Affitti brevi a Roma: la stretta sul centro storico accelera

La partita sugli affitti brevi si sposta a Roma, e questa volta il confronto si fa concreto. Dopo l’approvazione definitiva delle nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore, avvenuta il 23 luglio scorso, il Campidoglio è chiamato a compiere il passo successivo: varare il regolamento comunale attuativo che tradurrà in limiti operativi la nuova cornice urbanistica. A chiederlo con forza è Sinistra Civica Ecologista, che in una nota invita l’amministrazione a sfruttare subito il quadro normativo in arrivo dall’Europa per fissare una soglia quantitativa chiara tra uso abitativo e uso turistico degli immobili.

Il quadro europeo che apre la strada

Il 9 settembre scorso la Commissione europea ha presentato una proposta di regolamento sul settore degli affitti brevi che, per la prima volta, attribuisce a Stati, Regioni e Comuni la facoltà di limitare le locazioni turistiche e l’acquisto di seconde case nelle zone classificate “sotto stress abitativo”. Si tratta di una novità di rilievo: finora gli strumenti a disposizione delle città erano soprattutto urbanistici e interni, mentre ora si profila un’anagrafe europea del disagio abitativo sulla quale fondare restrizioni mirate.

Per Sinistra Civica Ecologista il passaggio è dirimente. Trattandosi di un regolamento europeo, una volta approvato sarà direttamente applicabile negli Stati membri, senza bisogno di un recepimento nazionale. Un elemento che la nota considera un segnale utile anche in quelle situazioni — come quella romana — in cui le scelte comunali possono incontrare orientamenti politici differenti a livello nazionale. In sostanza: il Comune avrebbe una copertura giuridica aggiuntiva per procedere anche in anticipo rispetto alla direzione del Governo.

Il precedente di Napoli come riferimento operativo

Il modello indicato da Sinistra Civica Ecologista non è astratto: è quello appena approvato dal Comune di Napoli. La città partenopea ha introdotto una variante urbanistica con un limite quantitativo alla trasformazione turistica degli immobili nel centro storico: almeno il 70% degli edifici dovrà restare a uso abitativo, mentre non più del 30% potrà essere destinato a B&B e case vacanza.

“Non è un provvedimento simbolico”, sottolinea l’associazione, “ma un meccanismo verificabile, che pone un argine concreto a un fenomeno che in molte città sta svuotando i centri storici di residenti per far posto alla rendita turistica”. Per chi opera nel settore è un cambio di paradigma: la regola non si limita a vincoli di notti o di zone, ma incide sulla stessa destinazione d’uso degli immobili, rendendo la soglia misurabile edificio per edificio.

Cosa hanno già introdotto le NTA di Roma

A livello capitolino il terreno è già stato preparato. L’approvazione definitiva del 23 luglio delle Norme Tecniche di Attuazione ha introdotto una specifica sottocategoria urbanistica dedicata alle attività extralberghiere, separandole concettualmente dalla destinazione residenziale e ricostruendole come attività commerciale con una propria classificazione turistico-ricettiva. Accanto a questo, sono stati introdotti nuovi limiti ai cambi di destinazione d’uso verso il turistico-ricettivo, in particolare per evitare che gli immobili vengano progressivamente sottratti alla residenza nei quartieri a maggiore pressione turistica.

È un intervento strutturale, che tocca oltre la metà delle norme vigenti del Piano Regolatore e che guarda anche ad accesso alla casa, periferie e rigenerazione urbana. Ma è soprattutto sul fronte delle locazioni turistiche che il segnale è più netto: l’obiettivo dichiarato è impedire che il centro storico si svuoti progressivamente delle sue funzioni abitative a beneficio dei soli affitti brevi, come già avvenuto in altre città italiane ed europee.

Il prossimo passaggio: il regolamento attuativo

Il nodo ora è tutto nel regolamento comunale attuativo previsto dalle stesse Nta. Sinistra Civica Ecologista chiede di vararlo rapidamente, fissando una soglia quantitativa chiara sul modello partenopeo, con particolare attenzione ai rioni del centro storico e ai quartieri appena fuori dalla cintura centrale, dove il fenomeno degli affitti brevi sta crescendo con più intensità.

La prospettiva è quella di un doppio livello di intervento: da un lato il centro storico, già saturo e sotto pressione turistica; dall’altro le aree semicentrali, dove la trasformazione in corso rischia di riprodurre gli stessi squilibri che oggi colpiscono i rioni più turistici. Per l’associazione, Roma può “fare la differenza” utilizzando fino in fondo gli strumenti già disponibili e accelerando grazie a quelli che l’Europa sta mettendo a disposizione.

Cosa cambia per host e property manager

Per chi gestisce affitti brevi nella Capitale, le implicazioni sono concrete e meritano attenzione fin da ora. Innanzitutto, l’ingresso di nuove strutture ricettive nel centro storico diventerà progressivamente più difficile: se la soglia quantitativa verrà fissata sul modello Napoli, il vincolo non dipenderà più dalla sola regolarità fiscale o dal possesso del CIN, ma dalla disponibilità di “capienza” turistica nell’edificio e nella zona.

In secondo luogo, la separazione urbanistica dell’extralberghiero dalla destinazione residenziale introdotta dalle Nta incide direttamente sul valore e sulla classificazione degli immobili: il passaggio a uso ricettivo richiederà un cambio di destinazione d’uso con titoli autorizzativi specifici, un adempimento che si somma a CIN, SCIA e normative regionali già in vigore.

C’è poi un elemento strategico da non sottovalutare. In un mercato in cui l’offerta viene progressivamente congelata, le strutture già autorizzate e conformi acquistano valore: chi gestisce immobili regolari, con una buona reputazione e un’occupazione solida, si trova a operare in un contesto meno concorrenziale e con barriere all’ingresso più alte per i nuovi operatori. La qualità della gestione diventa il vero fattore competitivo, mentre la capacità di leggere i regolamenti comunali e pianificare gli investimenti immobiliari in funzione dei vincoli locali si conferma una competenza imprescindibile.

Per chi possiede o gestisce un immobile a Roma, le verifiche da fare sono tre: se l’immobile ricade in una zona che sarà interessata dalla soglia quantitativa; se la sua destinazione d’uso attuale è coerente con la nuova classificazione urbanistica introdotta dalle Nta; e se il titolo autorizzativo in possesso è sufficiente a garantire la continuità dell’attività anche dopo la piena applicazione del regolamento attuativo. Verifiche che, condotte per tempo, possono evitare contenziosi e perdite di reddito difficili da recuperare.

Roma in un quadro nazionale sempre più restrittivo

La mossa di Roma si inserisce in una tendenza che attraversa ormai l’intero Paese. Da Firenze a Verona, da Venezia a Bologna, e da ultimo Napoli, i Comuni stanno usando gli strumenti urbanistici per governare la moltiplicazione degli affitti brevi nei centri storici. La novità romana è che a questa spinta interna si somma ora la prospettiva del regolamento europeo, che potrebbe dare alle amministrazioni locali una base giuridica nuova e più solida per intervenire.

Per orientarsi in un quadro che cambia rapidamente, è utile avere una visione d’insieme sulle normative degli affitti brevi nelle città italiane. E per capire come la proposta europea sulle zone “sotto stress abitativo” sta ridisegnando il perimetro della regolazione, abbiamo ricostruito la stretta UE sugli affitti brevi e l’Affordable Housing Act, mentre il precedente partenopeo è analizzato in dettaglio nell’articolo sul tetto del 30% ai B&B nel centro storico di Napoli.

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