Imposta di soggiorno: ravvedimento entro il 28 settembre 2026

C’è una data che ogni host, gestore di B&B, affittacamere, casa vacanza o locazione turistica dovrebbe segnare subito sul calendario: 28 settembre 2026. Non il 30 settembre, come molti credono in questi giorni. E quei due giorni di differenza, quando la sanzione è proporzionale all’importo, possono costare cari.

Perché il 28 settembre e non il 30

La questione riguarda chi non ha ancora presentato la dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno relativa al 2025, la cui scadenza ordinaria era il 30 giugno 2026. Per chi si accorge di aver saltato l’adempimento, la strada è il ravvedimento operoso previsto dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, che consente di regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte.

Il punto è che il termine “breve” del ravvedimento scatta entro 90 giorni dalla scadenza. E il novantesimo giorno dal 30 giugno non cade il 30 settembre, ma il 28 settembre 2026. Il conteggio è semplice: 31 giorni di luglio, 31 di agosto e 28 di settembre fanno esattamente 90. Dal 29 settembre in poi il ritardo supera i 90 giorni e si perde la riduzione più favorevole.

Dichiarazione annuale e “Modello 21” non sono la stessa cosa

Un equivoco molto diffuso tra i gestori è trattare “Modello 21” come sinonimo generico degli adempimenti sull’imposta di soggiorno. In realtà si tratta di due obblighi distinti, che vanno verificati entrambi.

La dichiarazione annuale va trasmessa all’Agenzia delle Entrate, esclusivamente in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello del presupposto impositivo. L’obbligo grava sul gestore della struttura in base all’art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011, disposizione introdotta dall’art. 180, comma 3, del D.L. 34/2020 (convertito con L. 77/2020). Il modello da utilizzare è quello approvato con il D.M. del 29 aprile 2022, trasmesso tramite la procedura SOG00.

Il Modello 21 (o conto della gestione), dove previsto, è invece un adempimento verso il Comune, disciplinato dal regolamento comunale. Non sostituisce la dichiarazione statale, né viceversa: chi gestisce una struttura deve controllare entrambi gli obblighi.

C’è poi un secondo equivoco da evitare: la dichiarazione annuale non è trimestrale. Riepiloga l’intero anno 2025 — pernottamenti, esenzioni, riduzioni, imposta dovuta, riscossa e versata — anche quando il Comune richiede versamenti o comunicazioni periodiche separate.

Il caso delle prenotazioni tramite Airbnb, Booking e altre OTA

Quando le prenotazioni arrivano dalle piattaforme online, la posizione va verificata caso per caso: non esiste una regola generale del tipo “se ha incassato Booking, io non devo fare nulla”.

Per le strutture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanza) risponde il gestore (art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011). Per le locazioni brevi, invece, è tenuto il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017, convertito con L. 96/2017).

In presenza di una gestione mista — prenotazioni dirette più OTA — conviene conservare sempre le rendicontazioni delle piattaforme e le ricevute dei riversamenti, così da poter dimostrare chi ha effettivamente incassato e versato l’imposta.

Non versare e non dichiarare sono due violazioni diverse

Un passaggio cruciale, spesso sottovalutato: aver versato regolarmente l’imposta al Comune non equivale ad aver assolto l’obbligo dichiarativo. Sono due violazioni con discipline separate.

• Omessa o infedele dichiarazione → sanzione dal 100% al 200% dell’importo dovuto (art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011).
• Omesso, tardivo o parziale versamento → si applica la disciplina dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997.

Chi ha riscosso e riversato tutto ma non ha presentato la dichiarazione si trova in una posizione diversa da chi non ha versato nulla, ed è proprio su questa distinzione che si innesta il chiarimento del MEF che analizziamo tra poco.

Il ravvedimento entro i 90 giorni: sanzione ridotta al 10%

Il calendario della regolarizzazione è tutto qui:

• 30 giugno 2026 — scadenza ordinaria della dichiarazione 2025
• 1° luglio 2026 — inizio del ritardo
• 28 settembre 2026 — novantesimo giorno
• 29 settembre 2026 — il ritardo supera i 90 giorni

Entro il novantesimo giorno la sanzione minima (100%) si riduce a un decimo: 10% dell’importo dovuto. Attenzione, però: la base di calcolo va sempre verificata caso per caso, non è un 10% automatico su qualsiasi somma incassata nell’anno.

Facciamo un esempio puramente illustrativo. Imposta di soggiorno 2025 pari a 5.000 euro, regolarmente riscossa e versata al Comune, manca solo la dichiarazione. Regolarizzando entro i 90 giorni: 5.000 × 10% = 500 euro. La presenza di imposta non versata o di più violazioni, naturalmente, cambia il calcolo: prima di procedere è sempre bene verificare la propria posizione specifica.

Superati i 90 giorni: cosa dice il chiarimento del MEF

Anche dopo il 28 settembre si può comunque presentare la dichiarazione, perdendo però la riduzione dell’art. 13. Qui entra in gioco un chiarimento importante arrivato dal MEF in occasione del Telefisco.

Al Dipartimento delle Finanze era stato chiesto se, per chi ha già versato l’imposta al Comune nei termini e ha omesso solo la dichiarazione, si potesse applicare la sanzione minima di 50 euro prevista per altri tributi locali. La risposta è stata negativa: la disciplina dell’imposta di soggiorno non prevede un minimo di 50 euro.

Il MEF ha però richiamato il principio di proporzionalità (art. 7 del D.Lgs. 472/1997): quando c’è un’evidente sproporzione tra la violazione e la sanzione, quest’ultima può essere ridotta fino a un quarto, cioè al 25% dell’importo dovuto anziché al 100% minimo ordinario.

Riprendendo l’esempio precedente: stessa imposta di 5.000 euro già interamente riversata al Comune, dichiarazione omessa, oltre i 90 giorni → 5.000 × 25% = 1.250 euro. Anche in questo caso non si tratta di un importo automatico: dipende dalla sussistenza dei presupposti della riduzione, da valutare caso per caso.

Dal 2027 cambia tutto, ma non è un motivo per aspettare

Una novità rilevante arriva dal D.Lgs. 147/2026 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’11 agosto 2026 e in vigore dal 12 agosto 2026), che all’art. 12 rivede la disciplina sanzionatoria dell’imposta di soggiorno. Per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027:

• omessa dichiarazione → sanzione del 100% del tributo non versato, con minimo di 50 euro
• dichiarazione infedele → sanzione del 40% del tributo non versato, con minimo di 50 euro

La differenza è sostanziale: si passa dal riferimento all’“importo dovuto” (100–200%) al “tributo non versato”, con l’introduzione di un minimo. Per chi ha versato tutto e ha solo omesso la dichiarazione questo cambia molto — ma solo dal 2027 in poi.

Sia chiaro: per le violazioni relative al 2025 (scadenza 30 giugno 2026) continua ad applicarsi la disciplina attuale. Il D.Lgs. 147/2026 non è un motivo per rimandare la regolarizzazione: chi deve ancora dichiarare il 2025 deve muoversi ora, non aspettare il 2027.

Codici tributo F24 per la regolarizzazione

Per versare quanto dovuto in sede di ravvedimento si utilizzano i seguenti codici tributo, da indicare nella sezione “IMU ed altri tributi locali” del modello F24 insieme al codice catastale del Comune competente e all’anno di riferimento:

• 3936 — imposta/contributo di soggiorno
• 3937 — interessi
• 3938 — sanzioni

L’Agenzia delle Entrate mantiene un elenco dei Comuni per cui è attivo il pagamento tramite F24: verificate sempre che il vostro Comune sia incluso prima di procedere.

Cosa fare concretamente adesso

Per arrivare preparati al 28 settembre, ecco una checklist operativa:

1. Verificate se la dichiarazione 2025 è già stata trasmessa; se sì, recuperate e conservate la ricevuta.
2. Se non è stata trasmessa, ricostruite i dati dell’intero 2025 per ogni Comune: pernottamenti, esenzioni, riduzioni, imposta dovuta/riscossa/riversata, date dei versamenti e dati OTA.
3. In caso di gestione mista (dirette più OTA), conservate le rendicontazioni delle piattaforme come prova del trattamento dell’imposta.
4. Verificate il corretto ravvedimento applicabile alla vostra situazione specifica prima di versare qualsiasi importo.

Chi ha già versato regolarmente l’imposta al Comune ma non ha ancora presentato la dichiarazione non è nella stessa situazione di chi non ha versato nulla, ma l’obbligo dichiarativo resta comunque da assolvere — ed è bene farlo prima del 28 settembre.

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