Affitti brevi, la stretta Ue: zone a stress abitativo e limiti

Il prossimo 9 settembre la Commissione europea presenterà l’Affordable Housing Act, la proposta di regolamento che introduce in tutta l’Unione la nozione di “zona sotto stress abitativo” e, con essa, la possibilità per i Comuni di limitare gli affitti brevi e l’acquisto di seconde case. È un cambio di passo importante: per la prima volta Bruxelles mette nero su bianco una base giuridica europea che consente agli enti locali di intervenire sulle locazioni turistiche offerte tramite piattaforme come Airbnb e Booking, riducendo l’incertezza normativa e il rischio di contenzioso che finora avevano frenato molte amministrazioni.

Che cos’è una “zona a stress abitativo”

Il cuore della proposta è un criterio misurabile, non una valutazione discrezionale. Un’area viene considerata sotto stress abitativo quando il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile medio delle famiglie è pari o superiore a otto, con una tendenza in crescita negli ultimi dieci anni e che non risulti in diminuzione nel prossimo triennio. In pratica, l’indicatore fotografa quanto sia diventato difficile per i residenti comprare casa nella propria città, misurando la distanza crescente tra i prezzi degli immobili e la capacità di spesa reale delle famiglie.

Una volta individuate queste aree, i sindaci e le amministrazioni locali potranno introdurre restrizioni sia sugli affitti brevi sia sull’uso e l’acquisto di immobili che non costituiscono l’abitazione principale. Il campo di applicazione tocca soprattutto le seconde case e gli immobili destinati al turismo o all’investimento, non chi affitta in modo occasionale la casa in cui vive abitualmente.

Chi resta escluso e chi viene coinvolto

Un punto decisivo per gli host va chiarito subito: i limiti agli affitti brevi riguarderanno solo gli immobili diversi dalla residenza principale del proprietario. Resta quindi escluso chi affitta la propria prima casa per qualche settimana all’anno, una forma di condivisione occasionale che la proposta europea non vuole colpire. Nel mirino ci sono invece gli appartamenti acquistati o gestiti come investimento, quelli destinati stabilmente alla locazione turistica e le seconde case.

La stessa logica si applica alle compravendite. I sindaci potranno imporre limiti all’acquisto o all’utilizzo di immobili che non siano l’abitazione principale né del proprietario né di un’altra persona, come un inquilino regolare. È una misura pensata per raffreddare la corsa all’acquisto speculativo nelle città turistiche e nei centri storici, dove la pressione degli investitori sulle seconde case è più forte e dove il tema della casa ha assunto negli ultimi anni un peso crescente nel dibattito pubblico.

Perché la forma di regolamento è decisiva

La scelta dello strumento giuridico non è un dettaglio tecnico. Le nuove norme avranno la forma di regolamento, quindi saranno direttamente vincolanti in tutta l’Unione europea, senza bisogno di recepimento nazionale. In questo modo si supera lo scoglio rappresentato dalla direttiva Servizi, che finora garantiva una sostanziale libertà di sfruttamento economico degli immobili e rendeva fragile qualsiasi tentativo locale di limitare le locazioni turistiche. Il nuovo quadro offre agli enti locali una base giuridica europea solida, riducendo l’incertezza e il rischio di contenzioso che in passato avevano dissuaso molte amministrazioni dall’intervenire.

Dal testo sono scomparse le indicazioni più prescrittive ipotizzate in una prima fase, come il tetto al numero massimo di notti affittabili. Al regolamento si affiancheranno invece raccomandazioni per aumentare l’offerta di case accessibili, recuperare gli immobili vuoti e ampliare il parco degli alloggi sociali. È un segnale importante: Bruxelles vuole intervenire tanto sul lato della domanda, limitando gli affitti brevi nelle aree più calde, quanto su quello dell’offerta, stimolando la costruzione e il recupero di abitazioni a prezzi sostenibili.

Le reazioni: Aigab contro, Federalberghi a favore

Le associazioni di categoria si sono subito divise. L’Aigab, l’associazione italiana dei gestori di affitti brevi, avverte che l’Italia rischia di perdere “milioni di posti letto e milioni di arrivi” e che circa mezzo milione di famiglie potrebbe vedersi ridurre una fonte di reddito oppure scegliere di spostarsi verso il sommerso, con un effetto paradossale proprio sul fronte della trasparenza fiscale. Dura anche la reazione politica: il vicepremier e leader della Lega Matteo Salvini ha parlato di “dirigismo e regole invasive dai burocrati di Bruxelles”, definendo “inaccettabile” l’idea di imporre nuovi vincoli sull’acquisto, sull’utilizzo o sull’affitto degli immobili.

Di segno opposto il presidente di Federalberghi, Bernabò Bocca, che parla di “un passaggio importantissimo per il sistema ricettivo in generale e, soprattutto, per la qualità della vita nelle città più oppresse dal fenomeno” dello stress abitativo. La proposta, del resto, nasce da un tema che i socialisti europei avevano posto come prioritario all’inizio del mandato e che ha coinvolto un’alleanza di sindaci di diversi Paesi e una commissione speciale del Parlamento europeo: la crisi abitativa è ormai una questione politica centrale in molte capitali del continente.

La tempistica dell’iter europeo

È importante non confondere l’annuncio con l’entrata in vigore. La presentazione del 9 settembre è solo il primo passo di un percorso che prevede il passaggio al Parlamento europeo e al Consiglio, con possibili emendamenti e negoziati tra le istituzioni prima del testo definitivo. La storia dei provvedimenti europei recenti in materia di housing e turismo suggerisce che tra la proposta e l’applicazione pratica possono passare uno o due anni.

Questo margine temporale è, in realtà, un’opportunità. Chi gestisce affitti brevi ha il tempo di adeguarsi in modo ordinato: verificare in quali aree il proprio portafoglio potrebbe rientrare nel perimetro delle zone a stress abitativo, valutare la composizione degli immobili tra prima casa e seconde case e, dove necessario, ricalibrare la strategia verso segmenti meno esposti, come le locazioni di medio termine o i canali di prenotazione diretta. La professionalizzazione del servizio, d’altra parte, resta la migliore difesa in qualsiasi scenario normativo.

Cosa significa per chi fa affitti brevi in Italia

Per i property manager e gli host italiani la notizia va letta in una prospettiva più ampia. Il regolamento non entra in vigore domani mattina: si tratta di una proposta che dovrà passare attraverso l’iter legislativo europeo prima di diventare operativa. Ma il messaggio politico è inequivocabile e va nella stessa direzione di quanto già accade in molte città italiane, dove i Comuni stanno introducendo limiti e vincoli alle locazioni turistiche. La mappa delle restrizioni comunali che abbiamo ricostruito mostra un quadro in costante evoluzione, con Firenze, Venezia, Roma e Verona in prima linea.

A questo si aggiunge il quadro di trasparenza già introdotto dal Regolamento UE 2024/1028, operativo dal maggio 2026, che ha reso i dati delle locazioni brevi pienamente tracciabili. La direzione è chiara: il settore sta uscendo dalla fase di crescita non regolata per entrare in un regime in cui la conformità normativa e la professionalizzazione diventano prerequisiti per operare.

Il consiglio per chi gestisce appartamenti in affitto breve è di non aspettare l’entrata in vigore delle nuove regole per prepararsi. Diversificare il portafoglio, verificare la posizione normativa di ogni immobile e lavorare sulla qualità del servizio sono le mosse che distingueranno gli operatori solidi da quelli esposti al rischio di restrizioni. In un mercato che si fa più selettivo, automatizzare ciò che è ripetitivo consente di mantenere la redditività anche con meno immobili disponibili, mentre parlare con un esperto aiuta a valutare l’impatto delle nuove regole sul proprio portafoglio prima che diventino vincolanti.