Tasse affitti brevi 2026: guida fiscale completa

La fiscalità degli affitti brevi è cambiata profondamente negli ultimi anni, e la Legge di Bilancio 2026 ha aggiunto un ulteriore giro di vite: nuove soglie di imprenditorialità, aliquote differenziate e l’obbligo di indicare il CIN in dichiarazione dei redditi. Per chi affitta su Airbnb, Booking.com o in autonomia, conoscere le regole non è facoltativo: le sanzioni per chi sbaglia partono dal 120% dell’imposta evasa.

Questa guida fa il punto su tutto ciò che host, proprietari e property manager devono sapere per il 2026: cos’è una locazione breve dal punto di vista fiscale, come funziona la cedolare secca con le aliquote attuali, quando scatta l’obbligo di partita IVA, il ruolo delle piattaforme come sostituti d’imposta e come compilare correttamente la dichiarazione.

Una premessa doverosa: la materia è complessa e in continua evoluzione. Questa guida offre un quadro informativo aggiornato, ma per le decisioni sulla tua situazione specifica rivolgiti sempre a un commercialista esperto del settore.

Cos’è una locazione breve per il fisco

Fiscalmente, la locazione breve è un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La disciplina di riferimento è l’articolo 4 del D.L. 50/2017.

Rientrano nel perimetro anche i contratti che includono servizi accessori strettamente legati all’immobile, come pulizia e fornitura di biancheria, e le sublocazioni o le locazioni concluse dal comodatario. Ne escono invece le gestioni che offrono servizi di tipo alberghiero (colazione, pasti, servizi alla persona): in quel caso si entra nel campo dell’attività ricettiva imprenditoriale, con regole del tutto diverse.

Un dettaglio pratico: i contratti sotto i 30 giorni non hanno obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca: aliquote 2026

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva che permette di tassare i canoni con un’aliquota fissa al posto dell’IRPEF ordinaria e delle addizionali regionali e comunali. È il regime scelto dalla stragrande maggioranza degli host per semplicità e, spesso, convenienza.

Il quadro delle aliquote, dopo gli interventi delle ultime leggi di bilancio, è il seguente:

• 21% per i redditi da locazione breve relativi a una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi;
• 26% per i redditi relativi alle unità successive alla prima.

Chi affitta due appartamenti, quindi, pagherà il 21% su quello che sceglie (conviene indicare quello con i canoni più alti) e il 26% sull’altro. Attenzione a un punto che inganna molti: l’aliquota si applica sull’intero corrispettivo lordo, commissioni delle piattaforme incluse, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto per le locazioni ordinarie e senza possibilità di dedurre alcun costo.

Esempio di calcolo

Un host incassa 18.000 euro dal primo immobile e 12.000 dal secondo. Indicando il primo per l’aliquota agevolata: 18.000 × 21% = 3.780 euro; 12.000 × 26% = 3.120 euro. Totale cedolare: 6.900 euro, senza addizionali.

L’alternativa: IRPEF ordinaria

La cedolare è un’opzione, non un obbligo. Con la tassazione ordinaria il reddito da locazione si somma agli altri redditi e sconta le aliquote IRPEF progressive (dal 23% al 43%) più le addizionali, ma consente in alcuni casi deduzioni non ammesse dalla cedolare. Può risultare conveniente per chi ha redditi complessivi bassi o detrazioni elevate da far valere. La scelta si esercita anno per anno in dichiarazione.

La soglia dei due immobili: quando scatta la partita IVA

È la novità più rilevante del 2026. La Legge di Bilancio (L. 199/2025) ha abbassato la soglia di presunzione di imprenditorialità: il regime fiscale delle locazioni brevi “private” si applica solo se si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d’imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era quattro).

Dal terzo immobile in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale: scatta l’obbligo di partita IVA, con SCIA al SUAP, iscrizione alla Camera di Commercio, contributi INPS e tassazione d’impresa. Le conseguenze per chi non si adegua sono pesanti, incluse sanzioni fino a 10.000 euro per attività imprenditoriale senza SCIA.

Per chi supera la soglia, le strade principali sono due: aprire la partita IVA (in regime forfettario, dove possibile, o ordinario) oppure affidare gli immobili a un property manager professionale, mantenendo la natura di reddito da locazione. È una delle ragioni per cui la domanda di gestori professionali sta crescendo rapidamente: se stai valutando questa carriera, leggi la nostra guida su come diventare property manager.

Il ruolo delle piattaforme: ritenuta e Certificazione Unica

Quando la prenotazione passa da un intermediario — Airbnb, Booking.com, agenzie, property manager — questo opera come sostituto d’imposta: applica una ritenuta del 21% sui canoni incassati e la versa all’Erario per conto dell’host. Airbnb applica la ritenuta dal 2024, dopo la chiusura di un noto contenzioso con l’Agenzia delle Entrate.

Punti pratici fondamentali:

• la ritenuta è un acconto, non un’imposta definitiva: se la tua aliquota effettiva è il 26% (secondo immobile), dovrai versare il conguaglio in dichiarazione;
• entro il 16 marzo di ogni anno l’intermediario rilascia la Certificazione Unica con i canoni e le ritenute operate: è il documento base per la dichiarazione;
• la base imponibile è l’importo lordo pattuito, non il netto accreditato sul conto dopo le commissioni: uno degli errori più frequenti in dichiarazione;
• in caso di comproprietà, se la ritenuta è stata operata solo verso l’intestatario dell’annuncio, gli altri comproprietari devono comunque dichiarare la propria quota di reddito.

La dichiarazione dei redditi: dove indicare cosa

I redditi 2025 si dichiarano nel Modello 730/2026 (scadenza 30 settembre) o nel Modello Redditi PF. Le regole di collocazione:

• immobili di proprietà: quadro B del 730 (o RB del Modello Redditi), con l’indicazione della cedolare secca e dell’immobile a cui applicare il 21%;
• sublocazioni e locazioni da comodatario: redditi diversi, quadro D del 730 (rigo D5) o quadro RL del Modello Redditi;
• le istruzioni 2026 prevedono righe distinte per il 21% e il 26% quando si hanno più immobili in locazione breve;
• il CIN va obbligatoriamente indicato per ogni unità: una dichiarazione priva del codice, dove richiesto, viene scartata telematicamente. Se non l’hai ancora richiesto, corri ai ripari con la nostra guida completa al Codice CIN;
• il 730 con soglia di due immobili resta utilizzabile; oltre, serve il Modello Redditi PF.

Non esiste alcuna soglia minima di esenzione: anche il canone di una sola notte va dichiarato. E il reddito in cedolare, pur non concorrendo all’IRPEF, rileva per ISEE e per il calcolo di detrazioni e agevolazioni.

Gli altri adempimenti con impatto fiscale

La fiscalità non esaurisce gli obblighi dell’host. Ricorda il quadro completo:

• tassa di soggiorno: va riscossa dagli ospiti e riversata al Comune secondo le scadenze locali, con dichiarazione annuale. In molte città le piattaforme la incassano direttamente, ma la responsabilità dichiarativa resta del gestore;
• comunicazione alloggiati: i dati degli ospiti vanno trasmessi alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore);
• flussi statistici ISTAT tramite i portali regionali;
• DAC7: le piattaforme comunicano ogni anno alle autorità fiscali europee i dati di incassi e transazioni degli host. Tradotto: il fisco sa già quanto hai incassato. La coerenza tra dati piattaforma e dichiarazione è il primo controllo automatico.

Regime forfettario e gestione imprenditoriale: cenni

Chi opera con partita IVA (per obbligo o per scelta) accede a regole diverse. In regime forfettario la tassazione è un’imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi cinque anni di nuove attività) su una base imponibile calcolata con il coefficiente di redditività del proprio codice ATECO, con soglia di ricavi a 85.000 euro. Le locazioni turistiche imprenditoriali operano generalmente in esenzione IVA se prive di servizi accessori, mentre le strutture ricettive vere e proprie (CAV imprenditoriali, B&B, affittacamere) applicano l’IVA al 10% e seguono la contabilità d’impresa.

Errori da evitare: la checklist finale

1. Dichiarare il netto incassato invece del lordo pattuito.
2. Dimenticare il conguaglio al 26% sugli immobili oltre il primo, confidando nella sola ritenuta al 21%.
3. Superare la soglia dei due immobili senza aprire partita IVA.
4. Omettere il CIN in dichiarazione o negli annunci.
5. Ignorare la tassa di soggiorno o la relativa dichiarazione annuale al Comune.
6. Non conservare Certificazioni Uniche, estratti delle piattaforme e ricevute: in caso di controllo sono la tua difesa.

Il sistema fiscale degli affitti brevi ormai ragiona per incroci di dati: BDSR, piattaforme, Comuni e Agenzia delle Entrate comunicano tra loro, e le anomalie emergono in fretta. La strategia vincente non è cercare scorciatoie, ma impostare correttamente l’attività fin dall’inizio — da soli, con un buon commercialista, o delegando a un gestore professionale.