del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e la violazione delle norme edilizie e di sicurezza. Il Comune ha annunciato un ulteriore giro di vite per la seconda metà del 2026.

Le implicazioni per i property manager

Questo quadro normativo frammentato impone ai property manager un livello di attenzione e competenza senza precedenti. Operare in più città significa dover conoscere e rispettare regolamenti diversi, con obblighi, scadenze e sanzioni che variano da comune a comune.

Ecco le tre aree su cui concentrare l’attenzione:

1. Verifica della conformità edilizia e urbanistica. Prima di inserire un nuovo immobile in gestione, è essenziale verificare la destinazione d’uso urbanistica e l’eventuale necessità di autorizzazioni comunali. In città come Firenze e Roma, le nuove regole rendono questo passaggio critico.

2. Aggiornamento costante sulle normative locali. I regolamenti comunali evolvono rapidamente. Iscriversi alle newsletter delle associazioni di categoria e monitorare le delibere comunali è diventato parte integrante del lavoro di un property manager professionista.

3. Documentazione e trasparenza. In un contesto di controlli crescenti, la migliore difesa è una documentazione impeccabile. Ogni immobile dovrebbe avere un fascicolo digitale con licenze, autorizzazioni, certificazioni di sicurezza e comunicazioni obbligatorie, sempre aggiornato e facilmente accessibile.

Il processo di regolamentazione è destinato ad accelerare nei prossimi mesi, anche sotto la spinta dell’Unione Europea che con il nuovo regolamento sulla trasparenza delle piattaforme impone obblighi di condivisione dei dati tra OTA e autorità nazionali. Per i property manager professionisti, la compliance normativa non è più un optional ma un vantaggio competitivo: chi arriva preparato agli appuntamenti con le nuove regole avrà un vantaggio significativo sui concorrenti meno strutturati.

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