Affitti brevi a Napoli: tetto del 30% ai B&B nel centro storico

Il Consiglio comunale di Napoli ha approvato a maggioranza una delle strette più severe mai introdotte in Italia sugli affitti brevi. D’ora in poi, nel centro storico della città, non più del 30% degli immobili di un edificio potrà essere destinato ad attività ricettiva extra-alberghiera: il restante 70% dovrà restare a uso abitativo residenziale. In concreto, in un palazzo di dieci appartamenti solo tre potranno ospitare B&B o case vacanza, mentre gli altri sette dovranno essere utilizzati come civili abitazioni.

La delibera, approvata al termine di un dibattito lungo e a tratti teso, introduce inoltre l’obbligo del cambio di destinazione d’uso con titoli autorizzativi specifici per chi vuole trasformare una casa in struttura ricettiva. Un doppio vincolo — quantitativo e urbanistico — pensato per arginare la cosiddetta turistificazione del centro storico.

Una soglia per difendere la residenzialità

La scelta dell’amministrazione, guidata dal centrosinistra, parte da una premessa semplice: impedire che i residenti siano costretti ad abbandonare gli stabili del centro. Negli ultimi anni la trasformazione di numerose abitazioni in B&B ha fatto schizzare i prezzi delle case, in particolare in alcuni quartieri, e molti nuclei familiari — non riuscendo più a sostenere canoni e costi cresciuti rapidamente — sono stati spinti ad andarsene.

“Si tratta di uno strumento di governo che tutela la residenzialità”, ha spiegato la vicesindaca con delega all’Urbanistica Laura Lieto, che da oltre un anno lavorava al nuovo regolamento. La misura punta a riequilibrare un tessuto urbano che in alcuni quartieri ha già superato la soglia del 30% di immobili destinati alla ricezione extra-alberghiera, segno che il fenomeno era andato ben oltre una dimensione fisiologica.

C’è anche un aspetto strategico che l’amministrazione non nasconde: il limite imposto oggi al centro storico potrebbe spingere gli investitori a orientarsi verso le aree più periferiche della città, redistribuendo la pressione turistica e ricettiva su un territorio più ampio.

Il cambio di destinazione d’uso: il secondo paletto

Il tetto del 30% non è l’unico vincolo introdotto. La delibera rende obbligatorio il cambio di destinazione d’uso per ogni immobile che passi da civile abitazione a struttura ricettiva, con la necessità di ottenere titoli autorizzativi specifici.

Questo secondo paletto ha un obiettivo di trasparenza e controllo: sapere con precisione quanti alloggi vengono destinati alla ricezione extra-alberghiera e dove. Il cambio di destinazione d’uso è un passaggio urbanistico che storicamente crea attriti tra le amministrazioni comunali e gli operatori, perché incide sul valore e sulla classificazione dell’immobile, e in un quadro già complesso — tra CIN, SCIA e normative regionali — aggiunge un ulteriore adempimento per chi gestisce affitti brevi in forma professionale o semi-professionale.

Le associazioni di categoria alzano la voce

La reazione delle associazioni non si è fatta attendere, ed è stata netta. Agostino Ingenito, presidente di Abbac, ha definito la delibera “ideologica, dettata da esigenze politiche più che da una lettura rigorosa dei fenomeni abitativi e turistici”, contestando “l’applicazione di una soglia uniforme senza un quadro pubblico e aggiornato, edificio per edificio e quartiere per quartiere, delle attività censite dal Suap, degli immobili effettivamente sottratti alla residenza, del fabbisogno abitativo e delle aree in cui si registrano reali condizioni di sovraffollamento turistico”.

Il punto sollevato da Ingenito è sostanziale: “Non si può descrivere l’intero centro storico come un’area di overtourism generalizzato e farne ricadere il costo sulle famiglie e sui piccoli operatori”. In altre parole, la soglia uniforme non terrebbe conto delle differenze profonde tra zone del centro, alcune effettivamente sotto pressione turistica e altre che vivono dinamiche del tutto diverse.

Anche Mario Morra, referente AIGAB in Campania, ha annunciato che “valuteremo gli atti definitivi anche sotto il profilo della legittimità”. Il suo ragionamento parte da un dato di crescita: “Napoli è tornata a crescere soprattutto grazie all’ospitalità, che ha rimesso in uso migliaia di immobili degradati e creato lavoro. Tutelare la residenzialità è un obiettivo corretto, ma gli strumenti scelti dall’amministrazione sono sbagliati, un vero boomerang che di fatto impoverisce la Città”.

Il riferimento, non casuale, è all’America’s Cup: Napoli dovrà poter contare sul meglio della sua capacità ricettiva in vista dell’evento sportivo internazionale, e secondo AIGAB una stretta così rigida rischia di ridurre proprio la disponibilità di alloggi nei momenti di massima domanda.

Cosa cambia per host e property manager

Per chi gestisce affitti brevi a Napoli, le implicazioni sono immediate e concrete. Innanzitutto, l’ingresso di nuovi B&B o case vacanza nel centro storico diventa molto più difficile: se un edificio ha già raggiunto la soglia del 30%, non sarà possibile convertire ulteriori appartamenti, indipendentemente dalla regolarità fiscale o dal possesso del CIN.

In secondo luogo, il cambio di destinazione d’uso introduce un onere urbanistico che molti piccoli proprietari non avevano ancora affrontato: un passaggio autorizzativo in più, con tempi e costi da valutare, che si somma agli adempimenti già in vigore.

Per i property manager che operano in città, la misura ha un doppio effetto. Da un lato restringe l’offerta potenziale nel centro storico — e quindi il perimetro di crescita del portafoglio gestito. Dall’altro premia chi gestisce in modo professionale immobili già autorizzati: in un mercato dove l’offerta è congelata, le strutture esistenti e conformi diventano più preziose, e la qualità della gestione (occupazione, reputazione, pricing) diventa il vero fattore competitivo.

C’è poi una dimensione temporale da non sottovalutare. La stretta entra in vigore in una fase in cui Napoli si prepara ad accogliere eventi internazionali di grande richiamo, a partire dall’America’s Cup, che porteranno picchi di domanda ricettiva concentrati nel tempo. Per un host o un gestore, la finestra per regolarizzare o consolidare la propria posizione è adesso: chi attende rischia di trovarsi a operare in un contesto in cui le autorizzazioni per nuove strutture nel centro storico sono di fatto bloccate, mentre la domanda turistica continua a crescere.

In termini pratici, chi possiede o gestisce un immobile a Napoli dovrebbe verificare da subito tre aspetti: se l’edificio ha già superato o si avvicina alla soglia del 30% di unità ricettive; se il proprio immobile è in regola con il cambio di destinazione d’uso richiesto dalla nuova delibera; e se il titolo autorizzativo attuale è sufficiente a garantire la continuità dell’attività anche dopo la piena applicazione delle nuove regole. Si tratta di verifiche che, se condotte per tempo, possono evitare contenziosi e perdite di reddito difficili da recuperare.

Per orientarsi nel quadro normativo in continua evoluzione, che a Napoli si aggiunge a un panorama già frammentato tra CIN, SCIA e regole regionali, è utile avere una visione d’insieme sulle normative degli affitti brevi nelle città italiane. E se vuoi capire come funziona la gestione professionale degli immobili in locazione turistica, scopri come funziona il nostro servizio.

Napoli in un quadro nazionale sempre più restrittivo

La stretta napoletana non è un caso isolato, ma l’ultimo tassello di una tendenza che sta attraversando l’Italia: da Firenze a Verona, da Venezia a Bologna, i Comuni stanno utilizzando gli strumenti urbanistici per governare la moltiplicazione degli affitti brevi nei centri storici. Quello che rende la misura di Napoli particolarmente significativa è la sua rigidità: una soglia percentuale per edificio, e non solo per zona o per quartiere, rappresenta uno dei vincoli più stringenti adottati finora da una grande città italiana.

La partita, per i gestori e i proprietari, si gioca ormai su un terreno insieme normativo e urbanistico. Per chi vuole operare in regola e in modo professionale, la capacità di leggere i regolamenti comunali, pianificare gli investimenti immobiliari e adattare la propria strategia ai vincoli locali è diventata una competenza imprescindibile.

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