Anci chiede legge nazionale affitti brevi: Manfredi scrive al ministro Mazzi

Il presidente dell’ANCI e sindaco di Napoli Gaetano Manfredi ha inviato una lettera al ministro del Turismo Gianmarco Mazzi per chiedere un intervento normativo nazionale che disciplini in modo organico il fenomeno delle locazioni turistiche brevi. La richiesta, formalizzata il 9 luglio 2026, arriva in un momento di crescente tensione tra le esigenze del mercato turistico e la tutela del tessuto urbano delle citta’ italiane.

Un quadro normativo a macchia di leopardo

Nella lettera, Manfredi ricorda che il quadro normativo attuale, pur aggiornato dal DL 145/2023 che ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), la Banca Dati delle Strutture Ricettive e disciplinato gli aspetti fiscali e i titoli abilitativi come la SCIA, non offre strumenti di regolazione effettiva per uno sviluppo ordinato del settore.

In assenza di una cornice unitaria, si e’ affermata una pluralita’ di normative regionali spesso in contraddizione tra loro: la Valle d’Aosta ha adottato restrizioni specifiche sugli affitti turistici, la Toscana ha introdotto vincoli stringenti per i centri storici (culminati nella recente sentenza del TAR Toscana n. 925/2026 che ha limitato il diritto di proprieta’ sugli immobili a Firenze), e da ultimo l’Emilia-Romagna ha varato una propria disciplina. A questi interventi regionali si sommano le iniziative comunali: Bologna e Venezia hanno modificato i regolamenti urbanistico-edilizi per governare la moltiplicazione degli affitti brevi, ciascuna con criteri e vincoli differenti.

Il risultato e’ una frammentazione che genera regole eterogenee e un contenzioso dagli esiti incerti. Un host che opera in piu’ citta’ o regioni si trova a dover gestire obblighi diversi, scadenze diverse e procedure amministrative diverse, con costi di compliance che crescono in modo esponenziale.

I motivi imperativi di interesse generale

L’ANCI richiama nella sua lettera la giurisprudenza costituzionale e amministrativa che ha piu’ volte ricondotto la disciplina delle locazioni turistiche al “governo del territorio”. La Corte Costituzionale e i TAR territoriali hanno riconosciuto che la tutela dell’ambiente urbano, gli obiettivi di politica sociale e culturale e la conservazione del patrimonio storico-artistico costituiscono motivi imperativi di interesse generale, idonei a giustificare restrizioni alla liberta’ di iniziativa economica nel settore delle locazioni brevi.

Questo principio, gia’ applicato in diverse sentenze, fornisce la base giuridica per un intervento legislativo nazionale che non si limiti agli aspetti fiscali e amministrativi (come il CIN e la cedolare secca) ma affronti anche il governo del territorio e la tutela della residenzialita’.

Cosa chiede concretamente l’ANCI

L’obiettivo dichiarato e’ un intervento capace di superare le difformita’ territoriali e offrire certezze sia ai Comuni sia agli operatori del settore, prevenendo il contenzioso e assicurando una gestione armonica del fenomeno.

Nello specifico, l’ANCI chiede:

• Una cornice nazionale uniforme che definisca i poteri dei Comuni in materia di affitti brevi, evitando che ogni amministrazione locale debba legiferare in autonomia con il rischio di vedersi bocciare i regolamenti in sede giurisdizionale. Il caso piu’ recente e’ quello di Sirmione, dove il Consiglio di Stato ha annullato il regolamento comunale sugli affitti brevi, confermando la necessita’ di una base normativa nazionale.

• Strumenti per governare la trasformazione urbana, in modo che anche nelle zone piu’ attrattive dal punto di vista turistico vengano mantenuti spazi destinati agli usi abitativi. Il tema e’ particolarmente sentito nei centri storici di citta’ come Firenze, Venezia, Bologna e Napoli, dove la pressione turistica sta progressivamente espellendo i residenti.

• Certezza del diritto per gli operatori, property manager e host che oggi operano in un quadro di incertezza normativa, con il rischio di investire in immobili che potrebbero essere soggetti a restrizioni future o di dover modificare radicalmente il proprio modello di business a seguito di cambiamenti normativi improvvisi.

Il contesto politico e le prospettive

La richiesta dell’ANCI si inserisce in un dibattito politico gia’ vivace. Negli ultimi mesi il Governo ha aperto una riflessione sul settore, con l’obiettivo dichiarato di rimuovere limitazioni ritenute “penalizzanti ed eccessive” sugli alloggi turistici. La Legge di Bilancio 2026 ha gia’ introdotto modifiche significative: cedolare secca al 21% sul primo immobile, 26% sul secondo e regime di impresa dal terzo.

Anche Airbnb, da parte sua, si e’ espressa piu’ volte a favore di una regolamentazione nazionale, purche’ proporzionata e non punitiva per i piccoli host. La piattaforma ha proposto un quadro normativo che preveda tutele speciali per i centri storici, inclusa la possibilita’ di rimozione degli annunci in determinate zone, ma con criteri uniformi su tutto il territorio nazionale.

Il sindaco di Milano Giuseppe Sala e l’ex ministra del Turismo Daniela Santanche’ avevano gia’ convenuto, mesi fa, sulla necessita’ di una legge nazionale. La lettera di Manfredi riporta il tema al centro dell’agenda politica, proprio mentre diverse amministrazioni locali stanno sperimentando approcci diversi, con il rischio di creare un quadro sempre piu’ ingestibile.

Cosa significa per i property manager

Per chi opera professionalmente nel settore degli affitti brevi, l’eventuale introduzione di una legge nazionale rappresenta un’opportunita’ e un rischio allo stesso tempo.

Da un lato, regole chiare e uniformi permetterebbero di pianificare gli investimenti con maggiore serenita’, sapendo quali sono i vincoli e le opportunita’ in tutto il territorio nazionale. Oggi, al contrario, un property manager che vuole espandere il proprio portafoglio in piu’ citta’ deve navigare un labirinto di regolamenti locali.

Dall’altro lato, una legge nazionale potrebbe introdurre restrizioni piu’ severe di quelle attuali in molte aree, limitando la possibilita’ di crescita del settore. La direzione che prendera’ il legislatore dipendera’ dall’equilibrio politico che si riuscira’ a trovare tra le istanze del settore turistico, la tutela della residenzialita’ e gli interessi delle piattaforme.

Quello che e’ certo e’ che il settore degli affitti brevi in Italia sta entrando in una fase di maturita’ normativa: l’era della deregolamentazione e’ finita e gli operatori professionali dovranno adattarsi a un contesto sempre piu’ regolato, dove la compliance normativa diventera’ un fattore competitivo determinante.

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