Affitti brevi in Puglia: via libera al ddl, ai Comuni il potere di fissare limiti

La Puglia si prepara a dare una disciplina organica alle locazioni turistiche. La IV Commissione del Consiglio regionale ha approvato a maggioranza il disegno di legge che punta a governare la crescita degli affitti brevi sul territorio, affidando direttamente ai Comuni gli strumenti per fissare criteri e limiti, senza però penalizzare i piccoli proprietari che affittano una o due case per integrare il reddito familiare. Una novità rilevante per host e property manager che operano in una delle regioni più turistiche d’Italia.

La soglia delle due case: la linea “salva-risparmi”

Il punto politicamente più delicato del provvedimento è stato risolto con un emendamento che introduce una distinzione netta tra chi fa impresa e chi no. Il testo definitivo ha accolto la modifica presentata dal consigliere Antonio Tutolo e sottoscritta dalla collega Loredana Capone, che ha inserito nella rubrica dell’articolo 2 la specificazione “in forma imprenditoriale”.

In concreto, i limiti e le restrizioni previsti dal disegno di legge non si applicano ai piccoli proprietari che integrano il proprio reddito familiare attraverso la locazione breve, a patto che le unità immobiliari gestite in forma non professionale non superino la soglia di due. Una linea “salva-risparmi” che ricalca la presunzione di imprenditorialità già introdotta a livello nazionale, dove superare due appartamenti destinati alla locazione breve fa scattare l’obbligo di partita IVA.

Prima del voto, la Commissione ha ascoltato in audizione i rappresentanti delle categorie e dei territori. Tra gli interventi, i delegati di Azione Studentesca hanno chiesto di conciliare il diritto allo studio e la vivibilità universitaria con i flussi turistici, rimarcando però una netta contrarietà a interventi coercitivi e alla morsa fiscale sulle attività private.

Cosa potranno fare i Comuni

La novità centrale del provvedimento riguarda il ruolo delle amministrazioni locali. Il disegno di legge attribuisce ai Comuni a maggiore densità turistica e ai capoluoghi di provincia la facoltà di adottare regolamenti specifici per individuare determinate aree del territorio nelle quali fissare criteri e limiti allo svolgimento delle locazioni turistiche.

I sindaci potranno modulare gli interventi valutando parametri urbani concreti: il rapporto tra i posti letto turistici e la popolazione residente, la disponibilità effettiva di alloggi destinati alla locazione ordinaria di lungo periodo, la presenza di strutture ricettive tradizionali e l’impatto complessivo del fenomeno sulla qualità della vita dei residenti.

Tra le misure che i Comuni avranno facoltà di introdurre figurano la fissazione di limiti numerici alle locazioni turistiche in particolari zone della città, come i centri storici, la definizione di un rapporto fisso tra la superficie degli immobili e il numero massimo di ospiti consentiti, e l’introduzione di standard qualitativi stringenti legati all’accessibilità, alle condizioni igienico-sanitarie, al decoro degli immobili e ai servizi offerti. L’applicazione di queste restrizioni dovrà comunque essere graduale, con un regime transitorio pensato per tutelare le attività già legittimamente esercitate sul territorio.

Scia, Cia e controlli: la nuova disciplina amministrativa

Il disegno di legge ridefinisce anche la disciplina amministrativa, uniformandola a livello regionale e tracciando una distinzione chiara tra le attività esercitate in forma imprenditoriale e quelle non imprenditoriali. Per le prime sarà obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia), mentre per le seconde basterà una Comunicazione di inizio attività (Cia). Entrambe le procedure dovranno essere espletate in modalità telematica attraverso lo sportello Suap comunale.

In tutti i casi, i proprietari dovranno attestare il possesso dei requisiti soggettivi, l’agibilità dell’immobile, la capacità ricettiva massima e le caratteristiche dell’alloggio, potenziando così il sistema dei controlli e la tracciabilità dell’offerta. A supporto, la riforma consolida il ruolo della banca dati regionale e del sistema informativo gestito da Pugliapromozione, al quale andranno trasmesse le comunicazioni di avvio, sospensione e cessazione delle attività.

Sul fronte sanzionatorio, il testo aggiorna la legge regionale numero 49 del 2017, conferendo ai Comuni funzioni di vigilanza più puntuali e coordinandosi con le disposizioni statali sul Codice Identificativo Nazionale (CIN), il codice obbligatorio che ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato alla locazione breve deve esporre sugli annunci e all’ingresso.

I numeri del fenomeno: oltre 45mila alloggi attivi

L’intervento del legislatore regionale si è reso necessario di fronte alla profonda metamorfosi del comparto turistico pugliese. Nel 2025 la regione ha superato la quota record di 6,6 milioni di arrivi e 22,7 milioni di presenze complessive. In questo scenario, le locazioni turistiche hanno raggiunto quasi 45mila unità attive, arrivando a coprire circa un quinto degli arrivi turistici regionali.

Una crescita che da un lato ha sostenuto l’economia locale, ma dall’altro ha generato, soprattutto nei borghi antichi e nelle località più gettonate, forti criticità sulla disponibilità di case per i residenti, l’impennata dei canoni di affitto e il rischio di overtourism. È esattamente questo il terreno sul quale si è inserita la Regione, scegliendo di ricondurre sotto un’unica disciplina sia le locazioni turistiche sia gli affitti brevi.

La strategia regionale e il confronto con la Corte costituzionale

Il presidente della Regione Puglia, Antonio Decaro, ha espresso soddisfazione per il traguardo raggiunto in Commissione, definendo il via libera “un passaggio importante verso l’approvazione di una legge che mette nelle mani dei Comuni turistici uno strumento concreto per governare le trasformazioni legate alla crescita dei flussi turistici, coniugando sviluppo economico, coesione sociale e tutela dell’identità dei territori”.

L’obiettivo dichiarato della norma non è frenare l’economia del turismo, ma governarne gli impatti sociali. “Vogliamo preservare la residenzialità, il valore storico e culturale dei nostri centri e quell’equilibrio tra comunità e visitatori che rappresenta uno dei punti di forza dell’attrattività della Puglia”, ha aggiunto Decaro, annunciando anche una strategia sulle aree interne per favorire una più equa distribuzione delle attività turistiche su tutto il territorio regionale.

L’impianto del provvedimento si muove in linea con il recente orientamento della Corte costituzionale, che ha riconosciuto la legittimità degli interventi regionali volti a garantire un turismo sostenibile e a salvaguardare la residenzialità. Un segnale importante in un contesto nazionale in cui sempre più città, da Firenze a Venezia, stanno introducendo restrizioni alle locazioni turistiche.

Cosa significa per host e property manager

Per chi opera nel settore degli affitti brevi in Puglia, il disegno di legge introduce novità da monitorare con attenzione. La buona notizia riguarda i piccoli proprietari con uno o due immobili gestiti in forma non professionale, che restano esclusi dalle restrizioni. Più articolata, invece, la posizione di chi gestisce più unità in forma imprenditoriale, che dovrà confrontarsi con l’obbligo di Scia e con la possibilità che il proprio Comune introduca limiti numerici o standard qualitativi specifici nelle zone più turistiche.

Il quadro normativo sulle locazioni turistiche sta diventando sempre più complesso e frammentato a livello locale. Avere un property manager professionista al proprio fianco può fare la differenza per districarsi tra Scia, Cia, CIN e regolamenti comunali, evitando sanzioni e mantenendo la conformità dell’attività in un contesto in continua evoluzione. Le regole cambiano rapidamente e variano da città a città: contattaci per una consulenza sulla gestione del tuo immobile e per capire come posizionarti al meglio nel nuovo scenario normativo pugliese e nazionale.