Affitti brevi: Verona vara la stretta, Barcellona punta al divieto dal 2029

Il fronte delle restrizioni comunali sugli affitti brevi si allarga ancora. L’ultima città in ordine di tempo è Verona, che a fine luglio ha approvato una variante al regolamento urbanistico destinata a cambiare le regole del gioco per chi affitta appartamenti ai turisti. Nel frattempo, oltre i confini italiani, Barcellona rilancia e punta dritto al divieto totale delle locazioni turistiche a partire dal 2029. Un doppio segnale che conferma quanto il settore extralberghiero sia ormai al centro di una trasformazione normativa profonda, che i property manager devono saper leggere per tempo.

Verona: cambio di destinazione d’uso e stop alle nuove aperture

La misura approvata dal Comune scaligero ricalca, nella sostanza, il modello già sperimentato a Firenze. Il cuore del provvedimento è il cambio di destinazione d’uso: gli appartamenti destinati all’affittanza turistica passano, dal punto di vista urbanistico, dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva. Una modifica apparentemente tecnica, ma dalle conseguenze concrete e immediate, perché rende molto più difficile aprire nuove locazioni turistiche nel centro storico, dove di fatto vengono vietate le nuove aperture.

Per chi gestisce già immobili destinati agli affitti brevi, il provvedimento non incide sull’esistente, ma congela di fatto la possibilità di espandersi nelle zone più richieste dai turisti. È una distinzione importante: anche i regolamenti più stringenti adottati finora in Italia puntano a evitare nuove aperture, lasciando intatto il parco di alloggi già attivi. Ma il segnale di fondo è inequivocabile: la finestra per entrare nel mercato delle locazioni turistiche nelle grandi città d’arte si sta rapidamente chiudendo.

Firenze estende il divieto e vince davanti al Tar

Il modello di riferimento resta Firenze, la prima città ad aver adottato una variante che blocca le nuove aperture di affitti brevi nel centro storico. La misura ha superato il vaglio dei tribunali e, anzi, è stata di recente estesa anche al di fuori del centro storico Unesco. Un dato rende l’idea della solidità giuridica del provvedimento: la sindaca ha comunicato di aver vinto al Tar ben 19 volte contro i ricorsi presentati da chi chiedeva di annullare il regolamento.

Questo elemento è decisivo, perché fornisce alle altre amministrazioni una base giuridica solida su cui costruire provvedimenti analoghi. Il fatto che i tribunali amministrativi abbiano sistematicamente respinto i ricorsi dei gestori conferma che il cambio di destinazione d’uso è uno strumento che regge all’esame della magistratura, e incoraggia altri comuni a seguire la stessa strada.

Bologna annullata dal Consiglio di Stato: il confine della legalità

Non tutte le città, però, hanno avuto vita facile. Bologna nel 2024 aveva adottato il regolamento più restrittivo in assoluto in Italia, ma a gennaio 2026 il Consiglio di Stato lo ha annullato per vizi procedurali. Una sentenza che segna un confine importante: le restrizioni agli affitti brevi sono legittime, ma devono essere costruite rispettando le procedure e le competenze previste dall’ordinamento, altrimenti rischiano di cadere al primo ricorso.

Il punto chiave, chiarito da un’importante sentenza della Corte Costituzionale del dicembre 2025, riguarda il riparto di competenze. Le competenze urbanistiche e turistiche spettano alle regioni, e sono quindi i regolamenti regionali a risultare decisivi per dare ai comuni la possibilità di procedere. Il governo, di centrodestra, ha impugnato davanti alla Corte Costituzionale le leggi regionali che attribuiscono ai comuni il potere di regolare gli affitti brevi, ma per ora ha perso. Si sta così consolidando, in assenza di una legge nazionale, una giurisprudenza sempre più solida che legittima l’intervento delle amministrazioni locali.

Roma, Napoli, Rimini: il fronte si allarga

Il movimento non si ferma a Verona, Firenze e Bologna. Diverse altre città stanno lavorando nella stessa direzione. Roma, Napoli e Rimini sono tra le amministrazioni che stanno valutando o già discutendo nuove norme per regolamentare il settore, sempre con il cambio d’uso da residenziale a turistico-ricettivo come strumento centrale.

Il quadro che ne emerge è quello di un Paese in cui, in assenza di una legge quadro nazionale, ogni città procede in ordine sparso. Un mosaico normativo che complica notevolmente la vita a chi gestisce immobili in più territori, costringendo a conoscere regole, scadenze e vincoli diversi da comune a comune.

Venezia: la grande eccezione in controtendenza

Sul fronte opposto si colloca Venezia, che rappresenta un caso unico nel panorama italiano. La città lagunare dispone, grazie a una legge statale del 2022, del cosiddetto emendamento Pellicani, del potere di limitare gli affitti brevi, ma l’amministrazione non ha mai pensato di modificare la destinazione d’uso degli alloggi turistici né di introdurre limiti numerici alle nuove aperture nelle aree a maggiore concentrazione.

Una scelta che ha anche una lettura politica: Venezia è l’unica tra le grandi città turistiche italiane a essere amministrata dal centrodestra, ed è quindi in controtendenza anche rispetto all’orientamento delle altre amministrazioni. In laguna restano comunque in vigore obblighi economicamente pesanti per i proprietari, come la necessità della fossa settica, ma non limiti numerici alle locazioni turistiche.

Barcellona: il divieto totale dal 2029

Guardando all’Europa, la tendenza a stringere le maglie è ancora più marcata, soprattutto in Spagna. Barcellona, città simbolo insieme a Venezia dell’esplosione delle affittanze turistiche tra il 2010 e il 2015, ha già introdotto limitazioni alle nuove aperture e ora il sindaco promette di non rinnovare le licenze esistenti a partire dal 2029. In pratica, dal 2029 in poi nessun affitto breve in tutta la città.

Il sindaco ha ribadito l’intenzione anche a luglio, e resta da capire se un provvedimento così drastico vedrà davvero la luce. Ma il solo annuncio ha un effetto dirompente sul dibattito europeo, e rappresenta il punto di arrivo più estremo di una tendenza che in Italia, per ora, procede con maggiore cautela. Il dibattito italiano resta infatti più conservatore, anche per la grande presenza di piccoli proprietari immobiliari, e tende a non considerare l’affittanza turistica un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Il self check-in è già vietato

Un aspetto che accomuna tutte le città italiane, e che merita la massima attenzione da parte di host e gestori, riguarda l’identificazione degli ospiti da remoto. Il self check-in, oggi molto diffuso in affittacamere e alloggi privati, è già vietato in ogni caso, a meno che non sia disponibile una tecnologia che consenta di riconoscere l’ospite che entra de visu, sul posto, al momento dell’ingresso nella struttura.

Si tratta di un obbligo che prescinde dalle restrizioni urbanistiche e che tocca direttamente l’operatività quotidiana di chi gestisce case vacanze e appartamenti in affitto breve. Adeguarsi non è più rinviabile: le verifiche e le sanzioni stanno aumentando in tutto il territorio nazionale.

Cosa significa tutto questo per host e property manager

Per chi opera nel settore, il messaggio è chiaro. Il 2026 sta segnando un passaggio d’epoca: la fase in cui aprire una nuova locazione turistica era un’operazione semplice e rapida si sta chiudendo, almeno nelle grandi città d’arte. Le competenze normative diventano un fattore competitivo decisivo, e la gestione professionale smette di essere un’opzione per diventare una necessità.

Tre sono le priorità operative per chi vuole restare sul mercato senza rischiare sanzioni o contenziosi. La prima è verificare, prima di acquisire un nuovo immobile in gestione, la destinazione d’uso urbanistica e l’eventuale necessità di autorizzazioni comunali: in città come Firenze e Verona questo passaggio è ormai dirimente. La seconda è mettere in regola l’identificazione degli ospiti, abbandonando qualsiasi forma di self check-in non conforme e adottando sistemi che garantiscano il riconoscimento de visu. La terza è monitorare costantemente le delibere comunali e i regolamenti regionali, perché il quadro normativo cambia con rapidità e in modo non uniforme da territorio a territorio.

In questo scenario, affidarsi a un property manager professionista diventa la scelta più razionale per i proprietari che vogliono continuare a valorizzare i propri immobili senza esporsi a rischi. Se vuoi capire come gestiamo la tua casa vacanza o il tuo appartamento in un contesto normativo sempre più complesso, o hai bisogno di una valutazione sulla conformità del tuo immobile, contattaci per una consulenza dedicata.