Il mercato degli affitti brevi a Roma
Roma è il mercato più grande d’Italia. Secondo lo studio del gruppo di ricerca di Filippo Celata (Sapienza) per Roma Capitale, gli immobili residenziali autorizzati all’ospitalità turistica sono passati da circa 4.000 nel 2012 a 45.000 nel 2023, di cui circa 27.000 senza servizi di somministrazione. Un secondo studio della Sapienza, su dati della Banca dati nazionale delle strutture ricettive, conta 186.573 posti letto in abitazioni a uso ricettivo (B&B, case vacanze, appartamenti), contro circa 149.000 in alberghi, residence e ostelli. Eurostat registra oltre 8,5 milioni di notti all’anno in affitto breve.
La pressione è concentrata nel centro. A Monti ci sono 13.600 posti letto turistici per 9.300 residenti, nel Tridente 26.500 per circa 10.300, a Trastevere 11.300 per 12.000. Gli annunci invece crescono più in fretta fuori dal centro, in zone come Trionfale, Alessandrino, Centocelle, Montespaccato e Quarto Miglio.
Per un proprietario questo significa due cose. In centro la concorrenza tra annunci è altissima e le regole si faranno più strette. Nei quartieri in crescita un buon gestore può fare la differenza, ma conviene sapere fin da ora dove il Comune potrebbe intervenire.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
Check-in e keybox: cosa è consentito
Il 18 novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha ricordato con una circolare che l’ospite va identificato secondo l’articolo 109 del TULPS. Il TAR del Lazio l’aveva annullata nel 2025, ma il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101 del 21 novembre 2025, l’ha ritenuta valida: l’identificazione deve avvenire di persona o con un collegamento video in tempo reale che verifichi la corrispondenza tra ospite e documento. Il solo caricamento del documento più un codice per la cassetta non basta.
Roma Capitale è andata oltre. Da gennaio 2025 una task force della Polizia locale rimuove le keybox fissate su suolo pubblico, con l’obiettivo dichiarato di toglierne circa 200 a settimana. Se il responsabile viene identificato, la multa è di 400 euro. Nelle zone tutelate (area UNESCO, Carta della qualità) il Comune può sanzionare anche l’amministrazione del condominio per le cassette sulle facciate private, perché lì serve l’autorizzazione della Soprintendenza.
In pratica, a Roma il check-in si fa con un operatore sul posto, con una portineria convenzionata oppure con serratura smart più videochiamata di identificazione. È uno dei costi principali della gestione e una delle prime cose da chiedere a un gestore. Per verificare gli ospiti prima dell’arrivo è utile anche la nostra guida allo screening degli ospiti.
Le nuove norme urbanistiche del 23 luglio 2026
Il 23 luglio 2026 l’Assemblea capitolina ha approvato in via definitiva la variante alle Norme tecniche di attuazione (NTA) del Piano regolatore, modificando 67 articoli. Per gli affitti turistici cambia questo:
- nasce una sottocategoria urbanistica dedicata alle attività extralberghiere: case vacanze, affittacamere e B&B escono dalla categoria residenziale;
- se un immobile passa da una destinazione non residenziale a quella residenziale, in quei locali non si possono avviare attività extralberghiere;
- nella Città storica, nei locali nati da accorpamenti o frazionamenti non si possono insediare nuove strutture extralberghiere;
- ulteriori limiti sono rinviati a un regolamento comunale ancora da approvare.
Il consiglio pratico: se stai pensando di comprare un immobile per metterlo a reddito con gli affitti brevi, fai verificare da un tecnico la destinazione d’uso e la storia catastale prima di firmare.
Il regolamento comunale in arrivo
A ottobre 2026 Roma non ha ancora un regolamento sugli affitti brevi. Secondo le notizie di agosto 2026, il Comune studia contingentamenti nel centro storico e dentro le Mura Aureliane, da calibrare con un indice di saturazione dei quartieri costruito sui dati della Sapienza. Lo studio misura quattro aspetti: posti letto rispetto ai residenti, case per turisti rispetto a quelle per residenti, crescita degli annunci e fragilità del mercato degli affitti.
Nessuna regola è ancora decisa, quindi diffida di chi ti promette certezze. Chi affida oggi un immobile in centro dovrebbe chiedere al gestore come cambierebbe il rendimento se arrivasse un blocco delle nuove aperture. Anche a livello europeo la Commissione ha proposto il 9 settembre 2026 un regolamento che permetterebbe ai Comuni di limitare gli affitti brevi nelle zone sotto stress abitativo: è una proposta, che deve ancora passare da Parlamento e Consiglio UE.
Contributo di soggiorno, CIN, Questura e tasse
Il contributo di soggiorno di Roma è stato aumentato dal 1° ottobre 2023 (delibera di Giunta 255/2023), con tariffe diverse per categoria di struttura: va riscosso dagli ospiti e versato al Comune con regolarità. Valgono poi le regole nazionali:
- CIN esposto negli annunci e sull’immobile;
- comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo;
- cedolare secca al 21% su un appartamento e al 26% sul secondo;
- dal 2026 attività d’impresa se affitti a breve più di due appartamenti (prima la soglia era quattro): i dettagli sono nella guida fiscale agli affitti brevi.
Per confrontare Roma con le altre città c’è la guida alle normative locali sugli affitti brevi. Per il tuo caso specifico rivolgiti a Roma Capitale e a un commercialista.
Come scegliere un property manager a Roma
- Come gestite il check-in senza keybox? La risposta ti dice subito se il gestore è in regola. Chiedi chi accoglie l’ospite alle 23, come viene identificato e quanto costa.
- In quali quartieri avete immobili in gestione? Roma è enorme: un gestore forte a Prati non conosce per forza l’Ostiense o Centocelle. Cerca chi lavora già nella tua zona.
- Cosa include la commissione? Pulizie, biancheria, manutenzione e contributo di soggiorno possono essere compresi o esclusi. Confronta il netto, non la percentuale. Qui trovi un confronto tra property manager, agenzia e gestione fai da te.
- Come lavorate sui prezzi? Roma ha una stagionalità fatta di eventi religiosi, concerti e congressi: chiedi se usano prezzi dinamici e con quali risultati.
- Posso vedere i dati di un immobile simile al mio? Occupazione reale e ricavo netto mensile di un appartamento comparabile valgono più di ogni stima.
- Cosa succede se arriva il regolamento? Un gestore serio ha già un’idea di come cambierebbe la sua offerta se il tuo quartiere finisse tra quelli saturi.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Roma. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.