Affitti brevi: la mappatura Aigab, 510mila case online in Italia

Quanto pesano davvero gli affitti brevi sul patrimonio immobiliare italiano? La risposta arriva dalla nuova fotografia scattata dal Centro Studi Aigab, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, che ha incrociato i dati su abitazioni, seconde case, annunci online e redditi per ricostruire la mappatura e la provenienza degli immobili destinati alla locazione turistica. Il quadro che emerge ridimensiona in modo netto la narrazione dell’affitto breve come fenomeno fuori controllo e fornisce ai gestori una base di dati oggettivi su cui impostare la propria strategia.

La fotografia del parco immobiliare

Il punto di partenza è il patrimonio abitativo complessivo. In Italia ci sono 35,6 milioni di abitazioni residenziali: di queste, 4,3 milioni (il 12,1%) sono locate con contratti di lunga durata 4+4, mentre le seconde case definite “non utilizzate” sono 9,6 milioni, circa il 27% del totale. Un dato che spiega da solo come il tema delle case sfitte sia molto più ampio di quanto il dibattito sugli affitti brevi lasci intendere.

All’interno di questo parco, gli immobili “a reddito” con affitti brevi — quelli per cui esiste un annuncio online attivo con possibilità di prenotazione — sono 510mila, per un totale di circa 2,5 milioni di posti letto, circa la metà dell’intera offerta ricettiva nazionale. Tradotto in percentuali: rappresentano l’1,4% del totale delle case esistenti in Italia e il 5,3% delle seconde case inutilizzate. Sono numeri che collocano il fenomeno in una dimensione molto più contenuta rispetto alla percezione diffusa.

Dove si trovano gli affitti brevi

La distribuzione geografica racconta un settore radicato soprattutto nelle destinazioni turistiche minori. La maggior parte degli annunci online si trova nelle località di campagna e di mare e nei borghi, mentre solo 76mila unità si concentrano nei capoluoghi di provincia. È un elemento importante: l’affitto breve non è, come spesso viene rappresentato, un fenomeno esclusivamente metropolitano, ma una forma di reddito diffusa che interessa in modo particolare i piccoli centri e le aree a vocazione turistica stagionale.

Questo dato è coerente con quanto emerge dalle altre rilevazioni dell’associazione, come quella sulla Sardegna, dove solo l’1,3% dello stock immobiliare risulta promosso online per gli affitti brevi. La concentrazione nelle località minori spiega anche perché il fenomeno sia meno visibile nei dati aggregati delle grandi città e più rilevante per l’economia dei territori periferici.

Chi sono i proprietari

Un secondo dato chiave riguarda la natura della proprietà. Circa il 96% delle case online appartiene a proprietari singoli, non a grandi investitori o a società. Sono oltre 700mila le famiglie italiane — circa 2,8 milioni di individui — per le quali l’affitto breve rappresenta spesso la principale fonte di sostentamento oppure lo strumento per mantenere il patrimonio immobiliare di famiglia, coprendo spese di manutenzione, imposte e utenze.

A sostegno di questa lettura c’è anche la demografia. La popolazione italiana è in decrescita e, secondo le proiezioni, passerà dai 59 milioni del 2022 a circa 45,8 milioni nel 2050, con un rapporto tra individui in età lavorativa e non che arriverà a circa uno a uno. Molti italiani ereditano più case di quante possano effettivamente utilizzare: immobili che richiedono investimenti per essere messi a reddito e che, in assenza di una locazione turistica, resterebbero spesso vuoti.

La provenienza degli immobili: il mito dello “svuota-città”

Il dato più rilevante dal punto di vista del dibattito pubblico è quello sulla provenienza degli immobili destinati agli affitti brevi. Solo il 2,2% delle case oggi a reddito era precedentemente locata a lungo termine: la quota di immobili acquistati appositamente per investimento è del 12,6%. La maggior parte proviene dal patrimonio familiare — immobili ereditati, sfitti o abitati in precedenza dai proprietari che se ne privano solo temporaneamente, magari per trasferimenti di lavoro.

Questo smonta il luogo comune secondo cui gli affitti brevi “sottrarrebbero” case al mercato delle locazioni tradizionali. I numeri indicano semmai il contrario: la stragrande maggioranza degli immobili in locazione turistica non è mai stata parte dell’offerta di affitti a lungo termine, ma proviene da un patrimonio che altrimenti resterebbe inutilizzato.

A rafforzare il quadro c’è il fenomeno delle abitazioni non occupate, che rappresentano tra il 10 e il 24% delle abitazioni totali a seconda delle città. Non solo non producono reddito, ma sono un costo per i proprietari; eppure in molti casi si preferisce tenerle sfitte piuttosto che perdere la disponibilità dell’immobile, anche perché tra ritardi nei pagamenti e morosità il proprietario rischia di subire conseguenze nel 62% dei casi.

Quanto rende davvero un affitto breve

Il valore medio incassato per ogni casa online nel 2023 è di circa 17mila euro l’anno, ma con una forchetta molto ampia. A Milano il dato sale a circa 31mila euro e a Roma a circa 39mila euro, mentre nelle destinazioni di mare o di montagna scende a circa 6mila euro l’anno. È una differenza che riflette la stagionalità: le località balneari e montane concentrano i ricavi in pochi mesi, mentre le grandi città lavorano tutto l’anno grazie alla domanda di turismo urbano, business e soggiorni di lavoro.

Per un host o un property manager, questi numeri sono un riferimento utile per calibrare le aspettative e il pricing. La redditività reale dipende da fattori come la località, la qualità dell’immobile, la gestione dei canali di prenotazione e la capacità di ridurre i periodi di vuoto attraverso una strategia di prezzo dinamica.

Le città nel dettaglio: Milano, Firenze, Roma

L’analisi scende anche nel dettaglio delle tre grandi città, incrociando abitazioni totali, case in affitto 4+4, case non occupate e annunci online.

A Milano il patrimonio abitativo è di 827.648 case, di cui 183.227 (22,1%) locate a lungo termine e 105.375 (12,7%) non occupate. Gli annunci online ad agosto 2026 sono 16.303, pari al 2% del totale delle abitazioni e al 15,5% di quelle sfitte; gli appartamenti considerati stabilmente online, cioè con almeno una prenotazione negli ultimi dodici mesi, erano però solo 7.634 (lo 0,9% del totale) a giugno 2026.

A Firenze, su 207.026 abitazioni, quelle in affitto 4+4 sono 38.505 (18,6%) e quelle non occupate 25.364 (12,3%). Gli annunci online ad agosto 2026 sono 8.947, il 4,3% del totale, mentre gli appartamenti stabilmente online scendono a 5.404 (2,6%).

A Roma, con 1.454.511 abitazioni, le case in locazione tradizionale sono 234.699 (16,1%) e quelle non occupate 152.852 (10,5%). Gli annunci online ad agosto 2026 sono 20.718, pari all’1,4% del totale, e quelli stabilmente online a giugno 2026 erano 13.178 (0,9%).

Cosa significa per host e property manager

Per chi opera nel settore, questa mappatura ha un valore strategico che va oltre il dibattito sulle restrizioni. Innanzitutto offre una base di dati credibile per contrastare la narrazione dell’affitto breve come causa principale della crisi abitativa: in un momento in cui la stretta Ue sulle zone a stress abitativo apre la strada a nuovi limiti comunali, disporre di numeri oggettivi è un argomento concreto da portare ai tavoli istituzionali.

In secondo luogo, i dati sulla provenienza e sulla proprietà indicano che il mercato è fatto in larghissima parte di piccoli proprietari e famiglie, un profilo molto diverso da quello dei grandi investitori. È un segnale per i property manager: la domanda di gestione professionale arriva soprattutto da chi possiede uno o pochi immobili ereditati e ha bisogno di un servizio che trasformi un patrimonio fermo in una fonte di reddito stabile, senza che il proprietario debba occuparsene in prima persona.

Infine, la forchetta dei ricavi tra grandi città e destinazioni stagionali conferma l’importanza di automatizzare la gestione e ottimizzare il canale diretto per proteggere la marginalità anche nelle località a bassa intensità di prenotazioni. In un mercato che si fa più regolato e selettivo, la professionalizzazione resta la leva più efficace per chi vuole continuare a crescere. Per valutare l’impatto di questi numeri sul proprio portafoglio e impostare una strategia di gestione coerente, parlare con un esperto è il primo passo utile.