Affitti brevi nel 730: come dichiararli (quadro B e quadro D)

Nel 730 gli affitti brevi del proprietario si dichiarano nel quadro B (redditi dei fabbricati), non nel quadro D. Il quadro D, rigo D4 con codice 10, serve solo a chi affitta per brevi periodi una casa ricevuta in comodato o la subaffitta. In entrambi i casi le ritenute della piattaforma vanno nel rigo F8 e il codice CIN va sempre indicato.

Questa pagina spiega la compilazione passo per passo, secondo le istruzioni ufficiali del 730/2026 (redditi 2025). La stessa struttura vale per la dichiarazione 2027 sui redditi 2026, salvo modifiche che l’Agenzia delle Entrate pubblicherà a inizio 2027. Per le regole di fondo (aliquote, limite di appartamenti, imposta di soggiorno) leggi la guida fiscale agli affitti brevi.

Quale quadro usare

Se affitti una casa in comodato, il proprietario continua a indicare nel quadro B solo la rendita catastale (colonna 2, codice 9), mentre l’incasso degli affitti lo dichiara il comodatario nel quadro D.

Chi non può usare il 730

Il 730 non accoglie i redditi d’impresa. Per questo:

• redditi 2025 (730/2026): il 730 era escluso se nel 2025 avevi destinato a locazione breve più di quattro appartamenti;
• redditi 2026 (dichiarazione 2027): la legge di bilancio 2026 ha abbassato il limite a due appartamenti. Con tre o più appartamenti in locazione breve nel 2026 l’attività si presume d’impresa e serve il modello Redditi PF (con la parte dedicata ai redditi d’impresa).

Prima di iniziare: i documenti

• Certificazione Unica locazioni brevi di ogni intermediario che ha incassato per te (piattaforma, agenzia, property manager), rilasciata entro il 16 marzo. Ti servono il corrispettivo lordo, le ritenute, l’anno della locazione e la casella «locatore non proprietario» (nelle istruzioni del 730/2026 sono i punti 19, 20, 4 e 21).
• Rendiconti delle piattaforme e l’elenco delle prenotazioni dirette: i soggiorni pagati a te direttamente non compaiono in nessuna CU, ma vanno dichiarati.
• Rendita catastale e codice catastale del Comune di ogni immobile.
• Codice CIN di ogni immobile, controllato nella banca dati del Ministero del Turismo. Se non ce l’hai, segui la guida al codice CIN.

La precompilata riporta i dati delle CU, ma va controllata riga per riga: mancano le prenotazioni dirette e, in caso di comproprietà, di solito i dati compaiono solo a chi è intestatario della CU.

Quadro B: come compilarlo per un affitto breve

Si compila un rigo per ogni immobile. Se nell’anno cambia l’utilizzo (per esempio abitazione principale fino a maggio, poi affitto breve) usi più righi, uno per situazione, barrando la colonna 8 «Continuazione».

Il codice 3 in colonna 2 vale anche se l’immobile è stato in parte a disposizione e in parte affittato nell’anno. I codici 2 e 3 della colonna 11 si possono usare solo con il codice 3 o 11 in colonna 2. Il codice 1 della colonna 11 è per le locazioni lunghe, non per gli affitti brevi.

Poi compili il rigo B12: in colonna 1 il numero del rigo dove hai indicato l’immobile, in colonna 2 il numero del modulo (solo se ne usi più di uno), in colonna 3 il CIN. La sezione II (rigo B11) per gli affitti brevi non si compila: nel 730/2026 serve solo per un caso particolare di immobili in Abruzzo.

Cosa mettere in colonna 6

• Il lordo, non il netto. Va indicato quanto ha pagato l’ospite, comprese le commissioni trattenute dalla piattaforma e le somme forfettarie per pulizie e servizi. Si tolgono solo le spese che l’ospite paga direttamente o che gli riaddebiti in base ai consumi reali. Le variazioni delle commissioni, come la commissione unica di Airbnb da ottobre 2026, non cambiano questa regola.
• Più CU sullo stesso immobile: sommi i corrispettivi riferiti a quell’immobile e all’anno della dichiarazione. In alternativa puoi indicare un rigo per contratto.
• Comproprietà: il canone va indicato per intero, qualunque sia la tua quota; il calcolo sulla tua percentuale lo fa chi presta l’assistenza, in base alla colonna 4.
• Pertinenze (box, cantina) affittate con l’appartamento: tutto il canone va sull’abitazione; la pertinenza si indica con codice 9 in colonna 2, senza canone.

Soggiorni a cavallo d’anno

Per il proprietario conta il periodo di soggiorno, non la data del pagamento. L’esempio delle istruzioni: contratto firmato il 30 ottobre 2025 per un soggiorno dal 24 dicembre 2025 al 7 gennaio 2026, per 980 euro lordi. Nella dichiarazione dei redditi 2025 si indica la quota dei giorni 2025: 980 ÷ 14 × 8 = 560 euro. Il resto va nella dichiarazione dell’anno dopo. Se la CU indica come anno di riferimento il 2026, quell’importo va nella dichiarazione dei redditi 2026.

Per il comodatario e il sublocatore vale la regola opposta: si tassa nell’anno in cui si incassa.

Quadro D: comodatari e sublocatori

Se affitti per brevi periodi un immobile che non è tuo (comodato o sublocazione), il reddito è un reddito diverso e va nel rigo D4:

• colonna 2 (cedolare secca): codice 1 per il 21%, codice 2 per il 26%. Attenzione: sono numeri diversi da quelli del quadro B;
• colonna 3: codice 10;
• colonna 4: i corrispettivi lordi incassati nell’anno (dalla CU, quando la casella «locatore non proprietario» è barrata, più gli incassi diretti);
• colonna 5 (spese): non si compila se hai scelto la cedolare;
• colonna 6 (ritenute): lasciala vuota per il codice 10, perché le ritenute vanno nel rigo F8;
• colonna 7: il codice CIN.

Rigo F8: le ritenute delle piattaforme

Nel rigo F8 (sezione VII del quadro F) indichi le ritenute della Certificazione Unica locazioni brevi riferite all’anno della dichiarazione. Se hai più CU, sommi le ritenute. Valgono due regole:

• se la CU riporta ritenute sull’anno precedente non ancora dichiarate, le aggiungi;
• se la CU indica come anno di riferimento l’anno successivo, quelle ritenute vanno nella dichiarazione dell’anno dopo, insieme al reddito.

Chi presta l’assistenza calcola la cedolare dovuta e sottrae le ritenute. Esempio: due appartamenti, 18.000 euro al 21% e 12.000 euro al 26%. Cedolare dovuta: 3.780 + 3.120 = 6.900 euro. Ritenute in F8: 21% di 30.000 = 6.300 euro. Restano da versare 600 euro, trattenuti in busta paga se usi il 730 con sostituto d’imposta.

In caso di comproprietà, la ritenuta la indica solo chi è intestatario della CU, anche se il reddito si divide per quote. Gli altri comproprietari dichiarano la loro quota senza ritenute da scalare.

Nel modello Redditi PF

Se usi il modello Redditi PF le regole sono le stesse, cambiano i righi:

• proprietari: quadro RB, con gli stessi codici di utilizzo, canone e cedolare del 730 (colonna 11: 2 per il 21%, 3 per il 26%); il CIN va nei righi RB24 e RB25;
• comodatari e sublocatori: rigo RL10 del quadro RL (fascicolo 2);
• la cedolare dovuta si riepiloga nel rigo LC1 e le ritenute della CU vanno nella colonna 4 del rigo LC1.

Gli errori più comuni

1. Usare il quadro D da proprietario. Il quadro D è per comodatari e sublocatori; il proprietario usa il quadro B.
2. Dichiarare il netto accreditato dalla piattaforma invece del lordo.
3. Scambiare i codici della cedolare: 2 e 3 nel quadro B, 1 e 2 nel rigo D4. E indicare il 21% su più di un immobile.
4. Dimenticare il rigo F8: senza ritenute paghi due volte la stessa imposta.
5. Mettere le ritenute nella colonna 6 del rigo D4 invece che nel rigo F8.
6. Dimenticare il CIN nel rigo B12 o nella colonna 7 del rigo D4.
7. Confermare la precompilata senza aggiungere prenotazioni dirette o la propria quota di comproprietà.
8. Sbagliare l’anno dei soggiorni a cavallo tra dicembre e gennaio.

Hai sbagliato? Come correggere

• Errore di chi ti ha fatto il 730 (CAF o professionista): comunicalo subito, perché prepari un 730 rettificativo.
• Correzione a tuo favore o che non cambia l’imposta (per esempio ritenute dimenticate in F8): puoi presentare un 730 integrativo entro il 25 ottobre, tramite CAF o professionista abilitato. Nel 2026 il termine è il 26 ottobre, perché il 25 cade di domenica. In alternativa puoi usare il modello Redditi PF.
• Correzione che aumenta l’imposta (per esempio un affitto dimenticato): non si usa il 730 integrativo ma il modello Redditi PF, presentato come dichiarazione correttiva entro il termine ordinario del Redditi PF (nel 2026 il 2 novembre, perché il 31 ottobre è sabato) oppure come dichiarazione integrativa fino al 31 dicembre del quinto anno successivo. Insieme paghi l’imposta, gli interessi e la sanzione ridotta con il ravvedimento operoso: prima correggi, meno paghi.

Le date per la dichiarazione 2027 (redditi 2026)

Sono i termini ordinari previsti oggi. L’Agenzia delle Entrate conferma ogni anno il calendario con le nuove istruzioni, di solito a fine febbraio: controllale prima di presentare la dichiarazione.

Se affidi l’immobile a un gestore che incassa per tuo conto, sarà lui a rilasciarti la CU con le ritenute: nella directory dei property manager trovi chi offre questo servizio nella tua città.

Questa pagina segue le istruzioni ufficiali, ma non sostituisce una consulenza: con più immobili, comproprietà o redditi da sistemare, fai controllare la dichiarazione da un commercialista o da un CAF prima dell’invio.