Affitti brevi: non solo turisti, crescono studenti e lavoratori in trasferta

Gli affitti brevi in Italia non sono più soltanto un’alternativa all’hotel per i turisti in vacanza. Il mercato delle locazioni temporanee sta vivendo una trasformazione profonda, attirando una platea sempre più ampia di ospiti: studenti internazionali, lavoratori in trasferta, professionisti in mobilità e persone che cercano soluzioni abitative flessibili per periodi che vanno da poche settimane a diversi mesi.

A tracciare il quadro di questa evoluzione è Property Managers Italia, l’associazione che riunisce gli operatori professionali del settore. Secondo i dati raccolti dagli associati, basati sulle performance del 2025, i circa 10 mila appartamenti gestiti dai property manager aderenti all’associazione potrebbero ospitare tra le 100 mila e le 130 mila persone soltanto nei mesi estivi. Numeri imponenti, che però raccontano solo una parte di un fenomeno più complesso e articolato.

Oltre il turismo: chi sceglie gli affitti brevi oggi

“L’estate rappresenta sicuramente il periodo di maggiore domanda turistica, ma raccontare gli affitti brevi solo come un fenomeno legato ai mesi estivi significa non cogliere l’evoluzione del mercato”, spiega Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e CEO di Apartments Florence. La sua analisi si basa sull’osservazione diretta di una realtà in rapido cambiamento, dove il profilo dell’ospite medio si è diversificato in modo significativo.

Tra gli ospiti che oggi scelgono un appartamento in locazione breve troviamo infatti categorie molto diverse tra loro: studenti internazionali iscritti a programmi di scambio o corsi intensivi, lavoratori temporanei impegnati in progetti della durata di alcune settimane o mesi, professionisti in mobilità che si spostano tra diverse città europee, e persone che si fermano per periodi medio-lunghi cercando una soluzione abitativa flessibile e diversa dall’hotel tradizionale.

Questa trasformazione non è solo una teoria. “Negli immobili che gestiamo – racconta Fagnoni – la clientela è composta per circa il 96-97% da ospiti stranieri. Una domanda internazionale che non si concentra solo nei picchi turistici, ma riguarda tutto l’anno”. Un dato che fotografa in modo inequivocabile come gli affitti brevi siano diventati un’infrastruttura abitativa flessibile per un’utenza internazionale che va ben oltre il turismo leisure.

Un mercato che sta cambiando pelle

Il passaggio dagli affitti brevi come fenomeno puramente turistico a una forma più ampia di ospitalità temporanea è il risultato di diversi fattori convergenti. Da un lato, l’internazionalizzazione dei mercati del lavoro e della formazione ha creato una domanda crescente di soluzioni abitative flessibili in città come Firenze, Milano, Roma e Bologna, dove la presenza di università, centri di ricerca e distretti industriali attrae ogni anno migliaia di persone per periodi che vanno da uno a sei mesi.

Dall’altro lato, l’offerta si è professionalizzata. I property manager hanno investito nella qualità degli immobili, nell’automazione dei processi di check-in e check-out, nella manutenzione continua e nella comunicazione multilingue con gli ospiti. Il risultato è un prodotto che non compete più soltanto con le camere d’albergo, ma si propone come una vera e propria soluzione abitativa temporanea di qualità.

“Gli affitti brevi oggi non sono semplicemente camere alternative agli alberghi – sottolinea Fagnoni – ma una parte di un sistema più ampio che risponde a esigenze diverse: famiglie, gruppi, lavoratori, studenti e persone che hanno bisogno di permanenze temporanee”. In altre parole, il settore si sta posizionando come un anello di congiunzione tra l’ospitalità alberghiera tradizionale e il mercato degli affitti residenziali di lungo periodo, colmando un vuoto che nessuna delle due tipologie classiche riesce a servire in modo efficiente.

Il peso della domanda internazionale

Il dato del 96-97% di ospiti stranieri rilevato da Apartments Florence non è un’anomalia, ma il riflesso di un trend più ampio che caratterizza l’intero comparto. L’Italia, e in particolare le sue città d’arte, continuano ad attrarre visitatori e residenti temporanei da tutto il mondo. Secondo i dati ISTAT più recenti, le presenze straniere nelle strutture ricettive italiane hanno superato nel 2025 i livelli pre-pandemia, con una crescita particolarmente marcata nei segmenti delle locazioni brevi e degli appartamenti in affitto turistico.

Questa domanda internazionale ha caratteristiche specifiche: è distribuita in modo più uniforme durante l’anno rispetto al turismo domestico, è meno sensibile ai picchi stagionali tradizionali e genera soggiorni mediamente più lunghi. Uno studente internazionale che frequenta un corso di tre mesi, un professionista in trasferta per un progetto di sei settimane o una famiglia che si trasferisce temporaneamente per motivi di lavoro non seguono i ritmi classici delle vacanze estive o delle festività natalizie. Creano invece una domanda continua che permette ai property manager di mantenere tassi di occupazione elevati anche nei periodi di bassa stagione turistica.

Le implicazioni per il dibattito normativo

La trasformazione del mercato degli affitti brevi ha implicazioni rilevanti anche per il dibattito normativo che sta animando molte città italiane. Se fino a pochi anni fa il confronto si concentrava quasi esclusivamente sull’impatto delle locazioni turistiche sul mercato residenziale e sulla disponibilità di case in affitto per i residenti, oggi la discussione deve tenere conto di una realtà più sfaccettata.

Da un lato, limitare gli affitti brevi significa anche ridurre la disponibilità di soluzioni abitative per studenti, lavoratori e professionisti che contribuiscono all’economia delle città senza gravare sul mercato residenziale di lungo periodo. Dall’altro lato, la professionalizzazione del settore — con property manager che gestiscono decine o centinaia di appartamenti con standard elevati di qualità e sicurezza — rappresenta un’evoluzione positiva rispetto alla gestione amatoriale che caratterizzava il settore nei suoi primi anni di sviluppo.

“La sfida è costruire un sistema capace di offrire soluzioni diverse, di qualità e adeguate alle esigenze di chi arriva in città”, conclude Fagnoni, indicando la direzione verso cui il settore dovrebbe evolvere: non una contrapposizione tra affitti brevi e affitti residenziali, ma un ecosistema integrato in cui le diverse forme di ospitalità e residenza coesistono e si completano a vicenda.

Cosa significa per chi cerca un property manager

Per i proprietari di immobili che stanno valutando se entrare nel mercato degli affitti brevi o che già vi operano, questa evoluzione ha conseguenze pratiche importanti. Affidarsi a un property manager professionale non significa più soltanto delegare la gestione delle prenotazioni turistiche estive, ma entrare in un sistema che può generare reddito durante tutto l’anno grazie a una domanda diversificata e internazionale.

I property manager più strutturati stanno già adattando la loro offerta a queste nuove esigenze: dalla flessibilità nei periodi minimi di soggiorno, alla predisposizione di spazi adatti al lavoro da remoto, fino alla creazione di pacchetti pensati per soggiorni di medio termine che includono servizi come pulizie periodiche, manutenzione e assistenza continuativa.

La capacità di attrarre non solo turisti ma anche studenti, lavoratori e professionisti in mobilità sta diventando un fattore chiave per massimizzare l’occupazione e i rendimenti degli immobili. In un mercato sempre più competitivo, dove l’offerta di appartamenti in locazione breve è cresciuta significativamente negli ultimi anni, la diversificazione della clientela rappresenta una strategia fondamentale per proteggere i margini e ridurre la dipendenza dai picchi stagionali.

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