Conviene di più Airbnb o Booking per un appartamento in affitto breve?

Dipende dalla zona e dal tipo di immobile. Le commissioni ormai sono simili, perché anche Airbnb fa pagare tutto all'host. Contano di più il pubblico che cerca nella tua destinazione, le regole di pagamento e cancellazione e quanto tempo hai per gestire i messaggi. Molti proprietari usano entrambi con un channel manager.

Quanto prende Booking.com di commissione?

La percentuale è scritta nel tuo contratto e dipende da paese, tipo di struttura e posizione: Booking indica una forchetta generale tra il 10% e il 25%. Se aderisci a programmi come Partner Preferiti o Visibility Booster la commissione sale. Si applica anche a pulizie e costi extra, non all'imposta di soggiorno.

Su Booking pago la commissione anche se l'ospite non si presenta?

Sì, per le prenotazioni non rimborsabili o parzialmente rimborsabili Booking addebita la commissione anche se l'ospite non soggiorna. Non la addebita in alcuni casi, per esempio se rinunci alla penale di cancellazione nei modi previsti dall'Extranet.

Posso pubblicare lo stesso appartamento su più piattaforme?

Sì, ma serve un calendario sincronizzato per evitare doppie prenotazioni, che costano penali e recensioni negative. Il modo più sicuro è un channel manager collegato a tutte le piattaforme. In ogni annuncio devi indicare il CIN.

Airbnb, Booking o Vrbo: confronto tra commissioni e regole 2026

Q: Quanto costa pubblicare su Vrbo nel 2026?

Dal 29 ottobre 2026 Vrbo applica una commissione unica del 12% per prenotazione, che include i costi di elaborazione dei pagamenti. In alcune regioni, Europa compresa, la percentuale può arrivare al 15%. L'abbonamento annuale viene eliminato. La tua percentuale è indicata nel Vrbo Dashboard.

A ottobre 2026 le tre piattaforme fanno pagare quasi tutto il costo all’host. Airbnb trattiene in genere il 15,5%, Booking.com applica la commissione scritta nel tuo contratto, che sale se aderisci ai programmi di visibilità, e Vrbo passa al 12% dal 29 ottobre 2026. La scelta quindi non si fa più sulla percentuale. Contano il pubblico che cerca nella tua zona, chi incassa i soldi e quando, le regole di cancellazione e il tempo che puoi dedicare alla gestione.

Tabella di confronto

	Airbnb	Booking.com	Vrbo
Commissione host	In genere 15,5% (14-16% per alcuni), commissione unica	Da contratto: forchetta generale 10-25% secondo paese e struttura	12% dal 29/10/2026 (fino al 15% in alcune regioni, Europa compresa)
Costi che aumentano la commissione	Nessuno: la visibilità dipende da qualità, prezzo e disponibilità	Partner Preferiti, Visibility Booster e altri programmi	Nessun abbonamento: viene eliminato
Base di calcolo	Prezzo per notte + costi aggiuntivi dell’host (es. pulizie), senza tasse	Prenotazione + costi extra (es. pulizie), senza imposta di soggiorno; IVA sulla commissione	Commissione che include l’elaborazione dei pagamenti
Chi incassa	Airbnb incassa dall’ospite e ti versa il compenso	Tu in struttura, oppure Booking con il suo servizio pagamenti	Vrbo, quando gestisce lui il pagamento (con eccezioni per paese)
Cancellazioni	4 termini standard (Flessibile, Moderata, Limitata, Semirigida) + opzione non rimborsabile	Termini che crei tu e colleghi alle tariffe, anche non rimborsabili	Termini standard (da Day-before e Relaxed fino a Strict e No refund)
Recensioni	Reciproche: anche l’host recensisce l’ospite	Solo l’ospite, punteggio da 1 a 10	Gli ospiti recensiscono l’alloggio
Tipi di alloggio	Case intere, stanze, strutture	Hotel, appartamenti, case, B&B	Solo case intere
Ritenuta fiscale in Italia	Sì, 21% quando incassa lei	Sì, quando incassa per tuo conto	Verifica con la piattaforma e il commercialista

Airbnb

Commissione. Dal 13 ottobre 2026 quasi tutti gli host in Italia sono passati alla commissione unica: l’ospite paga il prezzo che imposti e il 15,5% viene trattenuto dal tuo compenso. Prima l’host pagava circa il 3% e l’ospite tra il 14,1% e il 16,5% in aggiunta. Esempi di calcolo, IVA ed effetto sulla cedolare secca sono nella guida alle commissioni Airbnb.

Pagamenti. Airbnb incassa sempre dall’ospite e ti versa il compenso dopo l’arrivo. I tempi dipendono dal tipo di prenotazione e dal metodo scelto: il bonifico su conto corrente richiede in genere da 3 a 5 giorni lavorativi. Come sostituto d’imposta applica la ritenuta del 21% sui canoni.

Regole. Hai quattro termini di cancellazione standard e puoi offrire una tariffa non rimborsabile. Le recensioni sono reciproche: anche tu valuti l’ospite. Il riconoscimento Superhost e il badge “Amato dagli ospiti” danno visibilità agli host più affidabili.

Quando conviene. Case con carattere, appartamenti che si vendono con le foto e la descrizione, soggiorni di più notti e di medio periodo, chi vuole che sia la piattaforma a gestire tutti i pagamenti.

Booking.com

Commissione. È fissata nel contratto di adesione. Booking indica una forchetta generale tra il 10% e il 25% secondo paese, tipo di struttura e posizione. Si calcola anche su pulizie e costi aggiuntivi, non sull’imposta di soggiorno, e sulla commissione si paga l’IVA nella maggior parte dei paesi. Se nel rendiconto trovi una percentuale più alta di quella del contratto, probabilmente hai aderito a un programma come Genius, Partner Preferiti o Visibility Booster: lo controlli nella sezione dedicata alla crescita dell’Extranet.

Attenzione alle prenotazioni non rimborsabili. Booking addebita la commissione sui soggiorni confermati e anche sulle prenotazioni non rimborsabili o parzialmente rimborsabili, anche se l’ospite non si presenta.

Pagamenti. Puoi incassare tu dall’ospite, in struttura o con i tuoi sistemi, e pagare poi a Booking la commissione con fattura. Oppure puoi far incassare Booking, che ti versa l’importo al netto della commissione. Secondo quanto riportato da Direzione Hotel, dal 1° luglio 2026 per chi riceve i versamenti da Booking tramite bonifico la cadenza è passata da settimanale a mensile: l’accredito arriva a inizio mese e copre i check-out del mese precedente. Verifica le condizioni del tuo account nell’Extranet e tieni una riserva di cassa per pulizie e utenze del mese.

Regole. Le politiche di cancellazione le crei tu e le colleghi alle singole tariffe: per esempio una tariffa flessibile e una non rimborsabile più economica. Le recensioni le scrivono solo gli ospiti che hanno prenotato, con un punteggio da 1 a 10. Le recensioni più recenti pesano di più nel punteggio.

Quando conviene. Città d’arte e località con molta domanda internazionale, soggiorni brevi di una o due notti, viaggi di lavoro, appartamenti che competono con gli hotel per posizione e prezzo. Richiede più attenzione a pagamenti, garanzie e no-show.

Vrbo

Commissione. Fino a ottobre 2026 Vrbo offriva due formule: pagamento per prenotazione (circa 5% di commissione più 3% di costi di pagamento) oppure abbonamento annuale. Dal 29 ottobre 2026, come annunciato da Expedia Group, passa a una commissione unica del 12% per prenotazione, che include l’elaborazione dei pagamenti. In alcune regioni, Europa compresa, la percentuale può andare dal 12% al 15%. Chi ha l’abbonamento passa al nuovo modello alla scadenza. Le prenotazioni già confermate mantengono la vecchia commissione.

Regole. Vrbo, del gruppo Expedia, pubblica solo case intere. Offre termini di cancellazione standard che vanno dal rimborso totale fino al giorno prima a Strict (rimborso totale solo fino a 60 giorni prima), più l’opzione senza rimborso.

Quando conviene. Ville e case grandi per famiglie e gruppi, località di mare, lago e campagna, soggiorni di una settimana o più. Come canale aggiuntivo, non come unico canale.

Le commissioni su una prenotazione da 1.000 euro

Un esempio semplice, con il subtotale (notti più pulizie) uguale su tutte le piattaforme e senza IVA sulla commissione:

	Airbnb (15,5%)	Booking.com (esempio: 15%)	Booking.com (esempio: 18% con un programma di visibilità)	Vrbo (12%)
Commissione	155 €	150 €	180 €	120 €
Ti resta	845 €	850 €	820 €	880 €

Per Booking i valori sono solo esempi: la tua percentuale è quella del contratto, più gli eventuali programmi a cui hai aderito. In tutti i casi la cedolare secca si calcola sul canone pieno, non su quello che ti resta: commissioni e tasse vanno sempre sommate quando confronti i canali.

Le differenze di qualche punto contano meno di quanto sembri. Una piattaforma con commissione più bassa ma poche prenotazioni nella tua zona rende meno di una più cara che riempie il calendario.

Quale scegliere: una guida rapida

La tua situazione	Punto di partenza consigliato
Bilocale in centro città, soggiorni brevi	Booking.com + Airbnb
Casa con carattere o vista, soggiorni di 3-7 notti	Airbnb + Booking.com
Villa o casa grande per famiglie	Airbnb + Vrbo, poi Booking.com
Affitti di 1-3 mesi a lavoratori o studenti	Airbnb (soggiorni mensili) e canali specializzati
Poco tempo per messaggi e pagamenti	Un solo canale ben gestito, o un gestore professionale

Le regole per orientarti:

Pubblica su più canali solo con un calendario sincronizzato. Una doppia prenotazione ti costa penali e, su Airbnb, può farti perdere lo stato di Superhost. Un channel manager aggiorna disponibilità e prezzi su tutte le piattaforme.
Calcola il prezzo per canale sul netto. Con commissioni diverse, lo stesso prezzo per notte ti lascia incassi diversi.
Allinea le cancellazioni. Regole troppo diverse tra un canale e l’altro creano confusione e richieste di rimborso. La guida alle politiche di cancellazione confronta le opzioni delle tre piattaforme.
Misura per 3-6 mesi. Guarda da dove arrivano prenotazioni, notti e netto dopo commissioni, poi decidi dove insistere.

Il CIN vale su tutte le piattaforme

Su Airbnb, Booking, Vrbo e sul tuo sito l’annuncio deve riportare il Codice Identificativo Nazionale. Se manca, la multa va da 500 a 5.000 euro e l’annuncio viene rimosso. Se non l’hai ancora, parti dalla guida al codice CIN.

E il canale diretto?

Le piattaforme portano ospiti nuovi. Gli ospiti che tornano, e chi ti trova da solo, possono prenotare direttamente senza commissioni. Come farlo in modo sicuro lo spiega la guida alle prenotazioni dirette.

Se non hai tempo di seguire più canali, puoi affidare la distribuzione a un gestore: nella directory dei property manager trovi chi lavora nella tua città.