Affitti a medio termine: contratti, tasse e a chi convengono

Un affitto a medio termine dura da uno a diciotto mesi e in Italia si fa quasi sempre con il contratto transitorio, oppure con il contratto per studenti universitari. Conviene a chi vuole meno lavoro e meno rischi normativi rispetto all’affitto breve, senza legarsi per anni come con un 4+4. In cambio devi rispettare regole precise: esigenza temporanea documentata, modello di contratto ministeriale, registrazione e, nei Comuni sopra i 10.000 abitanti, un canone entro le fasce dell’accordo territoriale.

Medio termine: di cosa parliamo davvero

Il confine più importante è quello dei 30 giorni. Fino a 30 giorni sei nella “locazione breve”: niente registrazione del contratto, cedolare al 21% o 26% e ritenuta della piattaforma (Agenzia delle Entrate). Oltre i 30 giorni entri nelle locazioni ordinarie della legge 431/1998, con contratti, durate e obblighi diversi.

Chi cerca casa per qualche mese:

• lavoratori in trasferta o in distacco, consulenti, personale sanitario, tecnici di cantiere;
• studenti fuori sede, specializzandi, dottorandi, partecipanti a master;
• chi è in transizione: casa in ristrutturazione, trasferimento in attesa di comprare, separazioni;
• lavoratori da remoto che passano qualche mese in una città.

È una domanda che non segue le vacanze e si concentra vicino a università, ospedali, aziende e poli fieristici.

Contratto transitorio: le regole

Il transitorio è previsto dall’articolo 5 della legge 431/1998 e regolato dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. I punti chiave:

• Durata: fino a 18 mesi.
• Esigenza temporanea: il contratto deve contenere una dichiarazione che indica l’esigenza transitoria del proprietario o dell’inquilino, tra quelle previste dall’accordo territoriale. Il decreto cita in particolare mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione, aggiornamento e ricerca di lavoro.
• Documenti: per i contratti oltre i 30 giorni l’esigenza va provata con documentazione allegata al contratto (per esempio una lettera di trasferimento o un contratto di lavoro a termine).
• Canone: nei Comuni con più di 10.000 abitanti va fissato entro le fasce di oscillazione dell’accordo territoriale. Solo per i contratti fino a 30 giorni il canone è libero.
• Modello: si usa esclusivamente il contratto tipo allegato al decreto.
• Se sbagli: se non rispetti queste modalità, il contratto viene ricondotto alla durata del canone libero, cioè 4+4. È il rischio più serio.

Per i contratti non assistiti dalle associazioni di proprietari e inquilini, gli accordi territoriali prevedono un’attestazione di un’organizzazione firmataria. Conferma che il contratto rispetta l’accordo, anche ai fini delle agevolazioni fiscali. Chiedi all’associazione della proprietà edilizia della tua città come funziona da te.

Contratto per studenti universitari

È l’alternativa per chi affitta a studenti fuori sede. Le regole del decreto del 2017:

• durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile alla prima scadenza salvo disdetta dello studente;
• l’inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea o post laurea (master, dottorato, specializzazione) in un Comune diverso da quello di residenza;
• possono firmarlo il singolo studente, un gruppo di studenti o le aziende per il diritto allo studio;
• il canone è definito dagli accordi locali.

Registrazione e tasse

Registrazione. Ogni contratto che supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente (Agenzia delle Entrate). Senza cedolare paghi l’imposta di registro del 2% sul canone annuo, più il bollo. Con la cedolare non paghi né registro né bollo.

Tassazione (Agenzia delle Entrate):

I Comuni ad alta tensione abitativa comprendono le grandi città (tra cui Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Venezia), i Comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e quelli individuati dal CIPE. Per i contratti a canone concordato l’IMU si paga al 75% (InformazioneFiscale). Verifica comunque il regolamento IMU del tuo Comune.

In pratica, nelle grandi città il transitorio ha un canone limitato dall’accordo ma tasse molto più basse. Per confrontare le aliquote con quelle del breve, leggi la guida alle tasse sugli affitti brevi.

CIN e regole comunali. Il CIN riguarda gli immobili destinati a locazioni turistiche e brevi. Un contratto transitorio per lavoro o studio non è una locazione turistica, e di norma non rientra nei limiti comunali pensati per gli affitti brevi. Se alterni breve e medio termine nello stesso appartamento, però, per i periodi brevi valgono tutti gli obblighi: CIN, comunicazione alla Questura, imposta di soggiorno e regole del Comune. Le trovi nella guida alle regole sugli affitti brevi nelle città italiane.

Conviene? Breve, medio o lungo a confronto

Il medio termine conviene soprattutto:

• in città con università, ospedali o aziende, dove la domanda c’è tutto l’anno;
• a chi ha un immobile nelle zone con limiti agli affitti brevi e non vuole un 4+4;
• a chi non vuole o non può gestire check-in e pulizie ogni pochi giorni;
• come soluzione per i mesi deboli: breve in alta stagione, transitorio da novembre a marzo (le altre leve sono nella guida alla bassa stagione negli affitti brevi). Ma l’esigenza transitoria deve essere reale e documentata, non costruita per comodità del calendario.

Nell’esempio numerico della guida su come investire negli affitti brevi, il medio termine rende quasi quanto il breve con molto meno lavoro. Il risultato dipende da canone, mesi occupati e accordo territoriale della tua città.

Come impostare il prezzo

Ragiona sul netto mensile, non sulla tariffa a notte. Parti dalle fasce dell’accordo territoriale, se il tuo Comune supera i 10.000 abitanti. Poi aggiungi le utenze, se le includi, e confronta il risultato con il netto che otterresti con il breve negli stessi mesi. Sottrai commissioni, pulizie e notti vuote.

Su Airbnb puoi impostare uno sconto settimanale (da 7 notti) e uno mensile (da 28 notti) dalle impostazioni dei prezzi (Airbnb). È utile per allungare i soggiorni restando sotto i 30 giorni. Il metodo completo per i prezzi è nella guida al revenue management.

Come trovare inquilini a medio termine

• Aziende ed enti del territorio: uffici del personale di ospedali, università, grandi imprese, società di consulenza. Spesso cercano alloggi per chi arriva in trasferta.
• Servizi per studenti: uffici alloggi delle università e aziende per il diritto allo studio.
• Portali specializzati in affitti mensili per studenti e professionisti, oltre ai normali portali immobiliari.
• Airbnb e Booking.com: Airbnb accetta prenotazioni di 28 notti o più, con il primo mese pagato subito e gli altri a rate mensili, e regole di cancellazione dedicate (Airbnb). Ricorda che oltre i 30 giorni serve comunque un contratto registrato.

Cosa rende l’appartamento adatto a chi resta mesi: scrivania e sedia comode, Wi-Fi veloce con la velocità indicata nell’annuncio, cucina completa, lavatrice, armadi capienti. Chi resta a lungo ci vive, non ci dorme e basta.

Errori comuni

1. Usare un contratto turistico per un soggiorno di lavoro di mesi. Se la finalità non è turistica, serve il contratto giusto.
2. Non allegare la documentazione dell’esigenza. Senza prova il transitorio rischia di diventare un 4+4.
3. Fissare un canone fuori dalle fasce dell’accordo nei Comuni sopra i 10.000 abitanti.
4. Dimenticare la registrazione entro 30 giorni.
5. Lasciare utenze e pulizie vaghe. Scrivi nel contratto cosa è incluso e come si ripartiscono le spese.

Se preferisci affidare tutto a un professionista, molti gestori seguono sia il breve sia il medio termine. Valuta le opzioni in property manager, agenzia o fai da te oppure cerca un gestore nella directory dei property manager.

Contratti e tasse dipendono dall’accordo territoriale del tuo Comune e dalla tua situazione: prima di firmare chiedi conferma a un commercialista o a un’associazione della proprietà edilizia.