Tasse affitti brevi 2026: cedolare secca, ritenuta e scadenze

Se affitti casa da privato per periodi fino a 30 giorni, nel 2026 puoi pagare la cedolare secca del 21% sul corrispettivo lordo di un solo immobile a tua scelta e del 26% sugli altri, oppure l’IRPEF ordinaria. Il regime dei privati vale solo fino a due appartamenti: dal terzo la legge considera l’attività un’impresa. Se la prenotazione passa da una piattaforma o da un intermediario che incassa, ti viene trattenuto il 21% come acconto, che poi conguagli in dichiarazione.

Questa guida spiega tutte le regole per il proprietario, con esempi di calcolo e il calendario delle scadenze. Per la compilazione pratica della dichiarazione (righi, colonne e codici) c’è la pagina dedicata su come dichiarare gli affitti brevi nel 730.

Le regole del 2026 in sintesi

Cos’è una locazione breve per il fisco

Per il fisco una locazione breve è un contratto di affitto di un immobile abitativo in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori da un’attività d’impresa. La regola sta nell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017.

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026, rientrano nel regime:

• gli immobili accatastati da A/1 ad A/11 (escluso A/10, gli uffici) e le loro pertinenze;
• i contratti con servizi accessori come pulizia, biancheria, wi-fi e utenze;
• le sublocazioni, gli affitti fatti dal comodatario e l’affitto di singole stanze.

Restano fuori i contratti con servizi che non servono all’abitare, come colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche: in quel caso l’attività ha natura d’impresa anche se è occasionale.

I 30 giorni si contano per ogni singolo contratto. Se però con lo stesso ospite superi i 30 giorni complessivi nell’anno, il contratto va registrato. Sotto i 30 giorni non c’è obbligo di registrazione.

Cedolare secca: 21% e 26%

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che scegli tu in dichiarazione. Sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale e, se registri il contratto, le imposte di registro e di bollo. Non sostituisce l’IMU.

Dal 2024 l’aliquota per le locazioni brevi è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare all’anno, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi. Conviene indicare al 21% l’immobile che incassa di più. Se hai un solo appartamento, paghi il 21%.

Cosa ha cambiato (e cosa no) la legge di bilancio 2026

Durante l’esame della legge di bilancio si era ipotizzato di portare le locazioni brevi al 26% anche sul primo immobile. Il testo approvato non lo ha fatto: le aliquote sono rimaste 21% e 26%.

La legge 199/2025, all’articolo 1, comma 17, ha cambiato invece il limite di appartamenti: dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività non più di due appartamenti (prima erano quattro). Ne parliamo più sotto.

Dal 1° gennaio 2027 le norme sulle locazioni brevi passano negli articoli 207 e 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che riordina le disposizioni oggi sparse in più leggi. A ottobre 2026 è in discussione la legge di bilancio 2027: prima della dichiarazione del prossimo anno verifica se porta novità.

La base imponibile: sempre il lordo

La cedolare si calcola sull’intero corrispettivo lordo del contratto, senza l’abbattimento del 5% previsto nella tassazione ordinaria e senza dedurre costi. Nel lordo entrano:

• le commissioni che la piattaforma trattiene dal tuo incasso;
• le somme forfettarie per pulizie e servizi accessori.

Non entrano le spese riaddebitate all’ospite in base ai consumi reali, le cauzioni e le penali. L’errore più frequente è dichiarare il netto accreditato sul conto. Se le commissioni della piattaforma cambiano, come è successo con la commissione unica di Airbnb da ottobre 2026, la base imponibile resta comunque il lordo.

Esempio: due appartamenti

Hai due appartamenti in affitto breve, prenotati tutti tramite piattaforme che incassano per te.

I 600 euro sono la differenza del 5% sull’appartamento B: la piattaforma trattiene sempre il 21%, anche quando la tua aliquota è il 26%. Chi lo dimentica si ritrova con un debito in dichiarazione.

IRPEF ordinaria: quando può convenire

In alternativa alla cedolare puoi sommare il reddito dell’affitto agli altri redditi. In questo caso si tassa il 95% del canone (o la rendita catastale rivalutata, se più alta) con le aliquote IRPEF progressive. Per il 2026 sono il 23% fino a 28.000 euro, il 33% da 28.000 a 50.000 euro (la legge di bilancio 2026 l’ha ridotta dal 35%) e il 43% oltre. A queste si aggiungono le addizionali regionale e comunale, che dipendono da dove risiedi.

Sul primo immobile, con il 21%, la cedolare conviene quasi sempre. Sul secondo immobile, al 26%, il confronto è aperto se i tuoi redditi sono bassi.

Esempio: secondo immobile con reddito basso

Hai un reddito da lavoro di 15.000 euro e incassi 12.000 euro lordi dal secondo appartamento.

• Cedolare al 26%: 12.000 × 26% = 3.120 euro.
• IRPEF ordinaria: 12.000 × 95% = 11.400 euro di reddito. Il tuo reddito totale arriva a 26.400 euro e resta tutto nello scaglione del 23%: 11.400 × 23% = 2.622 euro, più le addizionali.

Se le addizionali costano meno di 498 euro (la differenza tra le due cifre), l’IRPEF ordinaria conviene. È un calcolo semplificato: il commercialista terrà conto anche di detrazioni e altri redditi. Con redditi sopra i 28.000 euro, invece, il 33% rende la cedolare più conveniente. La scelta si fa ogni anno in dichiarazione e vale per ogni contratto. Attenzione a una regola: se affitti porzioni della stessa abitazione in periodi che si sovrappongono, la scelta fatta per il primo contratto vale anche per gli altri.

Il reddito in cedolare non entra nell’IRPEF, ma conta comunque per l’ISEE, per stabilire se sei fiscalmente a carico e per il calcolo di alcune detrazioni.

Oltre due appartamenti: l’attività diventa impresa

Dal 2026, se nello stesso anno destini a locazione breve più di due appartamenti, la legge presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa (articolo 2082 del codice civile). Le conseguenze:

• non puoi più usare il regime delle locazioni brevi né la cedolare secca;
• il reddito diventa reddito d’impresa, con partita IVA e contributi previdenziali;
• non puoi più dichiarare questi redditi con il 730, ma serve il modello Redditi PF.

Si contano gli appartamenti dati in locazione breve nell’anno, anche per pochi giorni. Secondo l’interpretazione prevalente, più stanze dello stesso appartamento contano come un solo appartamento. Gli appartamenti dati con contratti lunghi (4+4, canone concordato, transitori) non entrano nel conto. Il Comune di Venezia può fissare limiti propri: le regole locali sono raccolte nella guida sulle normative degli affitti brevi nelle città italiane.

Se hai tre o più appartamenti, le strade sono due: aprire una partita IVA e gestire l’attività come impresa, oppure ridurre gli immobili in affitto breve (per esempio passando uno di essi al medio o lungo termine). In entrambi i casi serve una valutazione con il commercialista prima dell’inizio dell’anno.

La ritenuta del 21% di piattaforme e intermediari

Gli intermediari immobiliari e i portali online che incassano il canone o intervengono nel pagamento devono trattenere il 21% quando ti versano i soldi e girarlo allo Stato entro il 16 del mese dopo. Dal 2024 questa ritenuta è sempre a titolo d’acconto, qualunque regime tu scelga.

La ritenuta si applica sul lordo, comprese le provvigioni trattenute dall’intermediario. Non si applica a cauzioni e penali. Le banche e i servizi di pagamento con carta non sono intermediari e non la applicano.

Airbnb, Booking e property manager

• Airbnb incassa sempre i pagamenti degli ospiti e quindi applica la ritenuta. Dal 2024 la piattaforma opera come sostituto d’imposta, dopo l’accordo con l’Agenzia delle Entrate di fine 2023.
• Booking la applica sulle prenotazioni in cui gestisce lei il pagamento. Se l’ospite paga direttamente a te, nessuno trattiene nulla e versi tutta l’imposta in dichiarazione.
• Property manager o agenzia con incarico da te: se incassano, sono loro a dover applicare la ritenuta e comunicare i dati, anche se pubblicano l’annuncio su una piattaforma. In quel caso devono avvisare la piattaforma di non trattenere a sua volta. Puoi approfondire le differenze nel confronto tra property manager, agenzia e gestione fai-da-te.

Se operi con partita IVA, comunicala all’intermediario: la guida dell’Agenzia prevede che, in quel caso, possa non applicare la ritenuta. Se te la trattiene per errore, chiedi la correzione della certificazione e, se serve, recupera la somma in dichiarazione o con un rimborso.

La Certificazione Unica

Entro il 16 marzo l’intermediario ti consegna la Certificazione Unica con il corrispettivo lordo, le ritenute operate e l’anno a cui si riferisce la locazione. Gli stessi dati arrivano all’Agenzia delle Entrate e finiscono nella dichiarazione precompilata.

Controlla sempre la CU prima di usarla: l’anno di riferimento, l’importo e a chi è intestata. Un soggiorno di fine dicembre pagato a novembre, per esempio, si tassa nell’anno in cui avviene il soggiorno, non in quello del pagamento.

Comproprietà, comodato e co-host

Immobile in comproprietà

Il reddito si divide tra i comproprietari in base alle quote, anche se il contratto o l’annuncio sono intestati a una sola persona. La ritenuta invece no: se l’intermediario l’ha operata e certificata a uno solo dei proprietari, solo lui la può scalare. Lo conferma la guida dell’Agenzia delle Entrate, richiamando la circolare 24/E del 2017.

Esempio. Anna e Luca possiedono un appartamento al 50%. L’annuncio è di Anna. Nell’anno la piattaforma incassa 10.000 euro lordi, trattiene 2.100 euro e intesta la CU ad Anna.

• Ciascuno dichiara 5.000 euro. Con la cedolare al 21% ognuno deve 1.050 euro.
• Anna scala tutta la ritenuta di 2.100 euro: ha un credito di 1.050 euro, che usa contro altre imposte o chiede a rimborso.
• Luca non ha ritenute da scalare e versa 1.050 euro.

Ognuno sceglie da solo il proprio regime e il proprio immobile al 21%. Attenzione alla precompilata: di solito i dati compaiono solo in quella di chi è intestatario della CU, e gli altri comproprietari devono inserirli a mano.

Comodato e sublocazione

Se dai casa in comodato e il comodatario la affitta per brevi periodi, il reddito dell’affitto è del comodatario, che lo dichiara come reddito diverso (anche con la cedolare). Tu, da proprietario, dichiari solo la rendita catastale. Vale lo stesso per chi subaffitta.

Co-host e property manager che incassano

Il denaro che passa dal conto di un co-host o di un gestore non sposta il reddito. Se incassano per conto tuo in base a un incarico, il reddito della locazione resta tuo e lo dichiari tu sul lordo pagato dagli ospiti. Il loro compenso non si scala dalla base della cedolare. Per evitare contestazioni, metti per iscritto l’incarico (poteri di incasso, rendiconto, compenso) e controlla che la CU sia intestata correttamente. Se la CU è intestata al co-host ma il reddito è tuo, chiedine la rettifica a chi l’ha emessa.

Imposta di soggiorno

L’imposta di soggiorno la decide il Comune: importi, esenzioni e scadenze dei versamenti sono nel regolamento comunale. La paga l’ospite, ma qualcuno deve riscuoterla e versarla:

• il gestore della struttura è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sull’ospite (articolo 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/2011);
• per le locazioni brevi, se interviene un intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento, il responsabile è lui (articolo 4, comma 5-ter, del D.L. 50/2017). In diversi Comuni le piattaforme riscuotono e versano l’imposta direttamente.

Se gestisci in parte prenotazioni dirette e in parte tramite piattaforma, conserva i rendiconti delle piattaforme e le ricevute dei versamenti: servono a dimostrare chi ha riscosso e versato cosa.

Dichiarazione annuale e sanzioni

Chi è responsabile del pagamento deve presentare, solo per via telematica, la dichiarazione annuale entro il 30 giugno dell’anno successivo. La dichiarazione per il 2026 scade quindi il 30 giugno 2027. Versare l’imposta al Comune non basta: la dichiarazione è un obbligo separato.

Le sanzioni sono cambiate con il D.Lgs. 147/2026. Per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027, quindi anche per la dichiarazione del 2026, l’articolo 4 del D.Lgs. 23/2011 prevede:

• omessa dichiarazione: 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro;
• dichiarazione infedele: 40% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro.

Per le violazioni fino al 2026 la sanzione andava invece dal 100% al 200% dell’importo dovuto. Se ti accorgi di aver saltato la scadenza, puoi regolarizzare con il ravvedimento operoso: se presenti la dichiarazione entro 90 giorni, la sanzione si riduce a un decimo del minimo. Il calcolo dipende dal tuo caso: verificalo con il Comune o con il commercialista prima di pagare.

IMU, prima casa e bonus edilizi

• IMU. La cedolare non sostituisce l’IMU. Sugli immobili diversi dall’abitazione principale l’IMU si paga come per ogni seconda casa, con le aliquote del tuo Comune.
• Agevolazioni prima casa. Affittare per brevi periodi una casa comprata con le agevolazioni non fa perdere da solo il beneficio. Il rischio vero è una residenza solo sulla carta, mai effettiva, in un immobile usato fin da subito per i turisti: lì l’Agenzia può contestare la decadenza.
• Bonus ristrutturazione. Per le spese del 2026 la detrazione è del 50% se l’immobile è la tua abitazione principale e del 36% negli altri casi (legge 199/2025). Se hai usato il 50% e poi destini l’intera casa ai turisti, fai verificare se avevi davvero diritto all’aliquota più alta: in caso contrario si recupera la parte di detrazione non spettante, con interessi e sanzioni.

Controlli: cosa sa già il fisco

L’Agenzia delle Entrate riceve molti dati sugli affitti brevi prima ancora della tua dichiarazione:

• la Certificazione Unica degli intermediari, con corrispettivi e ritenute;
• la comunicazione annuale dei contratti che gli intermediari inviano entro il 30 giugno, con nome e codice fiscale del locatore, durata, indirizzo, importo lordo e codice CIN;
• i dati che le piattaforme digitali trasmettono ogni anno in base alla direttiva europea DAC7.

Dal 2025 il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi, per ogni immobile in locazione breve. Se non l’hai ancora, parti dalla guida completa al codice CIN.

Gli incroci tra questi dati fanno emergere in fretta chi non dichiara o dichiara meno. Per una dichiarazione infedele, per le violazioni dal 1° settembre 2024 la sanzione base è il 70% della maggiore imposta, più interessi. Se ti accorgi di un errore, correggerlo da solo con il ravvedimento costa molto meno che aspettare un controllo.

Le scadenze dell’anno

Se presenti il 730 con un sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico), saldo e acconti della cedolare vengono trattenuti in busta paga o sulla pensione. L’acconto della cedolare non è dovuto nel primo anno in cui la scegli. Le date che cadono di sabato o nei festivi slittano al primo giorno feriale successivo.

Gli errori più comuni

1. Dichiarare il netto accreditato invece del lordo pagato dall’ospite.
2. Fidarsi della ritenuta del 21% sul secondo immobile e dimenticare il conguaglio al 26%.
3. Confermare la precompilata senza controllare CU, anno di riferimento e comproprietari.
4. Superare i due appartamenti nel 2026 senza cambiare inquadramento.
5. Non presentare la dichiarazione dell’imposta di soggiorno, anche se l’imposta è stata versata.
6. Non indicare il CIN in dichiarazione.
7. Non conservare CU, rendiconti delle piattaforme e ricevute: in caso di controllo sono la tua prova.

Se preferisci non occuparti in prima persona di incassi, ritenute e adempimenti, nella directory dei property manager per città trovi chi gestisce gli affitti brevi per conto dei proprietari.

Questa guida descrive le regole generali a ottobre 2026. Ogni situazione ha i suoi dettagli (altri redditi, comproprietà, numero di immobili, regole del tuo Comune): prima di decidere il regime o di inviare la dichiarazione, fai verificare il tuo caso da un commercialista.