Co-host Airbnb: chi dichiara il reddito da locazione breve?

Chi incassa non è sempre chi deve dichiarare

La figura del co-host è ormai diffusissima nel mondo degli affitti brevi italiani. Il proprietario di un immobile affida a un altro soggetto la gestione dell’annuncio, i rapporti con gli ospiti, le prenotazioni, i check-in e check-out e, in molti casi, anche l’incasso dei corrispettivi. È una divisione dei compiti che ha reso il lavoro degli host più sostenibile e ha dato spazio a una nuova figura professionale, quella del gestore che opera su più proprietà.

La questione si fa delicata nel momento in cui il co-host riceve direttamente i pagamenti: il reddito della locazione va attribuito al co-host o resta fiscalmente imputabile al proprietario? La risposta, ed è il punto centrale da tenere a mente, non dipende da chi materialmente riceve il denaro, ma dalla natura del rapporto giuridico sottostante e dalla veste nella quale il soggetto incassa.

Il principio fondamentale

La disponibilità materiale del denaro non coincide con la titolarità fiscale del reddito. Se il co-host riceve le somme esclusivamente per conto del proprietario e poi le riversa a quest’ultimo, il semplice transito sul suo conto corrente non sposta la titolarità del reddito. Il reddito continua ad appartenere al proprietario, che resta il soggetto tenuto a dichiararlo.

Diversa è la situazione in cui il co-host opera in nome proprio, dispone dell’immobile in base a un proprio titolo giuridico e conclude direttamente i rapporti con gli ospiti. In questo caso occorre verificare la fattispecie concreta: sublocazione, concessione a terzi da parte del comodatario o altro rapporto giuridico. La parola “co-host” identifica una funzione all’interno della piattaforma, ma non determina da sola né la titolarità del reddito né la natura giuridica del rapporto.

Ricostruire il ruolo del co-host

Se l’incarico consiste nella gestione operativa — comunicazione con gli ospiti, organizzazione dei servizi, prenotazioni, riscossione dei pagamenti per conto del proprietario — il co-host opera come gestore o mandatario e riceve un compenso per l’attività svolta. In questo caso il proprietario resta il soggetto a cui è fiscalmente riferibile il reddito della locazione.

Non è necessario qualificare il rapporto come “mandato con rappresentanza” affinché sorgano gli obblighi fiscali per gli intermediari: il mandato può essere con o senza rappresentanza. La struttura contrattuale va scelta in coerenza con il modo in cui il co-host opera realmente nei confronti degli ospiti e con i poteri effettivamente conferiti. Ai fini fiscali, ciò che conta è la posizione sostanziale del soggetto e la verifica dei presupposti previsti dalla disciplina delle locazioni brevi per l’intermediario che interviene nel pagamento o incassa i corrispettivi.

Quando Airbnb paga direttamente il co-host

Se la piattaforma accredita il payout sul conto del co-host, va distinto l’incasso materiale dalla titolarità del rapporto economico che ha generato quel corrispettivo. Il denaro accreditato al co-host non significa automaticamente che il reddito vada attribuito a lui.

La ricostruzione “incasso per conto del proprietario” deve essere supportata da documentazione e dalla concreta configurazione del rapporto. Vanno considerati insieme il contratto tra proprietario e co-host, la configurazione dell’annuncio, il soggetto indicato come host, i poteri effettivamente attribuiti, i prospetti dei payout, gli estratti conto, i riversamenti effettuati al proprietario e la documentazione del compenso del co-host. Il contratto dovrebbe attribuire espressamente al co-host, quando previsto, il potere di riscuotere i corrispettivi per conto del proprietario, disciplinando rendicontazione, tempi di riversamento, compenso e gestione separata delle somme.

Incasso e ritenuta: due questioni diverse

L’art. 4 del DL 50/2017 attribuisce specifici obblighi ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali telematici. Quando l’intermediario interviene nel pagamento o incassa i canoni, la ritenuta è pari al 21% dell’importo lordo.

Questo non significa che ricevere un bonifico trasformi automaticamente il co-host nel titolare del reddito. Un soggetto può quindi non essere titolare del reddito e, allo stesso tempo, essere tenuto agli obblighi fiscali previsti per l’intermediario: ritenuta del 21%, certificazione, comunicazione e conservazione dei dati. Sono due piani che vanno tenuti rigorosamente distinti.

Un esempio concreto

Mario è proprietario di un appartamento destinato alle locazioni brevi, Luca è il co-host incaricato della gestione. Nell’anno vengono realizzate prenotazioni per 30.000 euro. La piattaforma accredita i pagamenti a Luca, che trasferisce al proprietario gli importi spettanti trattenendo 4.500 euro di compenso.

I 30.000 euro sono i corrispettivi delle prenotazioni; 4.500 euro sono il compenso al co-host; 25.500 euro vengono trasferiti al proprietario. Non va confuso il payout netto con il reddito lordo della locazione: il compenso al co-host non si trasforma automaticamente in una deduzione. In regime di cedolare secca, la base imponibile non si determina sottraendo le spese di gestione dal canone lordo. Vanno tenuti distinti il corrispettivo della locazione, il compenso al co-host, l’eventuale ritenuta e l’importo riversato al proprietario.

Il caso della Certificazione Unica intestata al co-host

Un caso particolarmente delicato è quello della Certificazione Unica relativa alla locazione breve intestata al co-host, mentre il proprietario considera il reddito come proprio. Una CU intestata al co-host può creare un disallineamento, ma non costituisce da sola il titolo che determina la titolarità del reddito. Va confrontata con il contratto tra proprietario e co-host, il titolo giuridico sull’immobile, la posizione dell’host sulla piattaforma, i poteri attribuiti, i payout, i riversamenti e la causa dell’incasso.

Se la CU è intestata al co-host ma quest’ultimo agisce sostanzialmente per conto del proprietario, il disallineamento va documentato e, se necessario, va chiesta la rettifica della certificazione al soggetto che l’ha emessa. Nelle istruzioni sulla dichiarazione precompilata, l’Agenzia delle Entrate ricorda che i dati delle CU vanno sempre verificati dal contribuente.

Cedolare secca e base imponibile

La cedolare secca riguarda il reddito della locazione e non può essere ricostruita sul solo importo netto ricevuto dal proprietario. Il fatto che il co-host trattenga una commissione non significa che il proprietario debba dichiarare come imponibile solo l’importo netto. Per i contratti di locazione breve, dal 2024 l’aliquota della cedolare secca è del 21% per una sola unità immobiliare individuata dal contribuente e del 26% per le ulteriori unità locate con contratti brevi. La ritenuta operata dall’intermediario resta quella dell’art. 4 del DL 50/2017, pari al 21%.

Il rischio di società di fatto

Il rapporto tra proprietario e co-host, di per sé, non integra una società di fatto. La collaborazione nella gestione, anche con un compenso parametrato percentualmente ai ricavi, non basta a determinare automaticamente un rapporto societario.

Il rischio emerge quando sono presenti elementi sostanziali del rapporto tra soci: esercizio in comune di un’attività economica, conferimenti, partecipazione a utili e perdite, un assetto riconducibile alla volontà di operare come soci. Il rischio aumenta se il co-host partecipa stabilmente alle decisioni, sostiene costi e perdite, contribuisce a un fondo comune e beneficia degli utili come socio sostanziale, anziché limitarsi a un compenso per il servizio di gestione.

Le novità del 2026

Con la Legge di Bilancio 2026 la presunzione di esercizio della locazione breve in forma imprenditoriale è stata modificata: il limite è sceso da quattro a due appartamenti. Questo rende ancora più importante verificare, caso per caso, la posizione del proprietario e del soggetto che gestisce gli immobili, senza confondere la gestione svolta da un co-host con l’esercizio di un’attività imprenditoriale.

La domanda corretta da porsi

La domanda decisiva non è “chi ha ricevuto i soldi?”, ma “in quale veste il soggetto ha ricevuto quei soldi?”. Come proprietario e locatore, il quadro è semplice. Come co-host incaricato dal proprietario, va verificato il rapporto di gestione o mandato. Come soggetto che opera in nome proprio con un titolo autonomo, si tratta di una fattispecie diversa, come la sublocazione o la concessione a terzi da parte del comodatario.

Per chi gestisce affitti brevi in modo professionale, la chiarezza documentale è la vera protezione: un contratto scritto, una corretta configurazione della piattaforma, la rendicontazione dei payout e la separazione tra compenso del gestore e corrispettivo della locazione evitano contestazioni e semplificano la dichiarazione. Se gestisci una o più proprietà e vuoi organizzare in modo corretto questi aspetti, il nostro servizio di gestione degli affitti brevi ti aiuta a impostare contratti e flussi di incasso in regola. Per una valutazione della tua situazione specifica, contattaci: una verifica puntuale del rapporto proprietario-co-host può prevenire problemi fiscali ben più costosi di una consulenza.