Affitti brevi, lo studio Aigab: le città italiane a rischio stop

Cosa succederebbe davvero, in Italia, se le regole dell’Affordable Housing Act venissero adottate così come le propone la Commissione europea? È la domanda a cui ha provato a rispondere un ampio studio dell’Aigab, l’associazione italiana dei gestori di affitti brevi, che ha messo in fila i numeri delle città italiane per capire quali finirebbero sotto la soglia dello “stress abitativo” e quindi nel mirino di possibili divieti alle locazioni turistiche e alle vendite a chi non risiede nel Comune. Il risultato è una mappa concreta: non più un dibattito astratto sui principi, ma un elenco di località, dal Veneto alla Sicilia, dove lo stop agli affitti brevi diventerebbe di fatto una possibilità reale.

Il criterio europeo e la soglia di otto

La proposta presentata il 9 settembre dalla Commissione Ue introduce una definizione misurabile di “zona sotto stress abitativo”: un’area entra nel perimetro quando il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un’abitazione e il reddito medio disponibile della popolazione residente è pari o superiore a otto, con una tendenza in crescita negli ultimi anni. Superata quella soglia, i sindaci avrebbero la facoltà di limitare sia gli affitti brevi sia le compravendite di immobili che non rappresentano l’abitazione principale. È esattamente il parametro che l’Aigab ha applicato ai comuni italiani, incrociando i valori immobiliari con i redditi Irpef dichiarati.

Il quadro che ne emerge è netto. Nelle mete turistiche a più alta vocazione il rapporto prezzo-reddito esplode, andando ben oltre la soglia europea. Cortina d’Ampezzo è il caso più eclatante: il valore medio delle abitazioni tocca 1,4 milioni di euro a fronte di un reddito Irpef medio di 37.961 euro, per un rapporto di 38,31, quasi cinque volte il limite indicato da Bruxelles. Un livello che, in caso di adozione della norma, renderebbe di fatto impraticabile la locazione breve in una delle destinazioni simbolo del turismo italiano.

Le mete turistiche sopra soglia

Il fenomeno non riguarda solo le località di alta montagna. Ad Amalfi, dove il prezzo medio di una casa è di 567mila euro e il reddito medio di 26.321 euro, il rapporto arriva a 21,55. A Courmayeur si attesta su 16,48, con valori immobiliari sopra i 722mila euro e un reddito medio di 43.850 euro. Anche le Cinque Terre entrano nella lista: a Monterosso il prezzo medio delle case è di 400mila euro e il reddito Irpef di 33.597 euro, per una forbice di 11,92.

Scendendo lungo la costa, Polignano a Mare in Puglia presenta un rapporto prezzo-reddito di 12,58, con abitazioni da 248.359 euro di valore medio e un reddito di 19.749 euro. Taormina, in Sicilia, è appena sopra la soglia con un indice di 8,08, determinato da un prezzo medio delle case di 206.599 euro e un reddito di 25.554 euro: è l’esempio perfetto di come anche una località “piccola” possa scavalcare il limite proprio per effetto della sproporzione tra valori immobiliari turistici e redditi locali.

Il dato comune a tutte queste mete è lo stesso: il mercato immobiliare è trainato dalla domanda turistica e dagli investimenti in seconde case, mentre i redditi dichiarati dalla popolazione residente restano comparativamente bassi. È la combinazione che, secondo i criteri europei, fa scattare l’etichetta di “stress abitativo” e apre la porta alle restrizioni.

Le grandi città: cinque su sette sopra soglia

La situazione riguarderebbe anche i grandi centri urbani. Analizzando Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Bari e Venezia, lo studio Aigab stima che in cinque casi su sette la soglia verrebbe superata. A sforare il limite sarebbero Roma, Milano, Napoli, Bari e Venezia, mentre Torino e Genova resterebbero sotto, soprattutto perché il valore degli immobili è più contenuto rispetto ai redditi locali. Anche qui la geografia del rischio non è uniforme: il parametro premia le città dove i prezzi delle case sono esplosi senza un equivalente aumento dei redditi dichiarati.

La conclusione è che la mappa italiana dello “stress abitativo” non coinciderebbe con la classifica delle città più turistiche, ma con quella delle città dove la distanza tra prezzi degli immobili e redditi dei residenti è più ampia. Un Comune con valori immobiliari alti ma redditi altrettanto alti potrebbe restare fuori, mentre una meta turistica di medie dimensioni con redditi modesti finirebbe dentro anche con valori assoluti più contenuti.

Le critiche di Aigab al metodo

La tesi centrale dell’associazione, espressa dal presidente Marco Celani, è che il parametro europeo si fonda su una grandezza che in Italia non esiste. “Il reddito medio pro capite è un concetto che in Italia non esiste, perché noi abbiamo il reddito Irpef dal quale però va sottratta la tassazione e va poi diviso per il numero di residenti”, spiega Celani, aggiungendo che il dato Irpef fotografa solo chi dichiara. “Se io prendo ad esempio Milano dove il reddito medio Irpef è 40.316 euro bisogna considerare che è il reddito di chi dichiara, ma ci sono tante persone che non dichiarano nulla”. Il risultato, secondo l’Aigab, è un indicatore che distorce la realtà italiana e rischia di produrre decisioni sbagliate.

Ma le critiche vanno oltre la questione dei limiti agli affitti brevi. Celani mette in guardia anche sull’effetto sul mercato delle compravendite. “Il prossimo sindaco di Milano, ad esempio, potrebbe decidere sia di limitare gli affitti brevi sulla base di questo rapporto ma anche di limitare la possibilità ai proprietari di vendere la casa a qualcuno che non prenda la residenza”, argomenta. La conseguenza sarebbe un mercato immobiliare irrigidito: “il mercato delle compravendite va a perdere valore e i proprietari delle case, che finirebbero in questo ‘paniere’, non potrebbero più vendere a chi vogliono loro, ma soltanto a chi prende la residenza. In tale situazione diminuirebbe la domanda di case ed aumenterebbero i prezzi”.

Cosa significa per host e property manager

Per chi gestisce affitti brevi, lo studio Aigab ha il merito di trasformare una minaccia astratta in una domanda concreta e verificabile: in quale delle mie località il rapporto prezzo-reddito supera la soglia di otto? Le mete turistiche di fascia alta e le città con redditi dichiarati modesti sono le più esposte, mentre i comuni con valori immobiliari più equilibrati restano, almeno sulla carta, fuori dal perimetro.

È importante ricordare che la proposta europea è ancora all’inizio del suo iter e dovrà passare dal Parlamento e dal Consiglio prima di diventare operativa. Ma la direzione è coerente con quanto già accade a livello comunale, dove molte amministrazioni stanno introducendo limiti e vincoli alle locazioni turistiche: la mappa delle restrizioni comunali che abbiamo ricostruito mostra un quadro in costante evoluzione, con Firenze, Venezia, Roma e Verona in prima linea.

In questo contesto, la strategia più sensata per un host o un property manager è duplice. Da un lato, verificare la posizione del proprio portafoglio rispetto al criterio dello stress abitativo e alla residenza principale, che la proposta europea intende escludere da ogni limitazione. Dall’altro, ridurre la dipendenza da singole destinazioni ad alto rischio, valutando segmenti come le locazioni di medio termine o i canali di prenotazione diretta. Automatizzare i processi ripetitivi consente di mantenere la redditività anche in uno scenario di maggiore selettività normativa, mentre confrontarsi con un esperto aiuta a leggere l’impatto delle nuove regole sul proprio portafoglio prima che diventino vincolanti. In un mercato che si fa più regolato, chi si prepara per tempo ha un vantaggio concreto su chi aspetta l’entrata in vigore delle nuove norme.