Affitti brevi: dal 20 maggio 2026 le piattaforme trasmettono i dati al Fisco

Dal 20 maggio 2026 il Regolamento europeo 2024/1028 è pienamente operativo in tutta l’Unione. Le piattaforme digitali di intermediazione per gli affitti brevi — da Airbnb e Booking.com fino ai portali minori — hanno adesso l’obbligo di trasmettere mensilmente i dati sulle locazioni al punto di ingresso nazionale, che per l’Italia è la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

Quali dati devono comunicare le piattaforme

L’articolo 9 del regolamento impone la raccolta e la trasmissione automatizzata (da macchina a macchina) delle informazioni relative a ciascuna unità locata. I dati da inviare comprendono: il numero di pernottamenti e di ospiti, con indicazione del paese di residenza; il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell’immobile; l’indirizzo specifico dell’unità; l’URL dell’annuncio sulla piattaforma.

Questi flussi vengono poi condivisi in forma aggregata con l’Agenzia delle Entrate, per i controlli fiscali già previsti dalla normativa nazionale. L’obiettivo dichiarato è il monitoraggio dell’evasione in un comparto cresciuto rapidamente e finora complesso da tracciare in modo sistematico.

Regole diverse per grandi e piccole piattaforme

Il regolamento distingue in base al volume di annunci gestiti. Le piattaforme che nel trimestre precedente hanno raggiunto una media mensile pari o superiore a 4.250 annunci — soglia che include certamente Airbnb e Booking — sono tenute alla trasmissione automatizzata mensile. Entrambe si sono già adeguate: Airbnb ha reso obbligatorio il CIN per ogni nuovo annuncio, mentre Booking ha implementato la verifica automatica tramite API collegata alla BDSR.

Le piattaforme al di sotto di quella soglia beneficiano di un regime semplificato: possono trasmettere i dati con cadenza trimestrale e anche manualmente, senza obbligo di connessione automatizzata.

Che cosa cambia per i locatori

Per i proprietari che affittano tramite portali online ed sono già in regola con il CIN — obbligatorio dal gennaio 2025 — non cambia nulla. Il CIN corrisponde al numero di registrazione univoco richiesto dal regolamento europeo, quindi non serve ottenere un codice distinto. Le nuove norme si sommano a quelle nazionali già in vigore, rafforzando il quadro di trasparenza senza introdurre nuovi adempimenti per i locatori.

Chi ancora non ha regolarizzato la propria posizione dovrebbe farlo al più presto: il combinato delle norme nazionali ed europee rende sempre più difficile operare al di fuori del perimetro della legalità, con sanzioni che possono arrivare a diverse migliaia di euro.

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