Property manager, fine dell'improvvisazione: il settore entra nella fase industriale

“È finita l’era dell’improvvisazione, il settore è entrato nella sua fase industriale”. Parola di Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e CEO di Apartments Florence, che in una recente intervista ha tracciato un quadro netto della trasformazione che sta attraversando il comparto degli affitti brevi in Italia.

Il CIN e la selezione naturale del mercato

L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), l’aumento degli obblighi di tracciabilità fiscale e i controlli su sicurezza e adempimenti stanno producendo un effetto a catena: chi opera senza struttura, competenze e strumenti adeguati viene progressivamente espulso dal mercato.

“Oggi il contesto è cambiato — spiega Fagnoni — Non è più un’attività che si improvvisa. È un modello che sta diventando industriale. Resteranno sul mercato soprattutto realtà strutturate, capaci di garantire qualità, trasparenza e rispetto delle regole”.

I numeri danno ragione a questa lettura. Secondo i dati AIGAB 2025, in Italia oltre 9,6 milioni di seconde case restano inutilizzate, mentre solo 640.000 unità sono attive nel mercato delle locazioni temporanee. Di queste, appena il 5,15% è gestito da operatori professionali specializzati. Il potenziale di crescita per i property manager è enorme, ma serviranno standard più alti.

La richiesta alla politica: meno emergenza, più visione

L’associazione chiede un doppio salto di qualità. Da un lato, alla politica: “Meno approccio emergenziale e più visione di sistema, con regole chiare, proporzionate e uniformi a livello nazionale”. Dall’altro, al settore stesso: “Maggiore professionalizzazione, standard condivisi, codici di condotta e formazione continua”.

Fagnoni è esplicito: “Se vogliamo essere riconosciuti come parte strutturale dell’economia turistica e immobiliare italiana, dobbiamo comportarci da professionisti. La maturità del settore passa anche da qui”.

Cosa significa per chi gestisce affitti brevi

Per un host o property manager, questo cambio di fase ha implicazioni concrete. Non basta più pubblicare un annuncio su Airbnb e incassare. Servono: conoscenza della normativa fiscale (cedolare secca, dichiarazione dei redditi, imposta di soggiorno), gestione documentale (CIN, SCIA dove richiesta, contratti), strumenti tecnologici per la comunicazione con gli ospiti e la sincronizzazione dei calendari, e un approccio professionale alla manutenzione e alla sicurezza degli immobili.

La stagione dello scontro ideologico tra hotel ed extralberghiero — sostiene Fagnoni — può lasciare spazio a una fase più equilibrata. Il mercato non tornerà indietro, ma il suo futuro dipenderà dalla capacità di coniugare responsabilità imprenditoriale e regolazione intelligente.

Se gestisci affitti brevi e vuoi capire come affrontare questa trasformazione con gli strumenti giusti, scopri come funziona Hello Host o contattaci per una consulenza.