Affitti brevi: le regole in Italia, città per città (2026)

In Italia gli affitti brevi seguono due livelli di regole. Alcune valgono ovunque e sono uguali per tutti: CIN, dispositivi di sicurezza, identificazione degli ospiti e comunicazione alla Questura, cedolare secca e limite dei due appartamenti. Altre cambiano da Regione a Regione e da Comune a Comune: titoli da presentare, codici regionali, imposta di soggiorno e, nelle città più turistiche, limiti alle nuove aperture nei centri storici.

A ottobre 2026 non esiste una legge nazionale che dica ai Comuni cosa possono vietare. Le città si muovono con l’urbanistica (cambi di destinazione d’uso, soglie per edificio, blocchi in certe zone) e la Corte costituzionale sta fissando i confini: limiti sì, ma mirati e proporzionati. Questa guida mette in ordine il quadro, città per città, con lo stato di ogni regola a oggi.

Le regole nazionali che valgono ovunque

Qui trovi solo la sintesi. Ogni punto ha una guida dedicata.

Due precisazioni utili. La prima riguarda il check-in: con la sentenza n. 9101 del novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato la circolare del Viminale. L’obbligo di identificare l’ospite viene dall’articolo 109 del TULPS e vale anche per gli affitti brevi: un codice inviato per messaggio o una keybox, da soli, non bastano. Serve un controllo di persona o un collegamento video in cui confronti il volto con il documento.

La seconda riguarda la soglia dei due appartamenti. Fino al 2025 il limite era di quattro: chi ha tre o più immobili in affitto breve nel 2026 deve valutare partita IVA e SCIA, oppure altre soluzioni, con un commercialista. Lo conferma la guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa possono fare Regioni e Comuni

Chi decide cosa

Il quadro, riassunto da ANCE nel suo focus di ottobre 2026, è questo:

• Stato: regola il contratto di locazione (ordinamento civile), il fisco, il CIN e la pubblica sicurezza.
• Regioni: hanno competenza sul turismo. Decidono gli adempimenti amministrativi (comunicazioni, CIA o SCIA, codici regionali), la classificazione e i requisiti minimi degli alloggi.
• Regioni e Comuni insieme: sul governo del territorio possono fissare limiti urbanistici in zone specifiche, per proteggere la residenza nei quartieri sotto pressione.

I paletti fissati dai giudici

Tra il 2025 e il 2026 sono arrivate le sentenze che oggi fanno da riferimento:

• Corte costituzionale n. 186/2025 (Toscana): ha confermato il Testo unico del turismo toscano. I Comuni ad alta densità turistica e i capoluoghi possono individuare zone con criteri e limiti per le locazioni brevi, anche con un’autorizzazione e un tetto di autorizzazioni.
• Corte costituzionale n. 164/2026 (Emilia-Romagna): ha annullato gli articoli 4 e 5 della legge regionale 10/2025, che creavano una destinazione d’uso urbanistica “locazione breve” con titolo edilizio obbligatorio. Limitare l’overtourism è legittimo, ma la misura valeva per tutta la Regione e colpiva solo chi affitta casa e non le strutture extralberghiere.
• Corte costituzionale n. 163/2026 (Puglia): ha dichiarato illegittima la norma che, per le strutture ricettive, rendeva il codice regionale (CIR) un passaggio obbligato prima del CIN, perché aggiunge un onere che spezza l’uniformità nazionale. Ha bocciato anche la norma che faceva salve le “limitazioni” urbanistiche ai cambi d’uso, più incisive delle “condizioni” ammesse dalla legge statale.
• Consiglio di Stato n. 10361/2025 (Bologna): ha annullato per un vizio di procedura le norme del Comune sugli alloggi turistici, compresa la superficie minima di 50 mq. Il merito non è stato bocciato.

In pratica: un Comune può limitare le nuove aperture se individua zone precise, porta dati e segue la procedura corretta. Un divieto generico o esteso a tutto il territorio rischia di cadere.

Gli strumenti che i Comuni usano davvero

• Varianti urbanistiche: creano una sottocategoria d’uso per gli alloggi turistici e limitano i nuovi cambi d’uso in centro (Roma, Napoli, Verona).
• Autorizzazioni e requisiti minimi: autorizzazione di cinque anni per ogni alloggio e superficie minima (Firenze), requisiti di agibilità e conformità degli impianti (Bergamo, con un regolamento approvato a novembre 2025).
• Blocco delle nuove aperture in alcune zone: Firenze è il caso più esteso.
• Regolamento di polizia urbana: divieto di keybox su suolo pubblico (Milano, Roma, Firenze).
• Imposta di soggiorno: il Comune decide se applicarla e quanto, anche con tariffe diverse per tipo di alloggio. Il gestore la incassa dagli ospiti e la versa. Esempio: l’Unione dei Comuni del Mugello ha approvato nuove tariffe dal 1° gennaio 2027, rimodulate per le locazioni turistiche (delibera di Giunta 98/2026).

Il condominio

C’è un terzo livello spesso dimenticato. Secondo la Cassazione, il condominio può vietare gli affitti brevi solo con un regolamento contrattuale (approvato da tutti o predisposto dal costruttore) che lo dica in modo chiaro e sia trascritto o richiamato nei rogiti. L’assemblea a maggioranza non può farlo. Può però regolare l’uso delle parti comuni, e i vicini possono agire se gli ospiti disturbano o fanno danni.

Legge nazionale e tavolo al Ministero: a che punto siamo

• ANCI: con una lettera del 6 luglio 2026 al ministro del Turismo, i Comuni hanno chiesto una legge nazionale. Sostengono che oggi mancano strumenti per regolare il fenomeno e che le regole locali diverse creano contenziosi.
• Governo: il ministro Gianmarco Mazzi ha convocato per il 22 ottobre 2026, al Ministero, un tavolo con albergatori e rappresentanti dell’extralberghiero. Al momento in cui scriviamo l’incontro non si è ancora tenuto.
• Unione europea: il 9 settembre 2026 la Commissione ha presentato la proposta di regolamento Affordable Housing Act (COM(2026) 599). Ne parliamo più sotto.

Finché non cambia la legge, valgono le regole nazionali più quelle della tua Regione e del tuo Comune.

La mappa: città e Regioni a ottobre 2026

Per Roma, Milano, Firenze, Bologna e Venezia trovi altri dettagli (mercato, zone, costi di gestione) nelle pagine città della directory dei property manager.

Firenze

Firenze è la città con le regole più severe. Dal 31 maggio 2025, con il regolamento comunale approvato a maggio 2025, non si possono aprire nuove locazioni turistiche brevi nell’area UNESCO. Chi affitta deve avere un’autorizzazione di cinque anni per ogni alloggio, con una superficie minima di 28 mq e un rapporto tra metri quadri e ospiti. Il TAR della Toscana ha respinto i ricorsi contro il regolamento.

Il 4 giugno 2026 il Consiglio comunale ha esteso il blocco a nove zone fuori dal centro (sottozone A3 e A4 del Piano operativo: Campo di Marte, Gavinana, San Jacopino, Statuto-Rifredi e altre), su oltre 11 km² e circa 67.780 abitazioni, secondo La Nazione. Chi era già attivo può continuare, ma deve adeguarsi alle nuove regole entro il 2028. Nell’area UNESCO sono vietate anche le keybox. Dettagli nella pagina su Firenze.

Roma

A luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva le nuove norme tecniche del Piano regolatore. Gli alloggi turistici restano nella categoria residenziale, in una sottocategoria “abitazioni ad uso ricettivo”. Nella Città storica dentro il perimetro UNESCO è vietato trasformare immobili non residenziali in alloggi turistici, e negli edifici accorpati o frazionati non si possono insediare nuove strutture extralberghiere. Limiti più ampi, per esempio un tetto di giorni o zone chiuse, potranno arrivare solo con un regolamento comunale che a ottobre 2026 non è stato ancora adottato. Sul suolo pubblico il Comune rimuove le keybox. Dettagli nella pagina su Roma.

Milano

Milano non limita le nuove aperture. Da gennaio 2026 il regolamento di Polizia urbana vieta le keybox su suolo pubblico e sulle strutture private rivolte verso la strada, come cancelli e grate, con multe da 100 a 400 euro e rimozione delle cassette. Il self check-in resta possibile solo con un’identificazione conforme. Dettagli nella pagina su Milano.

Venezia

Venezia è l’unico Comune con un potere speciale dato da una legge statale (art. 37-bis del D.L. 50/2022): può fissare limiti propri nel centro storico e nelle isole, e subordinare le locazioni brevi oltre 120 giorni l’anno al cambio di destinazione d’uso. Nel 2024 la Giunta ha proposto un regolamento con due opzioni: base, fino a 120 giorni l’anno, e premium, senza limite di giorni ma con check-in di persona, reperibilità 24 ore su 24 e iscrizione a un registro. Il testo deve passare dal Consiglio comunale e, dalle fonti disponibili a ottobre 2026, non risulta approvato in via definitiva. Prima di contare su una delle due opzioni, chiedi al Comune lo stato del regolamento.

Nel 2026 il contributo di accesso per i visitatori giornalieri si applica in 60 giornate tra aprile e luglio: chi dorme in un alloggio registrato non lo paga, perché versa l’imposta di soggiorno. Dettagli nella pagina su Venezia.

Bologna

Bologna aveva creato una sottocategoria d’uso per gli alloggi turistici e una superficie minima di 50 mq. Il TAR le aveva confermate, ma con la sentenza n. 10361 del 29 dicembre 2025 il Consiglio di Stato le ha annullate: dopo le osservazioni dei privati, le modifiche andavano ripubblicate per consentire la partecipazione. Il Comune ha ripreso il tema con una seconda variante al PUG, che a ottobre 2026 è in fase di approvazione: dalla sua assunzione possono valere misure di salvaguardia sulle nuove aperture nelle zone più cariche del centro. Prima di avviare un nuovo affitto breve, soprattutto sotto i 50 mq, verifica con il Comune quali regole si applicano al tuo immobile. In Emilia-Romagna è caduta anche la legge regionale (vedi sotto). Dettagli nella pagina su Bologna.

Napoli

Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale ha approvato la variante per il centro storico (delibera n. 129/2026). In un’area delimitata del centro, almeno il 70% della superficie residenziale di ogni edificio deve restare abitazione ordinaria. Per trasformare una casa in alloggio assimilabile a struttura extralberghiera serve un titolo abilitativo, possibile solo se l’edificio non ha già superato la soglia. La soglia si calcola edificio per edificio, non per appartamento. Il Consiglio potrà aggiornare l’area e la percentuale, mentre le modalità di verifica sono affidate a una delibera di Giunta. Le associazioni dei gestori hanno annunciato ricorso.

Verona

Il 30 luglio 2026 il Consiglio comunale ha adottato la Variante 70 al Piano degli interventi. Locazioni turistiche e B&B diventano destinazioni turistico-ricettive distinte dalla residenza e, nel Centro storico maggiore, non sono ammessi nuovi cambi d’uso verso queste categorie. Le attività esistenti sono tutelate. A ottobre 2026 la variante è adottata ma non ancora approvata in via definitiva: segui l’albo del Comune se stai valutando un acquisto in centro.

Lombardia e Bergamo

In Lombardia gli alloggi in locazione turistica restano a destinazione residenziale e devono avere i requisiti della civile abitazione. Bergamo ha approvato il 27 novembre 2025 un regolamento con requisiti precisi: agibilità, conformità degli impianti, visitabilità e coerenza con i titoli edilizi, con sanzioni per chi non li rispetta.

Toscana

La legge regionale 61/2024 (Testo unico del turismo) dà ai Comuni a più alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia il potere di individuare zone in cui limitare le locazioni brevi. Possono chiedere un’autorizzazione di cinque anni per ogni alloggio, fissare un tetto alle autorizzazioni, un rapporto tra superficie e ospiti e standard di qualità. La Corte costituzionale (sentenza 186/2025) ha confermato queste norme. Il regolamento di Firenze, descritto sopra, si basa su queste norme.

Emilia-Romagna

La legge regionale 10/2025 voleva rendere la locazione breve una destinazione d’uso a sé, con titolo edilizio e oneri per il cambio d’uso, e dare ai Comuni il potere di fissare percentuali massime per zona. Con la sentenza 164 del 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha annullato proprio questi due articoli. Oggi nessuno in Emilia-Romagna deve chiedere un titolo edilizio per affittare in base a quella legge. Restano le regole nazionali e quelle comunali valide.

Puglia

La legge regionale 15/2025 ha modificato la legge 49/2017. Chi affitta in forma non imprenditoriale presenta la CIA, chi lo fa come impresa la SCIA, entrambe al SUAP del Comune, e serve una polizza di responsabilità civile adeguata ai posti letto. Per le attività già attive al 30 settembre 2025 il termine era il 30 settembre 2026: a fine settembre la Regione ha annunciato lo spostamento al 31 dicembre 2026. Verifica con il tuo SUAP che la modifica sia stata pubblicata sul Bollettino regionale.

La Corte costituzionale (sentenza 163/2026) ha cancellato la norma che, per le strutture ricettive, imponeva di ottenere il codice regionale prima del CIN. Il disegno di legge che darebbe ai Comuni il potere di limitare le nuove aperture è stato approvato dalla Giunta a maggio 2026, ma a ottobre non risulta ancora approvato dal Consiglio regionale.

Sicilia

La legge regionale 6/2025 chiede che l’alloggio sia accatastato, abbia l’attestato di prestazione energetica, la dichiarazione di conformità degli impianti e i requisiti della civile abitazione. Serve il codice regionale (CIR), che si ottiene sul portale Turist@t, più il CIN nazionale. Controlla sul portale regionale le scadenze per gli alloggi già attivi.

Sardegna

La legge regionale 16/2017 consente la locazione occasionale a fini ricettivi con una comunicazione al Comune che indica il periodo di disponibilità, da fare comunque quando l’alloggio viene pubblicato su un portale online. Restano CIN, sicurezza e comunicazione degli ospiti.

Friuli Venezia Giulia

Il Codice regionale del commercio e del turismo (L.R. 17/2025) tratta le locazioni turistiche come locazioni residenziali. A ottobre 2026 una regola regionale per limitare gli affitti brevi nelle zone sotto pressione è in discussione in Consiglio regionale. Non c’è ancora un testo approvato.

Il quadro europeo in poche righe

Il regolamento UE 2024/1028, in vigore dal 20 maggio 2026, non limita gli affitti brevi: impone registrazione e scambio di dati tra piattaforme e autorità.

La novità è la proposta di Affordable Housing Act del 9 settembre 2026. Un’area sarebbe “sotto stress abitativo” se per comprare una casa media servono almeno otto anni di reddito disponibile pro capite, il rapporto è cresciuto negli ultimi dieci anni e non è destinato a scendere nei tre successivi. Con un rapporto pari o superiore a 10 non serve dimostrare la crescita. Solo in queste aree, e dopo aver dimostrato un effetto negativo degli affitti brevi per almeno tre anni, le autorità potrebbero limitarli. La casa in cui il proprietario vive è esclusa da qualsiasi limite, e le misure dovrebbero puntare sulle attività su scala commerciale. È una proposta: per diventare legge deve essere approvata da Parlamento europeo e Consiglio.

In Spagna la tendenza è più dura: Barcellona ha annunciato nel 2024 che non rinnoverà le circa 10.000 licenze turistiche in scadenza a novembre 2028.

Prima di iniziare: la checklist del proprietario

1. Controlla il Comune. Chiedi all’ufficio urbanistica o al SUAP se l’immobile è in una zona con limiti, soglie o blocchi alle nuove aperture e se serve un titolo o un cambio d’uso.
2. Controlla la Regione. Verifica se servono comunicazione, CIA o SCIA, codice regionale e polizza RC, e con quali scadenze.
3. Leggi il regolamento di condominio. Cerca divieti espliciti di attività ricettive e verifica se il regolamento è contrattuale e trascritto.
4. Metti in sicurezza la casa. Rilevatori di gas e monossido, estintore, impianti conformi e agibilità.
5. Ottieni il CIN sulla BDSR ed esponilo fuori dall’edificio e in ogni annuncio.
6. Organizza il check-in. Identificazione di persona o in video, comunicazione alla Questura entro 24 ore, niente keybox su suolo pubblico.
7. Imposta il fisco. Scegli il regime con il commercialista e ricorda il limite dei due appartamenti.
8. Registrati per l’imposta di soggiorno presso il Comune e inserisci la tariffa nei prezzi.
9. Tieni un fascicolo per ogni immobile. CIN, titoli, ricevute delle comunicazioni e polizze: se il Comune introduce un blocco, servono a dimostrare che eri già attivo.
10. Segui le delibere. Le regole locali cambiano anche due volte l’anno.

Se preferisci affidare la gestione e gli adempimenti a un professionista della tua città, puoi confrontare i gestori nella directory dei property manager.

Questa guida descrive le regole generali a ottobre 2026. Per il tuo immobile verifica sempre con il Comune, il SUAP e un commercialista o un tecnico abilitato.