Commissioni Airbnb host 2026: quanto trattiene e come calcolarle

Nel 2026 Airbnb trattiene alla maggior parte degli host in Italia una commissione unica del 15,5% sul subtotale della prenotazione. L’ospite non paga più un costo del servizio separato: vede e paga il prezzo che imposti tu. Per gli host dello Spazio economico europeo e della Svizzera il passaggio è scattato il 13 ottobre 2026. Se non hai ritoccato i prezzi, su 100 euro a notte oggi incassi 84,50 euro invece di 97.

In questa pagina trovi i due modelli di commissione, chi è passato a quale e da quando, cosa paga l’ospite, gli esempi di calcolo e l’effetto sulle tasse.

I due modelli di commissione di Airbnb

Per gli alloggi Airbnb ha usato per anni due strutture di costo. Oggi sta portando tutti gli host sulla seconda, e il Centro assistenza dice che la prima “verrà gradualmente eliminata”.

Il subtotale su cui si calcola la commissione comprende il prezzo per notte e i costi aggiuntivi che imposti tu, come le pulizie. Non comprende le tasse.

Per gli altri prodotti Airbnb le percentuali sono diverse: in genere il 15% sui Servizi e il 20% sulle Esperienze.

Chi è passato alla commissione unica e quando

• Host con software di gestione o channel manager: secondo Idealista, la maggior parte è passata in automatico al 15,5% dal 27 ottobre 2025.
• Strutture ricettive tradizionali (hotel, appartamenti con servizi alberghieri): per loro la commissione unica è obbligatoria.
• Host privati nello Spazio economico europeo e in Svizzera: passaggio il 13 ottobre 2026, annunciato a luglio con la comunicazione “Costi del servizio semplificati”. Lo riporta Sky TG24.
• Host in altri Paesi: Airbnb ha fatto il passaggio a ondate durante il 2026 (per esempio Germania e Regno Unito a giugno).

Il passaggio non si può annullare. La commissione unica vale solo per le prenotazioni ricevute dopo il passaggio: quelle già confermate restano con le vecchie condizioni.

Cosa paga l’ospite oggi

Con la commissione unica l’ospite paga il prezzo per notte, i costi aggiuntivi che hai impostato (pulizie, ospiti extra, animali) e le tasse previste. Non c’è più la riga “costi del servizio Airbnb” nel riepilogo.

Questo cambia il confronto nei risultati di ricerca. Prima un annuncio a 100 euro costava all’ospite circa 115 euro. Oggi un annuncio a 115 euro costa 115 euro. Se alzi il prezzo per recuperare la commissione, il prezzo finale per l’ospite resta più o meno quello di prima.

Esempi di calcolo

Una notte a 100 euro

È lo stesso esempio che usa Airbnb nelle sue risorse per gli host: con 115 euro torni a circa 97 euro di compenso.

La formula per ricalcolare il prezzo

Per sapere quale prezzo impostare, dividi il compenso netto che vuoi per 0,845 (cioè 1 meno 0,155).

• Vuoi 97 euro netti: 97 ÷ 0,845 = 114,79 euro.
• Vuoi 120 euro netti: 120 ÷ 0,845 = 142,01 euro.
• Vuoi 60 euro netti di pulizie: 60 ÷ 0,845 = 71,01 euro di costo pulizie, perché anche le pulizie entrano nel subtotale.

Airbnb ha messo a disposizione uno strumento che ricalcola i prezzi di tutti gli annunci in un colpo solo. Se usi un channel manager o un sistema di prezzi dinamici, la modifica va fatta lì, altrimenti verrà sovrascritta.

Il nodo dell’IVA

In Italia i costi del servizio Airbnb sono soggetti a IVA al 22%. Il Centro assistenza afferma che il costo mostrato a host e ospiti include l’IVA dove prevista, e l’esempio 115 → 97 euro di Airbnb torna proprio con il 15,5% tutto compreso. Diverse fonti di settore però calcolano il 15,5% più IVA, cioè circa il 18,9% effettivo per chi non ha partita IVA. In quel caso, per incassare 97 euro servirebbe un prezzo di circa 119,60 euro.

Prima di ritoccare tutti i prezzi, apri il dettaglio del compenso di una prenotazione ricevuta dopo il passaggio e controlla quanto ti è stato trattenuto in euro. Chi ha partita IVA e la inserisce nel profilo fiscale di Airbnb può avere un trattamento diverso: Airbnb avverte che potresti dover calcolare l’IVA in autonomia.

Commissioni e tasse: cosa cambia con la cedolare secca

Qui c’è l’effetto meno visibile. La cedolare secca si paga sull’intero canone, senza dedurre nessun costo: lo ribadisce la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. Le commissioni della piattaforma non si scaricano.

Con la commissione suddivisa, la quota pagata dall’ospite ad Airbnb restava fuori dal tuo prezzo. Con la commissione unica, se alzi il prezzo per recuperare il 15,5%, alzi anche il canone su cui paghi le tasse. A parità di compenso netto, la base imponibile sale.

Esempio con la cedolare al 21%

Per tenere lo stesso netto di prima dopo le tasse, il prezzo deve salire a circa 120 euro (76 ÷ 0,635). Con la cedolare al 26%, che dal 2026 si applica al secondo appartamento, il prezzo necessario è di circa 121 euro. Se l’IVA sulla commissione ti viene aggiunta a parte, servono qualche euro in più.

Ritenuta e dichiarazione

Quando Airbnb incassa i pagamenti per tuo conto, applica come sostituto d’imposta una ritenuta del 21% sui canoni. È un acconto: se il tuo appartamento è tassato al 26%, la differenza la versi in dichiarazione. Per l’anno in corso controlla nella Certificazione Unica quale importo lordo Airbnb indica come canone. Tutti i passaggi sono nella guida alle tasse sugli affitti brevi e nella pagina su come compilare il quadro D del 730.

Ricorda anche i limiti del regime privato: dal 2026 le locazioni brevi restano fuori dall’attività d’impresa solo fino a due appartamenti. Dal terzo l’attività si presume imprenditoriale.

Quanto incide in un anno

Un esempio con 20.000 euro di prenotazioni annue su un solo appartamento, commissione unica al 15,5% e cedolare al 21%:

Commissioni e tasse insieme assorbono il 36,5% dei canoni, prima ancora delle spese di gestione. Se la commissione ti viene addebitata con l’IVA in più, la quota sale. Per questo conviene ragionare sul netto e non sul prezzo per notte: la guida al revenue management spiega come impostare prezzi minimi che coprano tutti i costi.

Il test del link di prenotazione con commissione ridotta

A fine agosto 2026 Airbnb ha iniziato a testare con un gruppo ristretto di host i “direct booking link”. L’host genera un link dall’editor dell’annuncio e lo condivide sui suoi canali: sito, social, email agli ex ospiti, WhatsApp. Chi prenota tramite quel link paga su Airbnb, con le stesse tutele, ma l’host paga una commissione ridotta. Gli host coinvolti hanno riportato il 6% o il 10%, come ricostruito da RedAwning sulla base di quanto pubblicato da Skift.

Due cose da sapere:

• è un test: la maggior parte degli host non lo vede e Airbnb non ha spiegato i criteri;
• lo sconto vale solo per le prenotazioni arrivate dal link. Quelle dalla ricerca su Airbnb pagano la commissione normale.

Se lo trovi nel tuo pannello, usalo con chi ti contatta già da solo: ex ospiti, follower, chi ti scrive per chiedere disponibilità.

Come ridurre il peso delle commissioni

1. Ricalcola i prezzi sul netto. Parti da quanto vuoi incassare dopo commissione e tasse, non dal prezzo che usavi prima.
2. Non dimenticare pulizie e costi extra. Anche questi pagano il 15,5%: vanno ricalcolati con la stessa formula.
3. Confronta i canali. Booking.com e Vrbo hanno commissioni e regole diverse: le trovi nel confronto tra Airbnb, Booking e Vrbo.
4. Costruisci un canale diretto. Gli ospiti che tornano e chi ti trova da solo non hanno bisogno di una piattaforma. Le strategie pratiche sono nella guida alle prenotazioni dirette.
5. Valuta la gestione affidata. Un property manager lavora su prezzi e canali per tutto il portafoglio. Se vuoi confrontare le offerte, nella directory dei gestori per città trovi chi opera nella tua zona.

Le regole fiscali su commissioni, IVA e cedolare dipendono dalla tua situazione: per il caso specifico chiedi conferma a un commercialista.