Airbnb cambia le commissioni da ottobre 2026: cosa significa per host e property manager

Il 7 luglio 2026 Airbnb ha inviato una comunicazione a tutti gli host europei dal titolo apparentemente innocuo: “Costi del servizio semplificati su Airbnb”. Dietro questa formulazione rassicurante si nasconde pero’ un cambiamento strutturale che ridefinisce l’economia delle locazioni brevi in Italia, con conseguenze dirette sul reddito netto degli host e, soprattutto, sul loro carico fiscale.

Cosa cambia dal 13 ottobre 2026

Fino ad oggi Airbnb ha operato con un modello a commissioni divise: da un lato l’ospite pagava una commissione tra il 14% e il 16% sul prezzo della prenotazione, dall’altro l’host sosteneva una commissione del 3% circa. In pratica, se un host fissava il prezzo a 100 euro a notte, l’ospite visualizzava circa 115 euro e l’host ne incassava 97.

Dal 13 ottobre 2026 questo meccanismo viene sostituito da una commissione unica del 15,5% interamente a carico dell’host. Il prezzo che l’host imposta sara’ esattamente quello che l’ospite vede e paga. Per ottenere lo stesso incasso netto di prima, l’host dovra’ alzare il prezzo a circa 115 euro, perche’ mantenendo il prezzo a 100 euro si ritroverebbe con soli 84,50 euro netti.

L’impatto fiscale nascosto: il nodo della cedolare secca

La vera criticita’ per gli host italiani non sta tanto nella percentuale della commissione, quanto nell’effetto domino sulla tassazione. La stragrande maggioranza degli host privati in Italia opera in regime di cedolare secca, un’imposta sostitutiva che si calcola sul canone lordo, cioe’ sul prezzo che l’host fissa per il soggiorno, e non sul netto incassato dopo le commissioni. In cedolare secca non e’ possibile dedurre alcun costo, nemmeno le commissioni pagate alla piattaforma.

Con il vecchio modello a costi divisi, il canone dichiarato corrispondeva al prezzo piu’ basso impostato dall’host (100 euro nell’esempio). La commissione pagata dall’ospite non transitava mai nel perimetro fiscale dell’host. Dal 13 ottobre, per mantenere lo stesso incasso netto, l’host dovra’ alzare il prezzo a 115 euro: il canone dichiarato, e quindi la base imponibile su cui si calcola la cedolare secca al 21% (o al 26% dal secondo immobile), aumenta di circa il 10-15% a parita’ di incasso netto.

Non si tratta di un dettaglio contabile: e’ un aumento reale della tassazione che arriva senza passare da alcun decreto legge o voto parlamentare. La commissione che prima l’ospite pagava direttamente ad Airbnb, e che non toccava mai il canone dell’host, ora diventa parte del prezzo dichiarato al fisco, con effetti che si moltiplicano su tutte le prenotazioni dell’anno.

Perche’ Airbnb sta facendo questa scelta

La mossa di Airbnb va letta in un contesto piu’ ampio di evoluzione strategica della piattaforma. Negli ultimi anni Airbnb ha progressivamente aperto il suo marketplace agli hotel e alle strutture professionali, allontanandosi dal modello originario di sharing economy tra privati. L’eliminazione del modello a commissioni divise rappresenta l’ultimo tassello di questa trasformazione: Airbnb si sta allineando al modello di business di Booking.com, dove la commissione e’ interamente a carico della struttura e il prezzo visualizzato dall’ospite e’ il prezzo finale.

Il risultato, osservano gli addetti ai lavori, e’ che due piattaforme nate per scopi diversi – una come marketplace tra privati, l’altra come motore di prenotazione alberghiera – convergono verso lo stesso identico modello: stessa commissione, stessa logica di intermediazione totale. Per l’host privato italiano, che spesso gestisce uno o due immobili, questo significa trovarsi a competere con le stesse regole delle strutture professionali, ma senza poterne dedurre i costi.

Cosa devono fare host e property manager

Di fronte a questo cambiamento, host e property manager hanno alcune opzioni concrete:

Ricalibrare i prezzi. Il primo passo e’ ricalcolare il prezzo per notte in modo da compensare l’aumento della commissione e l’effetto fiscale. Per un immobile che oggi genera 100 euro a notte di incasso netto, il nuovo prezzo da impostare dovra’ essere di circa 118-120 euro per mantenere lo stesso margine al netto di commissione (15,5%) e dell’impatto fiscale sulla maggiore base imponibile.

Valutare strategie multicanale. La dipendenza da un’unica piattaforma diventa piu’ rischiosa quando le condizioni economiche peggiorano. I property manager dovrebbero accelerare gli investimenti in prenotazioni dirette tramite sito web, social media e campagne di fidelizzazione degli ospiti. Ogni prenotazione diretta evita completamente la commissione OTA.

Rivedere la pianificazione fiscale. Gli host con due o piu’ immobili, che gia’ affrontano l’aliquota cedolare secca al 26% sul secondo immobile e l’obbligo di Partita IVA dal terzo (secondo la Legge di Bilancio 2026), subiranno un impatto ancora maggiore dall’aumento della base imponibile. Potrebbe essere il momento di valutare con un consulente fiscale se il regime della cedolare secca resti la scelta piu’ conveniente.

Monitorare l’evoluzione normativa. Come ricordato anche da ANCI nella sua recente richiesta di una legge nazionale sugli affitti brevi, il quadro normativo del settore e’ in rapida evoluzione. Le regole fiscali, le restrizioni locali e gli obblighi amministrativi stanno cambiando velocemente e restare aggiornati non e’ piu’ un optional.

Booking.com e il nuovo panorama competitivo

Con Airbnb che adotta un modello commissionale simile a Booking.com, la differenziazione tra le due piattaforme si riduce ulteriormente. Per gli host questo significa che la scelta della piattaforma non puo’ piu’ basarsi sulla struttura commissionale, ma deve considerare altri fattori: il profilo dell’ospite (Airbnb tende ad attrarre un pubblico piu’ giovane e internazionale, Booking un pubblico piu’ business e family), la visibilita’ nei mercati target, gli strumenti di gestione offerti.

In un mercato dove le commissioni delle OTA convergono verso percentuali simili, il vero vantaggio competitivo per gli operatori professionali si sposta sulla capacita’ di generare prenotazioni dirette. Un’analisi pubblicata da Hostfully mostra che su una prenotazione tipo Airbnb, gli host pagano circa il 3% e gli ospiti circa il 14% in commissioni. Sulle prenotazioni dirette, invece, nessuna delle due parti paga commissioni OTA. La differenza sul margine operativo annuale puo’ essere sostanziale.

La mossa di Airbnb e’ un campanello d’allarme per tutto il settore: la stagione delle commissioni agevolate per i piccoli host sta finendo. Chi sapra’ diversificare i canali di acquisizione e investire nella relazione diretta con l’ospite sara’ meglio posizionato per affrontare la nuova fase del mercato.

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