Affitti brevi: settembre e ottobre i nuovi mesi d'oro

Per anni la stagione degli affitti brevi italiani è stata raccontata come un’unica, lunga corsa verso Ferragosto: prenotazioni concentrate in poche settimane, prezzi alle stelle ad agosto e poi un brusco vuoto da settembre in poi. I dati della stagione 2026 raccontano una storia diversa, e chi gestisce case vacanza o portafogli immobiliari ha buone ragioni per prenderla sul serio: settembre e ottobre si stanno trasformando nei nuovi mesi d’oro della locazione turistica, e la domanda non si spegne più con la fine delle ferie tradizionali.

Non è una sensazione aneddotica, ma una tendenza misurabile. Le piattaforme di prenotazione registrano una crescita diffusa delle richieste per i mesi autunnali, con un allungamento progressivo del calendario turistico. Per host e property manager significa una cosa molto concreta: l’opportunità di distribuire i ricavi su un arco più ampio dell’anno, riducendo la dipendenza dal solo mese di agosto e intercettando segmenti di clientela che in passato non esistevano.

I numeri della destagionalizzazione

I dati più recenti sul fenomeno arrivano dalle elaborazioni del Centro Studi di Federturismo Confindustria. Secondo le stime, ad agosto sono partiti circa 16 milioni di italiani, mentre sono 4,5 milioni quelli che hanno scelto settembre come mese di vacanza. Un numero tutt’altro che marginale, che fotografa un cambiamento strutturale nelle abitudini di viaggio: settembre non è più il “mese di ripresa”, ma un periodo di vacanza a pieno titolo.

Il segnale più evidente viene dai trasporti. Le prenotazioni aeree per settembre sono aumentate dell’8% rispetto all’anno precedente, e la domanda internazionale verso l’Italia resta particolarmente vivace: le ricerche di voli diretti nel nostro Paese sono cresciute del 26%, mentre i posti disponibili sui collegamenti diretti sono saliti del 14%. In pratica, gli stranieri continuano a scegliere l’Italia anche dopo l’alta stagione, e le compagnie stanno aumentando l’offerta proprio per intercettare questa coda di domanda.

Per il comparto degli affitti brevi il messaggio è chiaro: la domanda autunnale esiste, è misurabile e sta crescendo. Chi sa leggerla può trasformare i mesi di settembre e ottobre in una stagione vera, e non in una semplice coda di agosto.

Perché settembre sta diventando strategico

Le ragioni di questo slittamento sono almeno tre, e si rafforzano a vicenda. La prima è climatica: temperature più miti e meno caldo estremo rendono le città d’arte, i borghi e le località costiere più vivibili rispetto al picco di luglio e agosto. La seconda è economica: prezzi più contenuti rispetto all’alta stagione e una minore pressione della domanda consentono di viaggiare spendendo meno, senza rinunciare alla qualità del soggiorno. La terza è legata al lavoro: la diffusione dello smart working e di formule di lavoro ibride permette a molti professionisti di organizzare soggiorni anche fuori dai periodi tradizionali, magari lavorando in remoto da una casa vacanza per una o due settimane.

A questi fattori si aggiunge un elemento che interessa direttamente chi gestisce immobili: con la domanda distribuita su più mesi, la tariffa media giornaliera (il cosiddetto ADR) tende a mantenersi sostenuta anche a settembre. Per molte strutture settembre può rivelarsi persino più redditizio di agosto: la domanda resta alta, ma l’offerta è meno congestionata e la gestione operativa meno stressante.

Nuovi segmenti di clientela da intercettare

Il prolungamento della stagione porta con sé anche una clientela più diversificata. A settembre e ottobre si spostano coppie senza figli, professionisti in smart working, viaggiatori internazionali che scelgono l’Italia fuori dal caos estivo e famiglie con bambini piccoli che non hanno ancora iniziato la scuola. Sono profili con esigenze specifiche: richiedono una connessione stabile, spazi adatti al lavoro, check-in flessibili e un’offerta di servizi che vada oltre il semplice pernottamento.

Per chi gestisce case vacanza, questo significa ripensare l’offerta in ottica destagionalizzata. Non si tratta solo di tenere aperto il calendario più a lungo, ma di adattare la comunicazione, i servizi e la strategia tariffaria ai nuovi ospiti. Una struttura che ad agosto vive di turismo balneare può, a settembre e ottobre, valorizzare altri punti di forza: la vicinanza a eventi, fiere e congressi, il comfort degli spazi interni, la presenza di un’area di lavoro dedicata.

L’esempio delle destinazioni fuori stagione

Il fenomeno non riguarda soltanto le città d’arte o le località balneari. Anche le destinazioni montane, tradizionalmente associate alla stagione invernale o al solo picco estivo, stanno beneficiando della destagionalizzazione: nel corso del 2024 le località di montagna italiane avevano già superato complessivamente 1,2 milioni di notti prenotate fuori stagione, con un incremento del 20% rispetto al 2022. È la prova che il viaggiatore italiano ed europeo ha smesso di ragionare per stagioni rigide, e che esiste una domanda reale anche nei cosiddetti “periodi di spalla”.

Questa evoluzione si inserisce in un quadro più ampio. Secondo le stime dell’associazione di categoria AIGAB, il 96% delle abitazioni presenti sul mercato degli affitti brevi è riconducibile a singoli proprietari privati, mentre il potenziale di crescita resta significativo: in Italia ci sono circa 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, di cui solo una frazione è oggi immessa nel mercato delle locazioni temporanee. In un contesto di questo tipo, la capacità di riempire anche i mesi autunnali diventa un vantaggio competitivo concreto, più che una semplice opportunità.

Cosa fare, in pratica

Per trasformare settembre e ottobre in mesi produttivi, la strategia passa da alcuni accorgimenti operativi. Il primo è il pricing dinamico: adattare le tariffe alla domanda reale dei singoli giorni, evitando di applicare in autunno gli stessi prezzi dell’alta stagione ma anche evitando sconti eccessivi che erodono il margine. Il secondo è la visibilità del calendario: aggiornare disponibilità e prezzi su tutti i canali, così da intercettare le ricerche dei viaggiatori che programmano con maggiore anticipo. Il terzo è la manutenzione programmata: sfruttare i periodi di domanda più distribuita per intervenire su impianti, arredi e dotazioni, senza rinunciare a giornate di occupazione preziosa.

A questi si aggiunge un elemento spesso sottovalutato: la comunicazione. Raccontare la propria struttura come adatta anche ai mesi autunnali — mettendo in evidenza il riscaldamento, la connessione veloce, la vicinanza a eventi o percorsi — aiuta a posizionarsi per le ricerche di settembre e ottobre, quando la concorrenza sulla mera “estate” si riduce.

Chi vuole approfondire il tema della gestione della bassa stagione può partire dalla nostra guida dedicata alle strategie per riempire i periodi di bassa stagione, che affronta nel dettaglio le leve di prezzo, occupazione e ricavi per i mesi più lenti.

Un cambio di prospettiva

La destagionalizzazione non è una moda passeggera, ma una trasformazione strutturale del turismo italiano. Per chi opera negli affitti brevi, il messaggio è duplice: da un lato, settembre e ottobre rappresentano un’opportunità di ricavo concreta e già misurabile; dall’altro, la vera sfida competitiva non è più soltanto riempire agosto, ma costruire un calendario che lavori lungo gran parte dell’anno.

In questo scenario, la differenza la fanno gli strumenti e la professionalità con cui si gestisce l’immobile. Se vuoi capire come ottimizzare la tua struttura per i mesi autunnali, o se preferisci affidare la gestione a professionisti capaci di valorizzare ogni periodo dell’anno, puoi scoprire come funziona il nostro servizio o contattarci direttamente per una valutazione del tuo caso concreto.