Affitti brevi in Puglia, la legge slitta: protesta dei proprietari

La legge regionale della Puglia sulle locazioni turistiche non arriva, per ora, in aula. Il Consiglio regionale ha infatti rinviato la discussione del disegno di legge sugli affitti brevi alla prossima seduta: il provvedimento, atteso per il primo consiglio utile dopo la pausa estiva, si è fermato prima del voto perché è saltato l’accordo tra i gruppi della maggioranza di centrosinistra. La vicenda riaccende lo scontro tra proprietari, residenti e studenti, con le associazioni degli host che parlano apertamente di “libertà violata”.

Perché la legge è slittata

Il disegno di legge aveva completato il suo percorso in Commissione e sembrava destinato ad approdare rapidamente all’esame dell’aula. Invece, il vertice di maggioranza convocato per trovare una sintesi è naufragato: senza un’intesa tra i gruppi di centrosinistra, il provvedimento non è stato calendarizzato e la discussione è stata rimandata.

Il rinvio, più che un punto d’arrivo, è una finestra aperta. Da un lato offre tempo per cercare una mediazione condivisa su un testo che tocca interessi contrapposti; dall’altro conferma quanto la materia sia politicamente delicata. Le posizioni restano distanti, e la scelta che farà la Puglia potrebbe fare scuola in tutta Italia, visto che altre Regioni seguono la vicenda con attenzione.

Cosa prevede il disegno di legge

Il cuore del provvedimento è la delega ai Comuni di nuovi strumenti per governare i flussi turistici. Le amministrazioni locali, in particolare i capoluoghi di provincia e i Comuni a maggiore densità turistica, potrebbero individuare specifiche zone del territorio — a partire dai centri storici e dalle aree a forte vocazione turistica — nelle quali fissare criteri e limiti alle locazioni turistiche, valutando parametri come il rapporto tra posti letto e popolazione residente, la capacità ricettiva già esistente e le caratteristiche del tessuto urbano.

Tra gli strumenti ipotizzati figurano la mappatura delle zone urbane saturate, la possibilità di bloccare temporaneamente le nuove notifiche CIN e SCIA nelle aree più sotto pressione e l’introduzione di incentivi per i contratti residenziali di lungo periodo, con l’obiettivo di stimolare il ritorno delle famiglie nei centri storici e contrastare lo spopolamento dei quartieri.

La soglia delle due case e i numeri del fenomeno

Il testo mantiene la linea cosiddetta “salva-risparmi” già emersa in Commissione: restano esclusi dalle nuove regole i piccoli proprietari che gestiscono al massimo due immobili in forma non professionale, per consentire a chi ha ereditato una casa o ne ha acquistata una per un figlio di arrotondare il bilancio familiare. Una realtà molto diffusa in Puglia, che però non raccoglie il consenso di tutti, a partire da una parte della stessa maggioranza.

I numeri spiegano perché il tema è così sensibile. Nel 2025 la regione ha superato i 6,6 milioni di arrivi e sfiorato i 22,7 milioni di pernottamenti. Gli immobili destinati alle locazioni turistiche sono quasi 45mila e rappresentano la scelta di circa il 18,7 per cento dei turisti che visitano la Puglia. Una crescita che da un lato sostiene l’economia e l’indotto locale, dall’altro alimenta la pressione sui canoni e riduce progressivamente gli alloggi disponibili per i residenti.

Le posizioni a confronto

La reazione degli host è stata immediata e dura. Le associazioni di categoria ritengono i vincoli ingiusti e parlano di un attacco alla proprietà privata, ricordando che l’extra-alberghiero sostiene economia e indotto. Sul fronte opposto, gli studenti fuori sede e i residenti denunciano l’aumento dei prezzi: i canoni tradizionali sono cresciuti in modo insostenibile, rendendo sempre più difficile trovare una stanza a prezzi accessibili.

Non mancano le voci critiche dentro il Consiglio. Il candidato presidente del centrodestra Luigi Lobuono ha definito la legge “una panacea”, sostenendo che chi ha un appartamento da affittare, piuttosto che darlo a canoni calmierati, preferisce tenerlo libero, anche per il timore di incorrere in inquilini morosi e in iter legali senza fine. La sua proposta alternativa passa per l’incentivazione economica degli affitti a lungo termine, la tutela dei proprietari in caso di morosità e una buona legge sul piano casa, valorizzando gli immobili pubblici inutilizzati da riqualificare.

Il presidente della Regione, Antonio Decaro, difende invece l’impianto: ha definito positivamente il fatto che l’Europa stia lavorando sullo stesso fronte, sottolineando come in assenza di uno strumento nazionale i Comuni e le Regioni si siano trovati senza mezzi efficaci per regolamentare un fenomeno che “sottrae case alla popolazione residente”. L’obiettivo dichiarato, ha ribadito, è concentrarsi solo sulle nuove aperture, lasciando invariato lo stato attuale.

La disciplina amministrativa: SCIA, CIA e controlli

Il disegno di legge punta anche a uniformare la disciplina amministrativa a livello regionale, tracciando una distinzione netta tra attività esercitate in forma imprenditoriale e non imprenditoriale. Per le prime sarà obbligatoria la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre per le seconde basterà una Comunicazione di inizio attività (CIA). Entrambe le procedure andranno espletate in modalità telematica attraverso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune di competenza.

In tutti i casi, i proprietari dovranno attestare il possesso dei requisiti soggettivi, l’agibilità dell’immobile, la capacità ricettiva massima e le caratteristiche dell’alloggio, potenziando il sistema dei controlli e la tracciabilità dell’offerta. Il testo consolida inoltre il ruolo della banca dati regionale e del sistema informativo gestito da Pugliapromozione, al quale andranno trasmesse le comunicazioni di avvio, sospensione e cessazione delle attività, e si coordina con le disposizioni statali sul Codice Identificativo Nazionale (CIN), il codice obbligatorio che ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato alla locazione breve deve esporre sugli annunci e all’ingresso. Sul fronte sanzionatorio, il testo aggiorna la legge regionale numero 49 del 2017, conferendo ai Comuni funzioni di vigilanza più puntuali.

Per le attività già legittimamente presenti sul mercato è previsto un regime transitorio pensato per tutelare chi opera in regola: l’applicazione delle eventuali restrizioni dovrà essere graduale e non toccherà, in linea di principio, le posizioni già consolidate.

Un banco di prova per l’intera Italia

La vicenda pugliese si inserisce in un contesto nazionale in rapido movimento. Da Firenze a Venezia, da Napoli a Bologna, sempre più città stanno introducendo restrizioni alle locazioni turistiche, mentre a livello europeo la proposta di Affordable Housing Act — con l’ipotesi di “zone a stress abitativo” dove gli Stati potrebbero limitare gli affitti brevi — sta accelerando il confronto. La Puglia, con quasi 45mila alloggi attivi, è tra le prime Regioni a tradurre questa spinta in un provvedimento organico, anticipando di fatto Bruxelles.

Il punto politicamente più delicato resta l’equilibrio tra tutela della residenzialità e salvaguardia dell’economia dell’ospitalità. Se il testo pugliese lascia ai Comuni maggiore libertà rispetto ai criteri più rigidi ipotizzati dall’Unione europea, il rischio è che il rinvio si trasformi in uno stallo prolungato, lasciando host e amministrazioni in una zona grigia proprio mentre il dibattito nazionale si infiamma.

Cosa significa per host e property manager

Per chi opera negli affitti brevi in Puglia, il rinvio allunga l’incertezza ma non cancella la direzione di marcia. Il quadro normativo sulle locazioni turistiche sta diventando sempre più frammentato e complesso, e la tendenza — da Firenze a Venezia, passando ora per Bari e il Salento — è quella di affidare ai Comuni poteri crescenti di limitazione nelle aree più turistiche.

Chi gestisce più unità in forma imprenditoriale dovrà presto confrontarsi con l’obbligo di SCIA e con la possibilità che il proprio Comune introduca limiti numerici o standard qualitativi specifici. Avere un property manager professionista al proprio fianco può fare la differenza per districarsi tra SCIA, CIA, CIN e regolamenti comunali, evitando sanzioni e mantenendo la conformità dell’attività. Le regole cambiano rapidamente e variano da città a città: contattaci per una consulenza sulla gestione del tuo immobile e per capire come posizionarti al meglio nel nuovo scenario normativo pugliese e nazionale.