Puglia, affitti brevi: Cia e Scia entro il 30 settembre 2026

Per chi gestisce una locazione turistica in Puglia si avvicina una scadenza da segnare in rosso sul calendario: entro il 30 settembre 2026 tutte le strutture già registrate nel DMS Puglia dovranno presentare la Cia (Comunicazione di Inizio Attività) oppure la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), a seconda della forma in cui viene esercitata l’attività. È l’ennesimo tassello di un percorso di regolamentazione che in Puglia si sta componendo per gradi, e che rischia di cogliere impreparati i proprietari che non hanno seguito con attenzione le comunicazioni degli ultimi mesi.

Dopo CIR e CIN, arriva Cia e Scia

La Puglia ha completato in più fasi il proprio quadro normativo sulle locazioni turistiche. Prima è arrivato il CIR (Codice Identificativo Regionale), poi il CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio su annunci e all’ingresso di ogni struttura in tutta Italia. Ora il legislatore regionale chiede un ulteriore passaggio amministrativo, indispensabile per continuare a esercitare l’attività nel pieno rispetto della normativa.

La logica è semplice: non basta più essere in possesso di un codice identificativo, serve anche un titolo abilitativo che formalizzi l’avvio dell’attività presso il Comune competente. Per le locazioni turistiche non imprenditoriali è prevista la presentazione della Cia, mentre per le attività esercitate in forma imprenditoriale è richiesta la Scia. L’adempimento riguarda migliaia di proprietari pugliesi e rappresenta il passaggio conclusivo della regolarizzazione definitiva dell’attività.

Chi deve adeguarsi e perché

La normativa regionale di riferimento è l’articolo 10-quater della legge regionale 49 del 2017 e successive modifiche. La disposizione stabilisce che le attività già avviate alla data del 30 settembre 2025 devono presentare la Cia o la Scia entro il 30 settembre 2026, con procedure telematiche attraverso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del proprio Comune.

In pratica, chi aveva già una locazione turistica attiva lo scorso anno ha avuto dodici mesi di tempo per mettersi in regola, e quel termine sta per scadere. Per le attività avviate dopo il 30 settembre 2025, invece, la presentazione del titolo abilitativo è un adempimento contestuale all’avvio, non un obbligo da assolvere a posteriori.

La distinzione tra forma imprenditoriale e non imprenditoriale non è un dettaglio formale: determina quale titolo presentare e, di conseguenza, quale regime di adempimenti si applica. Chi affitta una o due case per integrare il reddito familiare in forma occasionale rientra nella sfera della Cia; chi gestisce più unità con continuità, organizzazione e finalità di lucro assume connotati imprenditoriali e deve presentare la Scia. In caso di dubbio, conviene verificare con attenzione la propria posizione prima della scadenza, perché un errore di classificazione può tradursi in una pratica irregolare.

Cosa si rischia chi non regolarizza

Decorso il termine del 30 settembre 2026, la legge prevede l’applicazione delle sanzioni previste per l’esercizio dell’attività in assenza del relativo titolo abilitativo. L’attività di controllo e l’eventuale adozione dei provvedimenti conseguenti sono demandate ai Comuni competenti, che dispongono di poteri di vigilanza sempre più puntuali.

L’importo delle sanzioni dipenderà dall’applicazione concreta della normativa da parte dell’ente locale, ma non è un aspetto da sottovalutare: le conseguenze per chi non regolarizza la propria posizione possono incidere direttamente sulla possibilità di proseguire regolarmente l’attività. In alcuni casi, il rischio non è solo una multa, ma la sospensione o la cessazione dell’esercizio fino alla presentazione del titolo mancante.

Vale la pena ricordare che il quadro dei controlli si sta irrigidendo su più fronti. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) ha reso l’offerta ricettiva tracciabile a livello nazionale, e le amministrazioni dispongono oggi di banche dati integrate che consentono incroci tra annunci online, dichiarazioni fiscali e registri comunali. Un’eventuale irregolarità è quindi più facile da individuare rispetto al passato, e i margini per operare “sotto traccia” si sono ridotti sensibilmente.

L’obbligo di polizza Rct: un altro adempimento da non dimenticare

Accanto alla Cia e alla Scia, la disciplina regionale pugliese prevede un ulteriore obbligo che merita attenzione: ogni attività di locazione turistica deve essere coperta da una polizza di Responsabilità Civile verso Terzi (Rct), adeguata alla capacità ricettiva dell’immobile. Si tratta di una copertura che tutela sia il proprietario sia gli ospiti, e che in molte regioni sta diventando un requisito strutturale per operare nel settore.

Per chi sta per presentare la Cia o la Scia, verificare di avere una polizza Rct in corso di validità e adeguata al numero di posti letto è un passaggio preliminare essenziale. Presentare una pratica completa e corretta al primo invio riduce il rischio di richieste di integrazione e di ritardi negli ultimi giorni utili.

Come prepararsi alla scadenza

La scadenza del 30 settembre 2026 può sembrare lontana, ma l’esperienza delle scadenze amministrative insegna che nelle settimane precedenti al termine gli uffici comunali, i Suap e i professionisti registrano un forte incremento delle richieste. Muoversi con anticipo consente di verificare tutta la documentazione, correggere eventuali irregolarità e presentare la pratica senza affanni.

Ecco una checklist operativa per chi deve adeguarsi:

• Verificare la propria classificazione: stabilire se l’attività è esercitata in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, perché da questo dipende la scelta tra Scia e Cia.
• Reperire la documentazione dell’immobile: agibilità, requisiti igienico-sanitari, capacità ricettiva massima e caratteristiche dell’alloggio.
• Controllare la polizza Rct: assicurarsi che sia attiva e adeguata al numero di posti letto.
• Individuare il portale Suap del proprio Comune: la presentazione avviene in modalità telematica, e ogni Comune può avere procedure operative leggermente diverse.
• Non attendere gli ultimi giorni: predisporre la pratica con margine per gestire eventuali richieste di integrazione.

Il quadro più ampio: la regolamentazione pugliese in evoluzione

La scadenza di fine settembre si inserisce in un percorso di regolamentazione più ampio, che la Regione sta portando avanti da tempo. Il disegno di legge approvato in Commissione regionale punta a ricondurre sotto un’unica disciplina sia le locazioni turistiche sia gli affitti brevi, affidando ai Comuni a maggiore densità turistica la facoltà di fissare criteri e limiti nelle aree più sensibili, come i centri storici. In quel contesto, la distinzione tra forma imprenditoriale e non imprenditoriale diventa il criterio cardine anche per capire quali vincoli potranno essere applicati.

Per chi opera nel settore, questo significa che l’adempimento della Cia o della Scia non è un punto di arrivo isolato, ma un tassello di un quadro che continuerà a evolversi nei prossimi mesi. Chi si mette in regola oggi, con una classificazione corretta e una documentazione ordinata, sarà in una posizione più solida per affrontare anche le prossime novità normative, evitando di rincorrere le scadenze una per una.

Perché è importante agire ora

La Puglia è una delle regioni italiane in cui le locazioni turistiche hanno registrato la crescita più marcata degli ultimi anni. Nel 2025 la regione ha superato la quota record di 6,6 milioni di arrivi e 22,7 milioni di presenze, con quasi 45mila unità abitative attive destinate alla locazione turistica. Un comparto così ampio è inevitabilmente al centro di un processo di riordino normativo che mira a rendere l’offerta più trasparente e controllabile.

Per host e property manager, la scadenza del 30 settembre non è una formalità burocratica, ma un passaggio che può determinare la continuità dell’attività. Il quadro normativo sulle locazioni turistiche sta diventando più complesso e frammentato a livello locale, e tenersi aggiornati su ogni singolo adempimento richiede tempo e attenzione costante. Avere un property manager professionista al proprio fianco può fare la differenza per districarsi tra Cia, Scia, CIR, CIN e polizze assicurative, evitando sanzioni e mantenendo la piena conformità dell’attività in un contesto in continua evoluzione.

Se gestisci una locazione turistica in Puglia e vuoi arrivare alla scadenza del 30 settembre con le carte in regola, contattaci per una verifica della tua posizione e per capire come organizzare al meglio gli adempimenti prima che i termini scadano.