Affitti brevi, modulo unico per avviare l'attività

Dal 1° ottobre 2026 chi affitta un appartamento per pochi giorni a turisti ha finalmente un modulo standard da presentare al Comune. Si chiama «Comunicazione di inizio attività per locazione breve/turistica» ed è stato approvato con l’accordo n. 122/CU, siglato in Conferenza unificata tra Governo, Regioni ed enti locali. È la prima volta che la modulistica per avviare una locazione turistica viene unificata a livello nazionale, chiudendo anni in cui ogni Comune chiedeva dati, allegati e informazioni diverse.

Per i proprietari e per i property manager che gestiscono più immobili in territori differenti è una semplificazione concreta. Ma è anche una norma da maneggiare con attenzione, perché la nuova comunicazione avvia l’attività di affitto, ma non mette in regola la casa sul piano edilizio. Vediamo nel dettaglio cosa prevede, a chi si rivolge e cosa bisogna sapere prima di firmarla.

Cosa prevede l’accordo del 1° ottobre

L’accordo n. 122/CU rientra nella disciplina nazionale sulla modulistica unificata, lo stesso meccanismo con cui Stato, Regioni ed enti locali hanno già concordato moduli identici per le pratiche edilizie e per l’avvio di molte attività commerciali. L’obiettivo dichiarato è semplice: che da Bolzano a Palermo le amministrazioni chiedano le stesse informazioni a chi vuole affittare per brevi periodi.

Fino a oggi chi voleva avviare una locazione breve si trovava davanti a un panorama frammentato: moduli diversi, campi diversi, allegati diversi a seconda del territorio. Il nuovo modello fissa un contenuto comune, pur lasciando spazio alle specificità regionali. Alcune sezioni possono infatti essere adattate alle leggi di ciascuna Regione, che in materia di turismo conserva una competenza propria.

C’è anche un obbligo di trasparenza a carico degli enti locali: Regioni e Comuni devono garantire la massima diffusione dei nuovi modelli, rendendoli disponibili e visibili sui propri siti e portali istituzionali.

A chi si rivolge il nuovo modulo

Il modulo è riservato alle locazioni brevi o turistiche a carattere non imprenditoriale. La definizione è quella ormai consolidata: contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa (articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017). È il caso tipico del proprietario che affitta la casa ereditata, il bilocale al mare o l’appartamento in centro storico tramite una piattaforma online.

Il confine con l’impresa è il punto delicato. La normativa presume l’imprenditorialità quando si destinano a locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, dopo che la Legge di Bilancio 2026 ha abbassato la soglia dai precedenti quattro immobili. Chi supera questa soglia entra nel regime d’impresa, con adempimenti e inquadramento amministrativo diversi, e il nuovo modulo non è pensato per lui.

Un esempio concreto: una pensionata che affitta due appartamenti a Firenze per weekend e settimane brevi usa la comunicazione di inizio attività. Una famiglia che ne gestisce sei in città d’arte diverse è fuori dal perimetro del modello e deve orientarsi su altri regimi. Su questo tema abbiamo approfondito sia la parte fiscale sia quella urbanistica negli articoli dedicati alla soglia dei due appartamenti e alla cedolare secca dal terzo immobile.

Quando entra davvero in funzione

L’accordo è datato 1° ottobre, ma dal giorno dopo non è cambiato tutto. Il testo ufficiale fissa due passaggi progressivi. Le Regioni devono adeguare entro 45 giorni i contenuti informativi variabili, quelli che dipendono dalle rispettive leggi regionali. I Comuni devono aggiornare la propria modulistica entro 60 giorni. Calcolando i termini dalla data dell’accordo, le scadenze cadono indicativamente a metà e a fine novembre 2026.

Nella fase transitoria, quindi, il proprietario che deve avviare un’attività non può dare per scontato di trovare già il modello nazionale pronto. Deve verificare quale modulo mettono a disposizione la propria Regione e il Comune o il SUAP competente. Lo sportello unico per le attività produttive è l’ufficio comunale che in molte realtà gestisce in modalità telematica le pratiche di avvio delle attività economiche, comprese quelle turistiche.

La comunicazione non sostituisce CILA e SCIA

Il punto è esplicito e va chiarito subito, perché è la fonte di equivoci più frequente: la nuova comunicazione non è un titolo abilitativo edilizio. L’accordo non tocca i regimi amministrativi del Testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Restano quindi al loro posto, ciascuno con la propria funzione, la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), necessaria per molti interventi di manutenzione straordinaria leggera; la SCIA edilizia (segnalazione certificata di inizio attività), richiesta per interventi più incisivi come alcune ristrutturazioni; e il permesso di costruire, per le nuove costruzioni e le trasformazioni urbanistiche rilevanti. Nessuno di questi titoli viene sostituito o assorbito, così come gli eventuali altri titoli necessari per opere sull’immobile.

I due piani restano distinti: la comunicazione legittima l’avvio dell’attività di locazione, mentre i titoli edilizi legittimano gli interventi fatti sulla casa. Chi ha trasformato un magazzino in monolocale senza permessi, per esempio, non regolarizza l’abuso presentando la comunicazione. Al contrario, rischia di attirare l’attenzione del Comune proprio su quell’immobile.

Cosa deve dichiarare il proprietario

La distinzione tra i due piani si riflette direttamente nel contenuto del modello. Nella sezione «Altre dichiarazioni», il dichiarante deve attestare in modo espresso di aver rispettato le norme urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie. Deve inoltre dichiarare di rispettare la disciplina di sicurezza applicabile alle locazioni brevi e turistiche: a livello nazionale, per esempio, la legge impone negli immobili affittati la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili.

Sono dichiarazioni che pesano. Chi le firma attesta che la casa è conforme sul piano edilizio, cioè che lo stato dell’immobile corrisponde ai titoli rilasciati nel tempo. Le dichiarazioni rese alla pubblica amministrazione, se false, espongono a responsabilità penale (articolo 76 del d.P.R. n. 445/2000), oltre alle conseguenze amministrative.

Prima di compilare il modulo, quindi, conviene verificare la conformità edilizia dell’appartamento: planimetrie catastali, titoli edilizi, eventuali difformità. Una veranda chiusa senza permesso o un frazionamento mai autorizzato sono problemi che la comunicazione non risolve, e che anzi rischiano di emergere proprio in questa occasione.

Che controlli può fare il Comune

Il Comune conserva tutti i suoi poteri di verifica. Può controllare la sussistenza dei requisiti dichiarati, la veridicità delle attestazioni e le condizioni di esercizio dell’attività.

In pratica, la comunicazione non chiude la partita con l’amministrazione: la apre. Il Comune riceve un documento in cui il proprietario si assume la responsabilità di quanto dichiara, e può verificarlo in qualsiasi momento, con un sopralluogo, con un controllo incrociato sugli archivi edilizi o con una richiesta di documenti. Se emergono difformità, possono scattare le sanzioni previste per l’abuso edilizio, oltre ai provvedimenti sull’attività di locazione.

Questo aspetto si collega a un altro adempimento ormai imprescindibile: il Codice Identificativo Nazionale (CIN). La comunicazione di inizio attività e il CIN sono passaggi distinti ma complementari dell’avvio di una locazione breve, e conviene gestirli insieme. Per il quadro completo sulla procedura CIN rimandiamo alla guida dedicata.

Cosa cambia da Regione a Regione

L’unificazione non cancella del tutto le differenze territoriali. Le Regioni possono intervenire solo sulle informazioni variabili, adattandole alle proprie leggi entro i 45 giorni previsti. Nel modello questi campi sono segnati con un asterisco, proprio per indicare gli elementi che possono cambiare da un territorio all’altro.

Tutto il resto è comune. Il risultato atteso, a regime, è un modulo con una struttura identica in tutta Italia e alcune voci personalizzate dalle singole Regioni. Per chi affitta immobili in Regioni diverse significa compilare sempre lo stesso schema, con l’accortezza di verificare, per ciascun territorio, i campi contrassegnati dall’asterisco.

Cosa fare ora: la checklist pratica

Per chi sta avviando o rinnovando una locazione breve in questo periodo di transizione, il percorso consigliato è questo:

1. Verificare il modulo attivo presso il proprio Comune o SUAP, senza dare per scontato che il modello nazionale sia già disponibile.
2. Controllare la conformità edilizia dell’immobile prima di firmare: planimetrie, titoli edilizi, eventuali difformità da sanare a monte.
3. Distinguere i due piani: la comunicazione avvia l’attività, ma CILA, SCIA e permesso di costruire restano titoli separati e non vengono assorbiti.
4. Presidiare la soglia dell’imprenditorialità: oltre due appartamenti destinati a locazione breve si presume l’attività d’impresa, con un inquadramento diverso.
5. Coordinare CIN e comunicazione, trattandoli come adempimenti complementari dello stesso avvio.
6. Osservare i campi con asterisco se si opera in più Regioni, adattandosi alle informazioni variabili di ciascun territorio.

Per i property manager che gestiscono portafogli distribuiti su più Comuni, l’unificazione della modulistica è una buona notizia operativa: significa meno varianza tra pratiche, procedure più prevedibili e un minor rischio di errori formali. Resta però fondamentale la verifica preventiva della conformità edilizia di ogni singola unità, perché è lì che si concentra il rischio reale.

Se gestisci una o più locazioni brevi e vuoi capire come impostare correttamente l’avvio dell’attività alla luce delle nuove regole, scopri come funziona il nostro servizio o contattaci per una valutazione del tuo caso.