Il mercato degli affitti brevi a Milano
Milano è il secondo mercato italiano per locazioni brevi dopo Roma, ma con una caratteristica che lo distingue: la domanda non è solo turistica. Fiere, congressi, università e lavoro temporaneo generano prenotazioni tutto l’anno, con picchi durante Salone del Mobile, Fashion Week ed EICMA, quando i prezzi a notte salgono molto.
Quanti sono gli alloggi dipende da chi conta. Secondo un report di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) ripreso da Sky TG24, a luglio 2025 le abitazioni in affitto breve a Milano erano 14.916, l’1,8% del totale, e solo 6-7 mila erano usate in modo stabile. Federalberghi, sui dati Inside Airbnb, conta invece 26.610 annunci ad agosto 2026, secondo solo a Roma (Open). Le due cifre misurano cose diverse (abitazioni contro annunci), ma dicono la stessa cosa a chi affitta: la concorrenza è alta, e la differenza tra un immobile che lavora bene e uno che resta vuoto la fa quasi sempre la gestione.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
Keybox vietate su strada. Da gennaio 2026 il regolamento di Polizia urbana vieta le cassette portachiavi su suolo pubblico (pali, segnali) e sulle strutture private rivolte verso la strada, come portoni, cancelli e grate. Le cassette possono essere rimosse e la multa va da 100 a 400 euro. Il self check-in non è vietato in sé, ma va organizzato diversamente: serratura smart con identificazione conforme, consegna in portineria, o un gestore che accoglie di persona.
Identificazione degli ospiti. Con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che l’identità dell’ospite va verificata con un controllo visivo: di persona, oppure a distanza con un collegamento video in tempo reale che confronti il volto con il documento. Caricare la foto del documento e mandare un codice non basta. I dati vanno poi trasmessi alla Questura con Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. A ottobre 2026 la regola è questa: per approfondire c’è la guida su come verificare gli ospiti e gestire il check-in. È uno dei motivi per cui molti proprietari a Milano scelgono un property manager: la gestione degli arrivi è diventata un lavoro.
CIN e fiscalità. Ogni alloggio deve avere il Codice Identificativo Nazionale, da esporre negli annunci: i passaggi sono nella guida al codice CIN. La cedolare secca è al 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione e al 26% sugli altri. Dal 2026, con la legge di bilancio (L. 199/2025), il regime dei privati vale fino a due appartamenti: dal terzo l’attività si presume d’impresa, come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026. L’imposta di soggiorno milanese va riscossa e riversata al Comune. Calcoli ed esempi sono nella guida alle tasse sugli affitti brevi; per il tuo caso il riferimento resta il commercialista.
A ottobre 2026 Milano, a differenza di Firenze, non limita le nuove aperture con regole urbanistiche. Il confronto con le altre città è nella guida alle regole sugli affitti brevi in Italia.
Come scegliere un property manager a Milano
Le domande che vale la pena fare prima di firmare un mandato:
- Quanti immobili gestite e in quali zone? Un gestore radicato nel tuo quartiere conosce stagionalità, eventi e prezzi di mercato. Diffida di chi “gestisce ovunque” senza una base operativa in città.
- Cosa include la commissione? Le fonti di settore indicano di solito tra il 15% e il 30% degli incassi: può coprire solo annunci e prezzi, oppure anche check-in, pulizie, biancheria e manutenzione. Due offerte con la stessa percentuale possono costare molto diversamente, anche perché una si calcola sul lordo e l’altra sul netto. Il confronto tra property manager, agenzia e fai da te ha un esempio di calcolo.
- Come gestite il check-in senza keybox su strada? La risposta ti dice se il gestore è aggiornato sulle regole milanesi e su quelle dell’identificazione.
- Chi risponde agli ospiti, e quando? Le richieste arrivano a ogni ora e in più lingue. Chiedi se c’è assistenza notturna e come vengono gestite le emergenze.
- Posso vedere i dati di un immobile simile al mio? Occupazione, prezzo medio a notte e ricavo netto reale valgono più di qualsiasi stima promessa.
- Il contratto ha vincoli di durata o penali? I mandati migliori sono recedibili con un preavviso ragionevole.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Milano. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.