Offerta affitti brevi in rallentamento: più potere sui prezzi per i gestori

La crescita dell’offerta di affitti brevi sta rallentando, e questo sta dando più potere sui prezzi ai gestori già presenti sul mercato. È quanto emerge dal Midyear Outlook 2026 di AirDNA, che fotografa un settore in fase di consolidamento dopo anni di espansione rapida.

I numeri chiave del rapporto

AirDNA prevede per il 2026 un’occupancy media del 57,4%, un dato che resta sopra la media pre-pandemia del 57%. Sia la domanda che le inserzioni disponibili dovrebbero crescere del 2,7%, un ritmo molto più contenuto rispetto agli anni passati.

Il RevPAR (ricavo per alloggio disponibile) è previsto in crescita del 2,9%, trainato quasi interamente dall’aumento delle tariffe medie giornaliere (ADR). La crescita dell’ADR è passata dallo 0,7% di gennaio a circa il 3% in primavera, segnalando una traiettoria positiva.

Perché l’offerta rallenta

Il motivo principale è finanziario: i tassi sui mutui sono tornati sopra il 6%, spinti dalla rinnovata inflazione e dall’aumento dei prezzi energetici legato al conflitto in Iran. L’aspettativa di un taglio dei tassi che avrebbe favorito nuovi investimenti non si è concretizzata.

Come spiega Bram Gallagher, direttore economia e previsioni di AirDNA: «A inizio anno ci aspettavamo che costi di finanziamento più bassi portassero nuova offerta sul mercato. Invece l’inflazione rinnovata ha spinto i tassi sopra il 6%, rallentando gli investimenti. Questo rallentamento, combinato con una domanda turistica solida, sta creando condizioni di pricing più favorevoli per gli operatori già affermati».

Cosa cambia per i property manager

Il rapporto segnala tre tendenze operative da tenere d’occhio:

1. Prenotazioni last-minute: i viaggiatori prenotano sempre più a ridosso della partenza
2. Soggiorni più brevi: la durata media dei soggiorni si sta accorciando
3. Domanda di spazi ampi: cresce la richiesta di proprietà che possono ospitare gruppi

Sul fronte internazionale, la domanda dal Canada e dall’Europa occidentale è in calo, mentre crescono gli arrivi dall’America Latina, trainati da Brasile e Argentina.

La lezione per il mercato italiano

Anche se il rapporto AirDNA è focalizzato sugli Stati Uniti, le dinamiche sono rilevanti per il mercato italiano. Il rallentamento dell’offerta — causato da condizioni di finanziamento più restrittive — sta creando un vantaggio competitivo per chi è già sul mercato con una struttura professionale.

Chi opera con un approccio data-driven alla gestione dei prezzi e all’occupancy ha oggi più margine per ottimizzare i ricavi. Come sottolinea Rohit Bezewada, CEO di AirDNA: «Le medie nazionali raccontano solo una parte della storia. Gli operatori e gli investitori che avranno successo quest’anno sono quelli che lavorano con dati granulari a livello di mercato».

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