Manovra 2026: cedolare secca al 21% e partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

La Manovra 2026 sta prendendo forma e, come anticipato dalle bozze circolate nelle ultime settimane, il comparto degli affitti brevi si trova nuovamente nel mirino del legislatore. Le novita’ sono sostanziali e toccano sia l’aliquota della cedolare secca sia il regime fiscale per chi gestisce piu’ immobili destinati alla locazione turistica.

Cedolare secca al 21% per il primo immobile: la novita’ principale

La modifica piu’ rilevante riguarda l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi. Il regime attuale prevede un’aliquota unica del 21% applicabile fino a un massimo di quattro immobili destinati alla locazione breve (con possibilita’ di un quinto immobile a tassazione ordinaria). La Manovra 2026 introduce un sistema progressivo a scaglioni:

Primo immobile: cedolare secca al 21%, in continuita’ con il regime attuale.
Secondo immobile: aliquota che sale al 26%, equiparando di fatto il trattamento fiscale a quello previsto per le locazioni ordinarie a canone libero.
Dal terzo immobile: obbligo di apertura della partita IVA, con passaggio al regime di impresa e conseguente applicazione dell’IRPEF progressiva (scaglioni fino al 43%) oltre ai contributi previdenziali.

La misura rappresenta un cambiamento significativo rispetto al passato. Finora la cedolare secca era applicabile fino a quattro immobili, indipendentemente dal numero. La nuova formulazione mantiene il regime agevolato solo per chi opera su piccola scala (uno o due immobili), spingendo i gestori con portafogli piu’ ampi verso l’inquadramento come attivita’ d’impresa.

Impatto economico: simulazione per diverse dimensioni di portafoglio

Per comprendere l’impatto reale, simuliamo tre scenari tipo con un reddito lordo annuo di 30.000 euro per immobile:

Scenario A: un immobile. Con la cedolare secca al 21%, il carico fiscale resta invariato rispetto al 2025: 6.300 euro all’anno. Nessun impatto significativo.

Scenario B: due immobili. Reddito complessivo di 60.000 euro. Con il nuovo regime: 6.300 euro sul primo immobile (21%) e 7.800 euro sul secondo (26%), per un totale di 14.100 euro. Rispetto al regime attuale (12.600 euro con il 21% su entrambi), l’aggravio e’ di 1.500 euro all’anno.

Scenario C: tre immobili. Reddito complessivo di 90.000 euro. Con la partita IVA obbligatoria: l’IRPEF progressiva porta a circa 28.000-30.000 euro di imposta, a cui si aggiungono circa 8.000 euro di contributi INPS (gestione commercianti). Il carico fiscale e contributivo complessivo sale a circa 36.000-38.000 euro, rispetto ai 18.900 euro attuali con cedolare secca al 21% su tutti e tre gli immobili. Un aggravio che puo’ superare i 17.000 euro annui.

Questi numeri, per quanto indicativi, mostrano come la Manovra disegni un netto spartiacque: piccolo host con uno o due immobili protetto, multi-proprietario spinto verso la professionalizzazione.

Chi e’ escluso e chi e’ coinvolto

La norma non tocca alcune categorie. Restano escluse dall’obbligo di partita IVA le gestioni alberghiere gia’ inquadrate come impresa, cosi’ come gli affittacamere e i bed and breakfast che operano in forma non imprenditoriale ma con partita IVA gia’ attiva. L’impatto si concentra sul segmento intermedio: host che gestiscono da tre a quattro immobili con cedolare secca, categoria numericamente rilevante nel panorama italiano.

Secondo i dati piu’ recenti diffusi da AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), circa il 30% degli host professionali opera con un portafoglio di tre o piu’ immobili. Per questa fascia, l’impatto della Manovra sara’ piu’ che proporzionale.

Cosa fare fin da subito: consigli pratici

In attesa del testo definitivo della Manovra, che il governo dovrebbe presentare entro ottobre 2026, ci sono alcune azioni che host e property manager possono intraprendere:

Fare i conti con il commercialista. Quanto sopra e’ una simulazione indicativa; la situazione fiscale di ciascuno dipende da molti fattori, inclusi eventuali altri redditi, oneri deducibili e detrazioni. Un calcolo personalizzato con il proprio consulente e’ il primo passo.
Valutare la forma giuridica. Per chi si avvicina alla soglia dei tre immobili, puo’ avere senso anticipare la scelta e costituire una societa’ (SRL o SRLS) prima che l’obbligo di partita IVA scatti. L’IRES al 24% potrebbe risultare piu’ conveniente dell’IRPEF progressiva, ma la scelta va ponderata con attenzione perche’ comporta anche obblighi contabili e gestionali piu’ stringenti.
Monitorare le sentenze. Negli ultimi mesi alcune Commissioni Tributarie hanno accolto ricorsi di host che contestavano la qualificazione come attivita’ d’impresa. La giurisprudenza potrebbe offrire spunti difensivi, ma non bisogna farci affidamento esclusivo.
Considerare la diversificazione. Un portafoglio di due immobili in affitto breve piu’ una locazione tradizionale (canone concordato, cedolare secca al 10%) potrebbe risultare fiscalmente piu’ efficiente di tre immobili tutti in affitto breve. La Manovra premia implicitamente questa strategia.

Il quadro nazionale si complica

La Manovra 2026 si inserisce in un contesto normativo gia’ complesso. Al CIN (Codice Identificativo Nazionale), entrato in vigore con il decreto Anticipi e ora in fase di piena attuazione, si aggiungono le nuove disposizioni fiscali. Senza dimenticare il regolamento europeo sugli affitti brevi (Regolamento UE 2024/1028), che dal 2026 impone alle piattaforme obblighi di trasmissione dati alle autorita’ nazionali.

Il rischio, per il settore, e’ un effetto “doppio strato” normativo: da un lato la compliance amministrativa (CIN, trasmissione dati, SCIA), dall’altro quella fiscale (cedolare secca scaglionata, partita IVA). Per i property manager, la capacita’ di navigare questo quadro diventera’ un fattore competitivo determinante.

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