Cedolare secca, CIN e controlli 2026: la guida fiscale per affitti brevi

Il 2026 segna un punto di svolta per la fiscalità degli affitti brevi in Italia. Tra obbligo del CIN, controlli intensificati della Guardia di Finanza e regole più stringenti sulla cedolare secca, i gestori di B&B e case vacanza affrontano una stagione di adempimenti senza precedenti. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, conoscere questi obblighi è oggi indispensabile per evitare sanzioni.

Cedolare secca: come funziona

La cedolare secca resta il regime più conveniente per i proprietari di immobili a uso turistico. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquota fissa del 21% sui canoni di locazione, che esonera da imposta di registro e di bollo. Ma ci sono condizioni precise:

• Massimo 4 unità immobiliari destinate ad affitti brevi. Chi supera questa soglia perde il diritto alla cedolare secca e passa al regime IRPEF ordinario con aliquote progressive fino al 43%
• La scelta va espressa nel modello 730 o Redditi PF
• Il locatore deve comunicare formalmente l’opzione al conduttore

CIN e nuovi controlli: cosa si rischia

Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per tutte le strutture extralberghiere. Ogni annuncio su Airbnb o Booking deve indicarlo. I controlli si stanno intensificando: solo nel Bresciano sono state scoperte 62 strutture irregolari tra abusivismo ed evasione, con sanzioni che arrivano a migliaia di euro.

Oltre al CIN, i gestori devono presidiare: comunicazione dati alla Questura entro 24 ore dal check-in, rilevazione ISTAT sui flussi turistici, tassa di soggiorno con regole variabili da Comune a Comune.

I prossimi passi per essere in regola

Se gestisci una o più strutture, tre azioni immediate: verifica che il CIN sia attivo ed esposto su tutti i portali, valuta con il commercialista se la cedolare secca è ancora la scelta più conveniente, e attiva un sistema di gestione automatica delle richieste per non perdere prenotazioni mentre segui gli adempimenti.

Contattaci per una valutazione: essere in regola non è solo un obbligo, è il fondamento di una gestione professionale che gli ospiti riconoscono.