Affitti brevi Verona: approvata la Variante 70, stop nuove aperture in centro

Il Consiglio comunale di Verona ha approvato in via definitiva la Variante 70 al Piano degli Interventi, il provvedimento urbanistico che ridisegna le regole per le locazioni turistiche, i bed & breakfast e le strutture extralberghiere del centro storico. Dopo l’adozione dello scorso 31 luglio, il provvedimento ha completato il suo iter consiliare e si avvia ora verso la piena operatività, attesa entro l’inizio del 2027. Per chi opera o vuole investire negli affitti brevi della città scaligera è un passaggio che va letto con attenzione, perché cambia in modo concreto le condizioni per aprire nuove attività.

I numeri dietro la scelta del Comune

La decisione dell’amministrazione non nasce dal nulla. I dati discussi in aula raccontano una crescita esplosiva del comparto: nel 2014 a Verona si contavano appena 56 locazioni turistiche, diventate 4.366 entro giugno 2026, con un incremento di circa 78 volte in dodici anni. Una progressione che ha spinto il Comune a intervenire per tutelare la residenza stabile, preservare il centro storico patrimonio UNESCO e provare a ricucire l’equilibrio tra turismo e vita quotidiana dei residenti.

La crescita, peraltro, si concentra in modo marcato nel cuore della città: la quota maggiore delle locazioni attive ricade proprio nel centro storico, l’area in cui il nuovo assetto urbanistico produce gli effetti più vincolanti. È il motivo per cui Verona, prima città del Veneto a muoversi in questa direzione, si aggiunge a un elenco che comprende già Firenze, Bologna e Napoli.

Cosa prevede la Variante 70: la categoria turistico-ricettiva

Il cuore del provvedimento è la scelta di ricondurre locazioni turistiche e bed & breakfast a un’unica categoria funzionale turistico-ricettiva. In concreto, per aprire una nuova locazione turistica o un nuovo B&B nel centro storico sarà necessario un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, dalla destinazione residenziale a quella turistico-ricettiva.

Non si tratta di un divieto generalizzato, ma di un passaggio che rende molto più complesso avviare nuove attività. Il cambio d’uso comporta infatti una serie di verifiche e adempimenti: la verifica della destinazione urbanistica dell’immobile, la compatibilità con il Piano degli Interventi, l’eventuale presenza di vincoli storici o architettonici, oltre a possibili oneri economici a carico del proprietario. Nel centro storico tutelato dall’UNESCO il cambio d’uso risulta di fatto precluso, bloccando l’apertura di nuove strutture ricettive nell’area a maggiore pressione turistica.

L’obiettivo dichiarato dall’amministrazione è duplice: da un lato contenere la trasformazione del centro storico in un’area a uso prevalentemente turistico, dall’altro spingere i nuovi investimenti verso zone della città meno congestionate, distribuendo meglio i flussi sul territorio.

Nessuna retroattività: chi è già in regola non viene toccato

Un punto fondamentale da chiarire subito riguarda le attività esistenti. La Variante non ha effetto retroattivo: gli immobili in cui sono già attivi B&B o locazioni turistiche, in possesso del Codice Identificativo Nazionale (CIN), mantengono l’attuale destinazione d’uso e possono continuare a operare. La stretta colpisce soltanto le nuove aperture, non il parco di strutture già attive e regolarmente registrate.

Un aspetto che merita una precisazione riguarda la tempistica. Il percorso della Variante ha seguito i passaggi propri della normativa urbanistica: la delibera di adozione è stata approvata dal Consiglio comunale il 31 luglio 2026, ma l’adozione non equivale ancora all’entrata in vigore. È solo con il voto di queste settimane che il provvedimento ha superato l’approvazione definitiva, aprendo la strada alla fase conclusiva dell’iter, che secondo le indicazioni dell’amministrazione dovrebbe completarsi entro l’inizio del 2027. Fino a quel momento, chi sta valutando un investimento ha una finestra utile per verificare la propria posizione e pianificare con anticipo eventuali aperture.

Sono inoltre escluse dalla categoria turistico-ricettiva le residenze universitarie, a cui viene riconosciuta esclusivamente la funzione di supporto allo studio. Resta invece aperta una questione delicata, segnalata dagli operatori del settore: la tutela delle attività in caso di successioni ereditarie, cessioni o cambi di titolarità. In queste situazioni, le procedure amministrative attuali non sempre garantiscono un vero subentro dell’attività, rischiando di imporre la chiusura e una nuova apertura — che, con la Variante in vigore, potrebbe risultare molto più difficile.

Le perplessità di operatori e associazioni

Il provvedimento non è passato senza resistenze. Se gli obiettivi di tutela della residenza sono largamente condivisi, l’impostazione urbanistica scelta dal Comune solleva dubbi tra gli operatori e le associazioni di categoria. Il timore principale è che un intervento di questa portata colpisca indistintamente anche chi opera nel pieno rispetto delle regole, senza distinguere tra attività regolari e fenomeni abusivi.

Una modifica della destinazione urbanistica può avere conseguenze rilevanti anche sul piano patrimoniale: riduzione della commerciabilità degli immobili, diminuzione del loro valore, limitazioni alla libertà di utilizzo della proprietà privata e un possibile rallentamento degli investimenti sull’intero indotto turistico cittadino. Non a caso Confcommercio Verona ha chiesto modifiche al testo pur condividendone le finalità, mentre l’associazione Locatur (Confesercenti) ha parlato di un vincolo a rischio di contrasto con la normativa nazionale e regionale su un’attività ritenuta pienamente legittima.

Un modello che si sta estendendo alle città d’arte

La Variante 70 di Verona non è un episodio isolato. Si inserisce in un percorso regolatorio nato a Firenze e che si sta estendendo alle principali città d’arte italiane, con le stesse restrizioni urbanistiche e la stessa pressione normativa su attività extralberghiere e locazioni turistiche. Un fronte su cui si sta consolidando anche una giurisprudenza favorevole alle amministrazioni locali, come raccontato nell’articolo dedicato alle strette comunali sugli affitti brevi, da Verona a Barcellona.

Il quadro che ne emerge è quello di un Paese in cui, in assenza di una legge quadro nazionale, ogni città procede con strumenti propri, producendo un mosaico normativo sempre più complesso da governare per chi gestisce immobili in più territori.

Cosa significa per host e property manager

Per chi opera o intende operare a Verona, la Variante 70 impone una verifica preventiva che non è più rinviabile. Prima di acquisire un immobile in gestione o di pianificare una nuova apertura, è indispensabile controllare la destinazione d’uso urbanistica e la sua compatibilità con il nuovo assetto introdotto dal Piano degli Interventi: in centro storico, in particolare, la finestra per nuove aperture si sta di fatto chiudendo.

Il messaggio di fondo è più ampio e riguarda l’intero settore. La fase in cui aprire una locazione turistica era un’operazione semplice e rapida sta finendo, almeno nelle grandi città d’arte, e le competenze normative diventano un fattore competitivo decisivo. Chi gestisce più immobili su territori diversi deve oggi confrontarsi con regole, scadenze e vincoli differenti da comune a comune, con il rischio concreto di sanzioni o contenziosi per chi non è adeguatamente preparato.

In questo scenario, affidarsi a una gestione professionale smette di essere un’opzione per diventare una necessità. Un property manager competente verifica la conformità urbanistica degli immobili, monitora l’evoluzione delle delibere comunali e garantisce che ogni struttura operi nel pieno rispetto delle regole, proteggendo il valore dell’investimento.

Tre sono, in sintesi, le priorità operative per chi vuole restare sul mercato senza rischiare sanzioni o contenziosi. La prima è verificare, prima di acquisire un immobile in gestione, la destinazione d’uso urbanistica e la compatibilità con il nuovo assetto introdotto dal Piano degli Interventi: in centro storico la finestra per nuove aperture si sta chiudendo. La seconda è assicurarsi che le strutture già attive siano correttamente registrate con il CIN e che tutta la documentazione sia in ordine, così da beneficiare appieno della non retroattività prevista dalla Variante. La terza è tenere monitorate le delibere comunali e i regolamenti regionali, perché il quadro normativo cambia con rapidità e in modo non uniforme da territorio a territorio.

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