Affitti brevi Toscana: il nuovo Testo unico del turismo

La Toscana ha ridisegnato in profondità le regole del turismo extra-alberghiero. Con la Legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, la Regione ha introdotto il nuovo Testo unico del turismo, che sostituisce la precedente L.R. 86/2016 e tocca da vicino chiunque gestisca un bed and breakfast, un affittacamere, una casa vacanza o un’attività di locazione turistica. La disciplina è stata poi modificata dalla L.R. 6 giugno 2025, n. 28, entrata in vigore il 10 giugno 2025, e resa operativa dal Regolamento di attuazione D.P.G.R. 11 agosto 2025, n. 47/R, in vigore dal 29 agosto 2025.

Per chi opera negli affitti brevi in Toscana non si tratta di un semplice aggiornamento formale: la riforma interviene su governance territoriale, forma giuridica delle strutture ricettive, poteri dei Comuni sulle locazioni turistiche, digitalizzazione dei dati e accessibilità. Conoscere questi passaggi è oggi indispensabile per evitare sanzioni e per cogliere le nuove opportunità che la normativa apre agli operatori professionali.

La conferma della Corte costituzionale

Un punto centrale della riforma riguarda la sua tenuta costituzionale, che è stata espressamente verificata dalla Corte costituzionale. Con la sentenza n. 186/2025, depositata il 16 dicembre 2025, la Corte ha esaminato diverse disposizioni della L.R. 61/2024 impugnate dal Governo e ha dichiarato non fondate le questioni relative, tra l’altro, alla gestione in forma imprenditoriale delle strutture ricettive extra-alberghiere e alla disciplina delle locazioni turistiche brevi.

In particolare, la Corte ha ritenuto conforme alla Costituzione l’obbligo di esercitare in forma imprenditoriale attività come affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca. Secondo i giudici, queste disposizioni rientrano nella competenza regionale in materia di turismo e non invadono la competenza statale sull’ordinamento civile. La stessa sentenza ha confermato anche la legittimità dell’articolo 59 della L.R. 61/2024, che disciplina i criteri e i limiti che i Comuni possono introdurre per le locazioni turistiche brevi.

Va invece tenuta distinta la sentenza n. 196/2025, depositata il 23 dicembre 2025, che ha dichiarato costituzionalmente illegittime alcune disposizioni del Testo unico relative alle professioni turistiche — accompagnatore turistico, guida ambientale, maestro di sci e guida alpina. Si tratta di un ambito diverso: le regole che interessano strutture ricettive extra-alberghiere e locazioni turistiche non sono state toccate da questa pronuncia.

Una nuova organizzazione del turismo toscano

Sul fronte della governance, la Regione mantiene le funzioni di programmazione e coordinamento, mentre viene rafforzato il ruolo dei Comuni e delle 28 Comunità d’ambito turistico, che sostituiscono i precedenti Ambiti territoriali. Non è soltanto un cambio di denominazione: le Comunità d’ambito sono chiamate a svolgere in forma associata funzioni come l’informazione e l’accoglienza turistica, la programmazione e il monitoraggio delle strategie territoriali e alcune funzioni legate al sistema informativo regionale del turismo.

Il confronto tra amministrazioni e operatori viene inoltre valorizzato attraverso le Consulte delle Comunità d’ambito turistico, che dovrebbero dare voce alle imprese nella definizione delle strategie di destinazione.

Strutture extra-alberghiere: la forma imprenditoriale

Per chi gestisce una struttura ricettiva, il passaggio più rilevante è l’obbligo di esercitare l’attività in forma imprenditoriale. La disciplina riguarda affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e residenze d’epoca.

C’è però un elemento transitorio importante da conoscere: le attività non imprenditoriali già esistenti possono continuare a essere esercitate senza obbligo di conversione alla forma imprenditoriale, secondo quanto precisato dalla Regione.

Un’altra novità riguarda la destinazione urbanistica degli immobili. Per le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, la legge prevede l’utilizzo di immobili con destinazione d’uso turistico-ricettiva. La disciplina transitoria ha previsto il passaggio entro il 30 giugno 2026, con applicazione della nuova disciplina dal 1° luglio 2026; anche su questo punto la Corte costituzionale ha ritenuto non fondata la questione sollevata dal Governo.

La riforma amplia inoltre la gamma dei servizi offerti dalle strutture alberghiere e introduce una nuova tipologia, l’Academy Hotel, pensata per integrare l’attività alberghiera con percorsi formativi specialistici nell’hotellerie.

Locazioni turistiche: una disciplina distinta

Il Testo unico dedica alle locazioni turistiche un titolo autonomo, proprio per distinguerle dalle strutture ricettive. È un passaggio che molti gestori tendono a confondere: l’obbligo regionale della gestione imprenditoriale riguarda le strutture ricettive disciplinate dal Testo unico, mentre per la locazione turistica esercitata in forma imprenditoriale la legge regionale rinvia alla disciplina statale, prevedendo nei casi stabiliti la presentazione della SCIA. Per la locazione non imprenditoriale resta invece l’obbligo della comunicazione al Comune.

Il vero snodo: i regolamenti comunali

La novità più rilevante per i proprietari e i gestori di locazioni turistiche riguarda il potere attribuito ai Comuni a più alta densità turistica e a tutti i Comuni capoluogo di provincia: possono adottare propri regolamenti per individuare zone o aree nelle quali stabilire criteri e limiti specifici per le locazioni brevi a finalità turistica.

I criteri devono essere collegati a precise finalità: la corretta fruizione turistica del patrimonio storico, artistico e culturale, la preservazione del tessuto sociale e la disponibilità di un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi destinati alla locazione a lungo termine.

Si tratta di un passaggio di particolare rilievo, perché introduce una dimensione locale della regolazione degli affitti brevi. Per chi opera nel settore non basta più conoscere la normativa regionale e nazionale: occorre verificare anche le eventuali disposizioni adottate dal Comune in cui si trova l’immobile. La legittimità di questa impostazione è stata confermata dalla Corte costituzionale, che ha respinto le censure relative all’articolo 59. Per una panoramica completa delle città che hanno già introdotto restrizioni, consulta la nostra mappa delle restrizioni comunali sugli affitti brevi.

Più digitalizzazione e più dati

La riforma introduce uno specifico sistema informativo regionale del turismo, destinato alla raccolta, gestione ed elaborazione dei dati su domanda e offerta turistica e sulla pressione dei flussi sui territori. Per gli operatori questo comporta adempimenti concreti: i titolari e i gestori delle strutture ricettive e coloro che esercitano la locazione per finalità turistiche sono tenuti a registrare giornalmente, attraverso le procedure telematiche previste, i dati richiesti.

La disciplina si inserisce nel più ampio sistema delle comunicazioni statistiche sui flussi turistici e va tenuta distinta dagli altri adempimenti, compresi quelli relativi agli ospiti e alla pubblica sicurezza. Il dato turistico diventa, in sostanza, uno degli elementi centrali della programmazione regionale e territoriale.

Accessibilità: nuovi obblighi anche per le locazioni

Un’altra novità riguarda l’accessibilità. La legge conferma l’obbligo per le strutture ricettive di fornire e pubblicare informazioni sulle proprie caratteristiche di accessibilità, e introduce anche per le locazioni turistiche l’obbligo di comunicare alla Regione alcune informazioni essenziali sulle eventuali caratteristiche di accessibilità dell’alloggio. Il Regolamento di attuazione specifica le informazioni da fornire e le modalità, con l’obiettivo di rendere i dati facilmente consultabili anche dalle persone con disabilità.

Sostenibilità e Prodotti turistici omogenei

La nuova disciplina attribuisce un ruolo centrale alla sostenibilità turistica: uso razionale delle risorse energetiche, riduzione degli sprechi, sviluppo dell’economia circolare, valorizzazione di turismo lento, cicloturismo, offerta rurale, borghi e aree interne. L’obiettivo è distribuire meglio i flussi nel tempo e nello spazio, riducendo la pressione dell’overtourism sulle destinazioni più visitate.

Tra gli strumenti più interessanti per gli operatori c’è il Prodotto turistico omogeneo (PTO): l’insieme di beni e servizi di un territorio capaci di costruire un’offerta coordinata per specifici segmenti di domanda (la Via Francigena è l’esempio citato). La novità è che la proposta di riconoscimento può nascere direttamente dagli operatori, ai quali spetta aggregare le componenti pubbliche e private necessarie. Per un B&B o una casa vacanza significa poter superare la logica della singola struttura e inserirsi in una proposta territoriale più ampia: enogastronomia, cammini, cicloturismo, esperienze rurali.

Cosa significa, in concreto, per i gestori

Alla luce della nuova disciplina e delle pronunce della Corte costituzionale, per chi gestisce una struttura extra-alberghiera o una locazione turistica in Toscana gli aspetti da tenere sotto controllo sono soprattutto questi: la forma imprenditoriale delle strutture ricettive extra-alberghiere; la disciplina urbanistica e il passaggio alla destinazione d’uso turistico-ricettiva; gli eventuali regolamenti comunali sulle locazioni turistiche brevi, soprattutto nei Comuni a maggiore densità turistica e nei capoluoghi di provincia; la registrazione giornaliera dei dati attraverso il sistema informativo regionale; gli obblighi sulle informazioni di accessibilità; la corretta gestione delle comunicazioni relative alle locazioni turistiche; le opportunità di aggregazione offerte dai Prodotti turistici omogenei.

Il nuovo Testo unico del turismo toscano non è soltanto una revisione degli adempimenti amministrativi: introduce un modello in cui territorio, dati, sostenibilità, digitalizzazione e collaborazione tra pubblico e privato diventano elementi sempre più collegati. Per gli operatori significa, da un lato, maggiore attenzione agli obblighi applicabili al singolo immobile; dall’altro, nuove possibilità di partecipare alla promozione del territorio e alla costruzione dell’offerta turistica. Se gestisci una struttura in Toscana e vuoi capire come adeguarti alle nuove regole, scopri come funziona il nostro servizio di gestione professionale e contattaci per una consulenza.