Codice CIN affitti brevi: come richiederlo, obblighi e sanzioni

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna, gratis, a ogni casa data in affitto breve o turistico e a ogni struttura ricettiva. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025: va chiesto online sulla BDSR con SPID o CIE, va esposto fuori dall’edificio e scritto in ogni annuncio. Per ottenerlo devi dichiarare che l’immobile ha rilevatori di gas e monossido ed estintore. Chi affitta senza CIN rischia una multa da 800 a 8.000 euro.

Questa guida ti spiega tutto quello che serve a ottobre 2026: chi deve averlo, come si richiede passo per passo, cosa fare se la tua Regione ha già un suo codice, quali dotazioni di sicurezza servono davvero, come funzionano i controlli e cosa è cambiato con il regolamento europeo sugli affitti brevi.

In breve: obblighi, scadenze e sanzioni

Gli importi sono quelli dell’art. 13-ter del D.L. 145/2023. Se una legge regionale punisce già la stessa violazione, si applica quella regionale.

Cos’è il CIN e quale legge lo prevede

Il CIN è stato introdotto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 191/2023. La norma affida al Ministero del Turismo due compiti: gestire la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica (BDSR) e assegnare a ognuno un codice univoco. Gli scopi dichiarati sono concorrenza leale, trasparenza del mercato, sicurezza e lotta all’ospitalità irregolare.

Le date da ricordare:

• 3 settembre 2024: avviso in Gazzetta Ufficiale che la BDSR è attiva in tutta Italia. Le regole sul CIN si applicano dal sessantesimo giorno successivo, cioè dal 2 novembre 2024.
• 1° gennaio 2025: il Ministero ha spostato a questa data il termine unico per mettersi in regola. Da allora chi non ha il CIN è sanzionabile.
• 20 maggio 2026: si applica in tutta l’Unione il regolamento europeo 2024/1028 sugli affitti brevi. In Italia il numero di registrazione richiesto dal regolamento è, nei fatti, il CIN.

Chi deve avere il CIN (e chi no)

Secondo la norma e le FAQ del Ministero del Turismo, il CIN serve a:

• chi affitta in locazione breve, cioè contratti fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa (art. 4 del D.L. 50/2017), anche con pulizie e biancheria incluse;
• chi affitta per finalità turistiche, anche oltre i 30 giorni;
• chi affitta una sola stanza della propria casa con questi contratti;
• le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere: hotel, B&B, affittacamere, case vacanze, ostelli;
• gli agriturismi, anche dove la legge regionale sul turismo non li prevede.

Non conta quanto spesso affitti: anche la casa al mare data per due settimane ad agosto ha bisogno del codice. Non conta nemmeno se hai la partita IVA.

Se gestisci gli immobili di altri proprietari puoi richiedere il CIN come delegato: la BDSR ti chiede di caricare la delega firmata dal titolare e la copia del suo documento d’identità.

CIN e codice regionale (CIR): che differenza c’è

Molte Regioni avevano già un proprio codice prima del CIN, come il CIR in Lombardia o in Sicilia. Il CIN non lo sostituisce: si aggiunge. Il Ministero lo dice chiaramente nelle FAQ. Se nella tua Regione il codice regionale è previsto per il tuo tipo di alloggio, devi esporre entrambi.

L’ordine è sempre lo stesso:

1. Prima fai gli adempimenti regionali e comunali (codice regionale, comunicazione di inizio attività o SCIA dove prevista).
2. Poi chiedi il CIN sulla BDSR. Le Regioni trasmettono al Ministero i loro dati e convertono i propri codici aggiungendo un prefisso nazionale. Per questo, se hai già il codice regionale, troverai l’immobile in BDSR con i dati già compilati.

I termini per chiedere il CIN, secondo l’art. 13-ter e le FAQ ministeriali:

• se ottieni il codice regionale ora, hai 30 giorni dall’assegnazione per chiedere il CIN;
• se la tua Regione non prevede un codice per il tuo tipo di alloggio, il CIN serve subito, prima di affittare;
• se la Regione non ti assegna il suo codice nei tempi della sua procedura, hai 10 giorni dalla scadenza di quel termine per chiedere il CIN.

Come richiedere il CIN sulla BDSR, passo per passo

La procedura è descritta nel manuale ufficiale per l’operatore privato del Ministero del Turismo. È gratuita e si fa tutta online.

Cosa ti serve prima di iniziare

• SPID o CIE del titolare dell’immobile (o del delegato).
• Dati catastali dell’immobile: foglio, particella, subalterno.
• Il codice regionale, se la tua Regione lo prevede.
• Per le persone fisiche con partita IVA o le società: ragione sociale e partita IVA.
• La certezza di avere già installato rilevatori ed estintori: nella richiesta dichiari, sotto la tua responsabilità, che ci sono.

1. Accedi alla piattaforma

Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it, premi «Ottieni CIN» ed entra con SPID o CIE.

2. Trova il tuo immobile

Nella sezione «Le mie strutture» vedi gli immobili collegati al tuo codice fiscale, già compilati con i dati inviati dalla Regione. Puoi filtrarli per codice regionale o per «CIN presente».

3. Completa i dati mancanti

Clicca su «Dettaglio scheda / Ottieni CIN». I campi grigi arrivano dalla Regione e non si modificano qui. I campi bianchi con asterisco devi riempirli tu. Nei dati del dichiarante indica il tipo di persona: fisica, fisica con partita IVA o giuridica.

4. Ottieni il CIN e scarica il PDF

Premi «Ottieni CIN». Se i dati sono completi compare il messaggio «Struttura inserita correttamente» e ricevi una mail di conferma. La mail non contiene l’attestato: rientra nella BDSR e scarica il «pdf protocollato» con il numero di protocollo del Ministero. È il documento da conservare e mostrare in caso di controllo.

Se il tuo immobile non compare: la segnalazione di struttura mancante

Prima controlla di aver fatto gli adempimenti regionali: se il codice regionale è previsto e non ce l’hai, va chiesto prima. Se sei in regola e l’immobile non c’è, usa il pulsante «Segnala struttura mancante» in fondo alla pagina «Le mie strutture».

Cosa succede dopo:

• la segnalazione va alla Regione, che ha 30 giorni per verificare;
• in questi 30 giorni non ti si possono applicare le sanzioni sul CIN (lo prevede il decreto del Ministro del Turismo del 6 giugno 2024, prot. 16726);
• se la verifica è positiva ricevi il CIN «verificato»;
• se dopo 30 giorni la Regione non ha risposto, dalla sezione «Le mie segnalazioni di struttura mancante» puoi chiedere comunque il CIN, caricando un documento che prova l’avvio dell’attività (per esempio la SCIA o la comunicazione al Comune) o indicandone il protocollo. Ottieni un CIN «non verificato», che puoi usare subito negli annunci e sulla targa;
• se poi la Regione trova irregolarità, il CIN viene revocato.

Se i dati sono sbagliati o cambiano

Se in BDSR trovi dati errati usa «Segnala dato errato»: il CIN puoi ottenerlo subito, la segnalazione non cambia il codice. Dopo aver ottenuto il CIN puoi aggiornare alcuni dati in autonomia con «Modifica dati struttura» e scaricare il PDF aggiornato.

Se sei un cittadino straniero

Chi non ha SPID o CIE può chiedere al Ministero credenziali dedicate, compilando un modulo di registrazione. Non è immediato: la richiesta viene controllata dagli operatori. L’accesso usa anche un’app di autenticazione sul telefono.

Dotazioni di sicurezza obbligatorie

Il comma 7 dell’art. 13-ter chiede due cose a tutte le unità in locazione breve o turistica, gestite in modo imprenditoriale o no, anche se l’attività è iniziata prima della legge.

Rilevatori di gas e di monossido di carbonio

Devono essere funzionanti e avere almeno un allarme che avvisi subito gli occupanti. Non serve un impianto progettato da un tecnico: secondo le FAQ ministeriali bastano dispositivi anche rimovibili. Se scegli di realizzare un impianto vero e proprio, vale il D.M. 37/2008 sugli installatori.

Sei esonerato solo se l’immobile non ha impianto a gas e il rischio di fughe di gas o di formazione di monossido è escluso con certezza. Se in casa c’è un camino, una stufa a legna o a pellet o una caldaia a combustione, difficilmente puoi dire che quel rischio è escluso.

Estintori

Le regole, dal decreto del Ministero dell’Interno del 3 settembre 2021 richiamato dalla legge:

• almeno un estintore ogni 200 mq di pavimento (o frazione) e comunque almeno uno per piano;
• capacità estinguente minima 13A e carica minima 6 kg o 6 litri;
• in posizione visibile e accessibile, vicino all’ingresso e alle zone più a rischio, come la cucina;
• controlli periodici secondo la norma UNI 9994-1 e il manuale del produttore.

Gli estintori del condominio non bastano: l’obbligo vale per la singola unità. Se affitti una sola stanza, i requisiti valgono comunque.

Cosa cambia per B&B e attività imprenditoriali

I B&B, gli affittacamere e le altre strutture ricettive non rientrano nel comma 7, ma restano soggetti alle regole di sicurezza delle leggi regionali e di settore. Chi affitta in forma imprenditoriale deve avere in più impianti a norma secondo le leggi statali e regionali.

Attenzione: la richiesta del CIN contiene una dichiarazione sostitutiva. Dichiarare il falso ha conseguenze penali, non solo la multa.

Dove esporre il CIN

L’obbligo è doppio:

• all’esterno dell’edificio dove si trova l’alloggio, rispettando eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Se il regolamento di condominio vieta le targhe, le FAQ ministeriali ammettono modi alternativi, purché il codice sia ben visibile al pubblico (per esempio vicino al citofono o alla cassetta delle lettere);
• in ogni annuncio, ovunque pubblicato: Airbnb, Booking, Vrbo, il tuo sito, i social, gli annunci delle agenzie.

Anche le agenzie immobiliari e i portali online sono obbligati a riportare il CIN negli annunci. Con il regolamento europeo, poi, le piattaforme devono chiederti il numero di registrazione prima di pubblicare e mostrarlo nell’annuncio.

Sanzioni: quanto costa non essere in regola

Le sanzioni dell’art. 13-ter, comma 9, si sommano tra loro:

• immobile senza CIN: da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni;
• CIN non esposto o non indicato negli annunci: da 500 a 5.000 euro per immobile, con rimozione immediata dell’annuncio;
• mancano rilevatori o estintori: da 600 a 6.000 euro per ogni violazione;
• attività imprenditoriale senza SCIA: da 2.000 a 10.000 euro, in base alle dimensioni.

Un esempio: un appartamento senza CIN, pubblicizzato su due portali e senza estintore può portare a tre contestazioni diverse nello stesso controllo.

Controlli e multe spettano al Comune in cui si trova l’immobile, tramite la polizia locale. I soldi incassati restano al Comune.

I controlli: come vengono trovati gli annunci senza CIN

I controlli non sono più solo ispezioni a caso. Gli strumenti in campo a ottobre 2026 sono questi.

BDSR Lens. È un cruscotto della BDSR che mostra su una mappa le strutture censite dalle Regioni ma ancora senza CIN, quelle con CIN «non verificato» e le segnalazioni di struttura mancante ancora nei 30 giorni. Permette anche di registrare l’esito delle verifiche sugli annunci online. I Comuni lo usano dal 2025; da giugno 2026 è aperto anche all’Amministrazione finanziaria e alle forze di polizia.

Fisco. La legge prevede che Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza facciano analisi del rischio mirate su chi affitta senza CIN, e che i dati della BDSR siano a disposizione del fisco. Secondo la relazione della Corte dei conti sul rendiconto 2025, riportata da QuiFinanza, nel 2025 le segnalazioni al fisco hanno riguardato circa 32.000 titolari di affitti brevi, con oltre 2.000 atti di verifica.

Monitoraggi privati. Il centro studi di Federalberghi ha contato ad agosto 2026 su Airbnb 571.982 annunci in Italia, di cui 84.324 senza CIN (circa il 14,7%), secondo i dati riportati da QuiFinanza. Se un’associazione privata riesce a contarli, le amministrazioni possono trovarli con ancora meno fatica.

Il punto pratico: un’anomalia non è automaticamente una multa, ma è il segnale che fa partire il controllo. Avere CIN, dati catastali, annunci e dichiarazione dei redditi coerenti tra loro è la protezione migliore.

Regolamento UE 2024/1028: cosa cambia dal 20 maggio 2026

Il regolamento europeo 2024/1028 sulle locazioni di alloggi a breve termine si applica dal 20 maggio 2026. Per te, proprietario, non serve un secondo codice: il CIN svolge il ruolo di numero di registrazione. Cambiano soprattutto gli obblighi delle piattaforme.

Cosa devono fare le piattaforme (Airbnb, Booking e le altre):

• chiederti se l’alloggio è soggetto a registrazione e farti inserire il numero prima di pubblicare;
• mostrarlo chiaramente nell’annuncio;
• fare controlli a campione periodici sulle dichiarazioni dei locatori e informarti dell’esito;
• rimuovere gli annunci quando l’autorità lo ordina, per esempio se il numero è sospeso o ritirato;
• trasmettere ogni mese alle autorità, in modo automatico, i dati di attività: notti prenotate, numero di ospiti per notte e loro Paese di residenza, numero di registrazione, indirizzo e link dell’annuncio. Le piattaforme piccole o micro, con meno di 4.250 annunci al mese di media nel trimestre precedente, possono inviarli a fine trimestre.

Cosa devi fare tu:

• dare dati corretti alle autorità e alle piattaforme (ne sei responsabile);
• aggiornarli quando cambia qualcosa di importante, per esempio il numero di posti letto;
• tenere allineati CIN, annuncio e realtà: se i dati non tornano, l’autorità può chiederti di correggerli, sospendere il numero o, nei casi gravi, ritirarlo.

A ottobre 2026 il disegno di legge di delegazione europea 2026, all’esame del Senato, contiene anche le misure per adeguare le norme italiane al regolamento sugli affitti brevi. Gli obblighi per i proprietari descritti in questa guida restano quelli dell’art. 13-ter finché non arrivano i decreti attuativi.

Il CIN non basta: gli altri adempimenti collegati

Il CIN è solo uno dei passaggi per affittare in regola. Gli altri:

• Comunicazione di inizio attività o SCIA. Chi affitta in forma non imprenditoriale, in molte Regioni, deve comunicarlo al Comune. Il 1° ottobre 2026 la Conferenza Unificata ha approvato un modulo unico nazionale, la «Comunicazione di inizio attività per locazione breve/turistica»: le Regioni hanno 45 giorni e i Comuni 60 per adottarlo, quindi fino a fine novembre 2026 verifica quale modulo usa il tuo Comune. La comunicazione non sana eventuali abusi edilizi. Chi affitta in forma imprenditoriale presenta invece la SCIA al SUAP.
• Soglia dell’impresa. Con la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questo uso non più di due appartamenti: dal terzo l’attività si presume imprenditoriale, come conferma la guida dell’Agenzia delle Entrate. Questo porta con sé SCIA, partita IVA e regole diverse.
• Comunicazione degli ospiti alla Questura. Le generalità degli ospiti vanno trasmesse tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (art. 109 del TULPS). Come identificarli lo spieghiamo nella guida allo screening e all’identificazione degli ospiti.
• Imposta di soggiorno e regole del tuo Comune: cambiano da città a città, trovi le principali nella guida alle regole sugli affitti brevi nelle città italiane.
• Dichiarazione dei redditi. Dal modello 730/2026 il CIN va indicato nel quadro B, rigo B12, accanto all’immobile affittato. Per aliquote e compilazione leggi la guida fiscale agli affitti brevi e l’approfondimento sul 730/2026 per chi affitta.

Regioni con regole proprie: il caso della Sicilia

Il CIN è nazionale, ma ogni Regione può aggiungere regole e scadenze. La Sicilia è l’esempio più recente. La legge regionale 12 del 27 maggio 2026 ha modificato la legge regionale 6/2025 sulle strutture ricettive e sulle locazioni turistiche, dopo che il TAR Sicilia (sentenza 1268/2026) aveva annullato dodici disposizioni del vecchio decreto attuativo. Il decreto assessoriale 1920 del 24 giugno 2026 ha poi fissato le scadenze:

• le locazioni turistiche già esistenti dovevano inviare l’Allegato B alla Regione entro il 30 giugno 2026;
• chi entro quella data ha dimostrato di aver avviato le pratiche per i documenti mancanti deve inviare la documentazione tecnica integrativa entro il 30 dicembre 2026;
• in caso contrario il decreto prevede la cessazione della struttura e la revoca del CIR e del CIN.

Se hai una locazione turistica in Sicilia, controlla subito a che punto è la tua pratica con il servizio turistico regionale della tua provincia.

Gli errori più comuni

• Pubblicare l’annuncio prima di avere il CIN. La multa scatta già per l’offerta in locazione, non solo per l’affitto concluso.
• Esporre solo il codice regionale dove serve anche il CIN, o viceversa.
• Mettere il CIN nell’annuncio ma non all’esterno dell’edificio.
• Contare sull’estintore del condominio o mettere un solo estintore in una casa su due piani.
• Non scaricare il PDF protocollato e non sapere cosa mostrare alla polizia locale.
• Dimenticare di aggiornare i dati in BDSR quando cambiano posti letto o gestione.
• Superare i due appartamenti senza accorgersi che si è passati all’attività d’impresa.

Se preferisci non occuparti di BDSR, sicurezza, Questura e annunci, puoi affidare la casa a un gestore professionale: nella directory dei property manager per città trovi chi opera nella tua zona, e nel confronto tra property manager, agenzia e gestione fai da te vedi pro e contro di ogni scelta. Ricorda che il titolare dell’immobile resta responsabile dei dati dichiarati.

Le regole regionali e comunali cambiano spesso: per il tuo caso specifico verifica con il Comune o la Regione dove si trova l’immobile e, per gli aspetti fiscali, con il tuo commercialista.