Affitti brevi: il Governo prepara la stretta su Airbnb e Booking

Il Consiglio dei Ministri ha esaminato la bozza del disegno di legge di delegazione europea 2026, che segna l’avvio formale del recepimento italiano del Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi. La riforma introduce un quadro di controlli più severi per le piattaforme digitali, nuove modalità di gestione del Codice Identificativo Nazionale e un sistema sanzionatorio per chi non rispetta gli obblighi di trasparenza.

Cosa prevede la riforma

Il provvedimento affida al Governo il compito di aggiornare la disciplina del Codice Identificativo Nazionale (CIN), già obbligatorio per tutte le locazioni turistiche, per allinearlo agli standard europei. La delega impone all’esecutivo di adottare uno o più decreti legislativi entro tre mesi dall’entrata in vigore della legge, previo accordo in Conferenza Stato-Regioni.

Il cuore dell’intervento è la revisione dell’articolo 13-ter del decreto legge 145/2023, la norma che ha istituito la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e il CIN. Le modifiche garantiranno la piena applicazione degli articoli 4 e 5 del regolamento europeo, che disciplinano la procedura di registrazione per il rilascio del codice identificativo e le informazioni che i locatori sono tenuti a fornire.

Più obblighi per le piattaforme

Il cambiamento più significativo riguarda Airbnb, Booking e tutti i portali che intermediano affitti brevi. Con la nuova normativa, le piattaforme saranno obbligate a:

• Verificare le informazioni fornite dai proprietari prima della pubblicazione degli annunci e durante tutta la permanenza online dell’inserzione
• Controllare la validità del CIN e la corrispondenza tra i dati dichiarati e quelli registrati nella banca dati nazionale
• Trasmettere periodicamente alle autorità i dati sui pernottamenti e sugli immobili pubblicati, con cadenze che saranno definite nei decreti attuativi
• Comunicare alle autorità competenti le verifiche effettuate, secondo quanto previsto dal regolamento europeo

L’obiettivo dichiarato è rafforzare la qualità dei dati disponibili e migliorare la capacità di vigilanza delle amministrazioni pubbliche, senza modificare il principio della responsabilità condivisa tra proprietari e piattaforme.

Sanzioni per chi non rispetta le regole

La riforma introduce anche un sistema sanzionatorio proporzionato ed efficace. Le piattaforme che non effettueranno i controlli richiesti, non verificheranno le dichiarazioni dei proprietari o non trasmetteranno i dati previsti andranno incontro a multe, il cui importo sarà stabilito nei decreti attuativi.

È un cambio di paradigma rispetto al passato: finora il mancato rispetto degli obblighi di trasparenza ricadeva principalmente sui singoli host. Con le nuove regole, la responsabilità si estende in modo esplicito anche agli intermediari digitali, che diventano parte attiva del sistema di controllo.

Il ruolo del Ministero del Turismo

Il Ministero del Turismo avrà un ruolo centrale nell’attuazione della riforma. Al dicastero saranno affidati la verifica del corretto rilascio e utilizzo del CIN, gli adempimenti legati alla trasmissione delle informazioni richieste dall’Unione Europea, le attività di monitoraggio e gli obblighi informativi previsti dal nuovo quadro normativo.

Per sostenere l’attuazione delle nuove disposizioni, il provvedimento autorizza uno stanziamento di circa un milione di euro per il 2027, destinato alla gestione delle attività necessarie per l’adeguamento del sistema nazionale.

Perché serve questa riforma

L’intervento si inserisce in un contesto dove il mercato degli affitti turistici continua a crescere ma presenta ancora disparità normative importanti rispetto al comparto dell’accoglienza tradizionale. Alberghi, B&B e strutture ricettive classiche sono soggetti a controlli, autorizzazioni e adempimenti che spesso non trovano equivalente nel mondo degli affitti brevi.

Il regolamento europeo 2024/1028 — entrato in vigore a maggio 2026 — ha creato un sistema comune per la raccolta e la condivisione dei dati in tutta l’Unione, ma ogni Stato membro deve adeguare la propria normativa nazionale per renderlo operativo. L’Italia aveva accumulato ritardi, anche a causa delle difficoltà politiche del precedente Ministro del Turismo, e questo DDL rappresenta il primo passo concreto verso l’allineamento.

L’obiettivo finale è un mercato più trasparente e monitorabile, dove episodi come il caso del residence fantasma di Cesenatico — con circa 120 persone truffate su Booking — diventino sempre più difficili da replicare.

Tempistiche e prossimi passi

La tabella di marcia prevede l’approvazione della legge di delegazione europea, seguita dall’adozione dei decreti legislativi entro tre mesi. Solo dopo l’emanazione dei decreti attuativi le nuove regole diventeranno operative. Per host e property manager significa un periodo di transizione durante il quale sarà fondamentale tenersi aggiornati sugli sviluppi normativi.

Cosa significa per host e property manager

Per chi gestisce affitti brevi in modo professionale, questa riforma non rappresenta una minaccia ma un’opportunità. Un mercato più regolato e trasparente tutela gli operatori seri, riduce la concorrenza sleale di chi opera nell’ombra e aumenta la fiducia degli ospiti.

Ecco cosa devono fare gli host per prepararsi:

Verificare il CIN. Chi non ha ancora ottenuto il Codice Identificativo Nazionale deve provvedere immediatamente. Con i nuovi controlli incrociati tra piattaforme e BDSR, gli annunci senza CIN valido rischiano la rimozione dalle piattaforme. La procedura si completa attraverso il portale del Ministero del Turismo.

Mantenere i dati aggiornati. Informazioni come il numero di posti letto, la categoria catastale e i dati del proprietario devono corrispondere esattamente a quanto registrato nella banca dati nazionale. Discrepanze tra l’annuncio sulla piattaforma e i dati ufficiali potranno far scattare verifiche e sanzioni.

Documentare la conformità urbanistica. Il DDL prevede un rafforzamento generale dei controlli, e la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile è un presupposto per l’ottenimento del CIN. Chi ha sanatorie in corso o situazioni non regolarizzate deve affrontarle prima che i controlli diventino più stringenti.

Monitorare i decreti attuativi. I tre mesi successivi all’approvazione della legge di delegazione saranno cruciali: è in quella finestra che verranno definiti i dettagli operativi, compresi gli importi delle sanzioni, la periodicità di trasmissione dei dati e le modalità tecniche di interscambio tra piattaforme e autorità.

Un mercato che cambia

La stretta normativa si inserisce in un trend più ampio di professionalizzazione del settore. Negli ultimi tre anni il numero di property manager in Italia è cresciuto del 40%, secondo le stime di AIGAB, e sempre più proprietari scelgono di affidarsi a gestori professionisti proprio per delegare gli adempimenti burocratici.

Con l’introduzione di obblighi di verifica in capo alle piattaforme, anche Airbnb e Booking avranno un incentivo concreto a promuovere annunci di qualità, penalizzando — di fatto — chi non rispetta le regole. In altri Paesi europei che hanno già adottato sistemi simili, come la Francia con il numero di registrazione obbligatorio a Parigi, si è osservata una riduzione degli annunci non conformi e un aumento della qualità media dell’offerta.

Per l’Italia, dove il turismo rappresenta circa il 13% del PIL e gli affitti brevi coprono una quota crescente dei pernottamenti — oltre 170 milioni di presenze stimate per l’estate 2026 — la posta in gioco è alta. Regole chiare e applicate in modo uniforme su tutto il territorio nazionale possono trasformare un settore ancora frammentato in un comparto maturo e affidabile.

Il contesto europeo

L’Italia non è sola in questo percorso. Il Regolamento UE 2024/1028, entrato in vigore il 20 maggio 2026, crea un quadro comune per tutti i 27 Stati membri. Ogni Paese deve istituire un punto unico di ingresso digitale per i dati sugli affitti brevi e garantire che le piattaforme trasmettano informazioni standardizzate. Paesi come la Spagna e i Paesi Bassi hanno già completato l’adeguamento; la Germania è in fase avanzata.

Il ritardo italiano — dovuto in parte all’instabilità politica che ha caratterizzato il Ministero del Turismo negli ultimi due anni — rischiava di esporre il Paese a una procedura di infrazione europea. Il DDL di delegazione europea 2026 scongiura questo scenario e riallinea l’Italia ai partner comunitari.

Per chi opera nel settore, il messaggio è chiaro: la fase di deregolamentazione de facto degli affitti brevi sta finendo. Chi si prepara oggi sarà avvantaggiato domani, quando le regole saranno pienamente operative e il mercato premierà trasparenza, professionalità e conformità.

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