L'ospitalità extralberghiera supera il 55% dell'offerta ricettiva italiana

Nel 1999, quando nascevano le prime associazioni del settore, il termine “extra-alberghiero” era pressoché sconosciuto al grande pubblico e del tutto assente dal dibattito istituzionale. Oggi, ventisei anni dopo, quello stesso comparto rappresenta oltre il 55% dell’offerta ricettiva italiana: più di un letto su due, in Italia, non si trova in un albergo ma in un bed & breakfast, in un affittacamere, in una casa vacanza o in una locazione turistica.

È questo il dato che emerge dal lungo percorso compiuto dall’ospitalità diffusa nel nostro Paese, ripercorso in questi giorni in occasione dei ventisei anni di attività dell’Associazione Nazionale Bed & Breakfast, Affittacamere, Case Vacanza e Locazioni Turistiche (ANBBA), con un ampio servizio dedicato dal principale quotidiano economico italiano. Al di là della ricorrenza, il numero racconta una trasformazione strutturale: quella che era una neo-ricettività marginale è diventata una componente strategica dell’economia turistica nazionale.

Da fenomeno di nicchia a sistema economico nazionale

Per capire la portata di questo cambiamento basta guardare alla fotografia attuale del mercato. L’offerta extralberghiera non è più una nicchia affidata all’improvvisazione, ma un comparto maturo, fatto di imprenditori dell’ospitalità che operano con strumenti professionali: software di gestione, channel manager, strategie di prezzo dinamico, procedure di accoglienza standardizzate.

La crescita del peso dell’extralberghiero sul totale dell’offerta ricettiva è avvenuta in parallelo con una progressiva professionalizzazione degli operatori. Se all’inizio del percorso il gestore di un B&B o di una casa vacanza era spesso un proprietario che affittava saltuariamente un immobile, oggi la figura del property manager — il professionista che gestisce immobili di terzi in modo strutturato — è riconosciuta come un vero e proprio mestiere, con competenze specifiche che vanno dalla gestione operativa alla fiscalità, dal revenue management al marketing digitale.

Questa evoluzione non è casuale. È il risultato di un lavoro lungo un quarto di secolo, costruito attorno a un obiettivo rimasto costante nel tempo: il pieno riconoscimento istituzionale della ricettività extra-alberghiera, attraverso legalità, professionalizzazione e qualità dei servizi.

I quattro pilastri della professionalizzazione

Il percorso che ha portato l’extralberghiero a diventare la componente maggioritaria dell’offerta ricettiva italiana si è sviluppato lungo alcune direttrici fondamentali, che definiscono ancora oggi l’agenda del settore.

La prima è il contrasto all’abusivismo e la richiesta di una normativa chiara e uniforme su tutto il territorio nazionale. Il tema è di grande attualità: chi opera in regola chiede regole certe e uguali per tutti, invece di quadri normativi frammentati regione per regione, che penalizzano proprio chi investe nella qualità e nel rispetto delle norme. È una battaglia che riguarda da vicino anche i property manager, perché l’abusivismo altera la concorrenza e danneggia la reputazione dell’intero comparto.

La seconda è la formazione continua, considerata lo strumento essenziale per trasformare chi gestisce una struttura ricettiva in un imprenditore dell’ospitalità a tutti gli effetti. Sicurezza, accoglienza, fiscalità, innovazione e digitalizzazione: sono questi gli ambiti su cui si costruiscono i percorsi di aggiornamento, e sono gli stessi su cui si misura oggi la qualità di un servizio di property management.

La terza è la rappresentanza istituzionale. Essere presenti ai tavoli tecnici nazionali, al confronto parlamentare e ministeriale, significa poter incidere su temi che toccano direttamente il lavoro quotidiano di host e gestori: il Codice Identificativo Nazionale (CIN), l’imposta di soggiorno, il self check-in, la disciplina delle locazioni brevi e la cedolare secca. Sono materie che negli ultimi anni hanno cambiato — e continuano a cambiare — le regole del gioco per chi affitta a breve termine.

La quarta direttrice è la più recente ma forse la più promettente: la valorizzazione dei territori attraverso l’ospitalità diffusa. Dove spesso non esistono grandi strutture alberghiere, sono B&B, affittacamere e case vacanza a garantire un’offerta turistica capace di riattivare immobili altrimenti inutilizzati, sostenere le economie locali, creare occupazione e favorire la permanenza dei giovani nei piccoli comuni.

L’ospitalità diffusa come leva di rigenerazione territoriale

Quest’ultimo punto merita un approfondimento, perché è qui che il ruolo dell’extralberghiero va oltre la semplice dimensione economica e diventa strumento di sviluppo. In gran parte dei borghi italiani non esiste una reale economia turistica senza il comparto extra-alberghiero: senza B&B, affittacamere e case vacanza, molti territori resterebbero esclusi dai flussi turistici, e molti immobili storici continuerebbero a restare vuoti e in degrado.

L’ospitalità diffusa funziona, in questo senso, come leva di rigenerazione urbana e sociale: trasforma il patrimonio immobiliare inutilizzato in offerta turistica, sostiene le economie locali e crea opportunità di reddito per chi vive nei piccoli centri. È un modello di turismo sostenibile che valorizza le identità locali invece di omologarle.

Non mancano, naturalmente, le criticità. In Sicilia, per esempio, il settore è impegnato in un confronto con le istituzioni regionali per trovare soluzioni sulle problematiche di abitabilità di alcuni edifici storici destinati all’accoglienza: l’obiettivo è trovare un equilibrio tra la tutela del patrimonio architettonico e la possibilità, per le strutture ricettive, di operare nel rispetto delle normative vigenti. Un nodo che dimostra quanto sia delicato il confine tra valorizzazione e tutela, e quanto sia importante una rappresentanza capace di mediare.

Il ruolo nella definizione delle regole

La maturità raggiunta dal comparto si misura anche dalla capacità di incidere sulla produzione normativa. Un esempio concreto e recente è la Legge 11 marzo 2026, n. 34, la legge annuale per le piccole e medie imprese, il cui Capo IV ha introdotto per la prima volta in Italia regole specifiche contro le recensioni false online, in vigore dal 7 aprile 2026, a tutela della reputazione delle imprese della ristorazione e dell’ospitalità.

È un tema che riguarda da vicino chiunque gestisca una casa vacanza o un portafoglio di affitti brevi: la reputazione online è ormai il principale canale di acquisizione, e le recensioni manipolate falsano la concorrenza, danneggiando proprio chi investe nella qualità reale del servizio. Le associazioni del turismo hanno partecipato attivamente alla consultazione pubblica avviata dall’AGCM sull’attuazione di queste norme, chiedendo regole più severe contro le recensioni incentivate e i punteggi anonimi. Chi vuole approfondire il tema può leggere la nostra analisi sulle richieste delle associazioni del turismo all’AGCM.

Cosa significa per host e property manager

Il superamento della soglia del 55% dell’offerta ricettiva non è soltanto un dato statistico: è un segnale chiaro di dove sta andando il mercato. Per chi gestisce affitti brevi, il messaggio è duplice.

Da un lato, la crescita del comparto conferma che la domanda di ospitalità diffusa è strutturale e destinata a durare: non è una moda passeggera legata a un singolo evento o a una singola piattaforma, ma un cambiamento profondo nel modo in cui gli italiani e i turisti stranieri scelgono di viaggiare e di soggiornare.

Dall’altro, la professionalizzazione del settore alza l’asticella per tutti. In un mercato che vale più della metà dell’offerta ricettiva nazionale, la concorrenza non si vince più soltanto con un buon immobile e un prezzo competitivo: si vince con la qualità del servizio, la gestione ordinata delle prenotazioni, la cura dell’accoglienza e il rispetto scrupoloso delle normative. In altre parole, con tutto ciò che distingue un host professionale da un affitto improvvisato.

Per un property manager, questo scenario rappresenta un’opportunità concreta: gestire immobili di terzi in modo professionale è sempre più il modo per i proprietari di ottenere valore dai propri immobili senza doversi occupare personalmente di ogni dettaglio operativo. Il mercato chiede competenza, affidabilità e trasparenza: esattamente ciò che un servizio di gestione professionale può offrire.

Se vuoi capire come funziona un servizio di property management professionale per i tuoi immobili, puoi scoprire di più sulla nostra pagina dedicata a come funziona il servizio. E se hai una struttura da gestire o vuoi valutare il potenziale del tuo immobile, puoi contattarci direttamente: siamo a disposizione per una prima analisi senza impegno.

L’ospitalità extralberghiera italiana ha compiuto ventisei anni e si presenta al futuro con la maturità di chi è diventato il cuore dell’offerta ricettiva del Paese. La sfida, ora, è continuare a crescere nella qualità, nella legalità e nella professionalizzazione: è su questo terreno che si giocheranno i prossimi anni del settore, e su questo terreno si costruirà il valore di chi sceglie di gestire gli affitti brevi come un vero mestiere.