Il mercato degli affitti brevi a Bologna
Bologna non è Venezia o Firenze: il turismo di piacere c’è ed è cresciuto molto, ma la domanda di alloggi brevi è alimentata soprattutto da fiere (Cersaie, Cosmoprof, EIMA, Marca), dall’università più antica del mondo occidentale, dalla sanità (il Sant’Orsola e il Rizzoli attirano pazienti e familiari da tutta Italia) e dal lavoro. È una domanda distribuita su tutto l’anno, con picchi concentrati nelle settimane fieristiche, quando i prezzi a notte salgono molto.
Per un proprietario significa due cose. La prima: a Bologna l’affitto di medio termine (qualche mese, per studenti, ricercatori, lavoratori in trasferta) spesso compete con il breve, con meno rotazione e meno costi; ne parliamo nella guida agli affitti di medio termine. La seconda: chi gestisce bene il calendario fieristico fa la differenza. Un gestore locale conosce le date e sa quando alzare prezzi e minimo notti.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
A ottobre 2026 le regole comunali su chi può aprire un nuovo alloggio turistico a Bologna sono in fase di riscrittura. Ecco come si è arrivati a questo punto.
La regola dei 50 mq: annullata, e ora in riscrittura
Con una prima variante al Piano urbanistico generale (PUG) e al Regolamento edilizio, il Comune aveva creato la categoria d’uso B3 per gli alloggi turistici e fissato una superficie minima di 50 mq per quelli nel centro storico. Il TAR dell’Emilia-Romagna, con la sentenza n. 308 del 31 marzo 2025, aveva dato ragione al Comune.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 10361 del 29 dicembre 2025, ha però annullato quelle norme. Il motivo è di procedura: le modifiche erano nate da osservazioni di privati accolte a fine iter e, secondo i giudici, il piano andava ripubblicato per consentire a tutti di partecipare. I giudici non hanno detto che la categoria B3 o la soglia dei 50 mq siano irragionevoli: il Comune può riproporre limiti simili, purché rispetti il procedimento (Diritto.it).
La seconda variante al PUG
Il Comune ha ripreso il tema nella seconda variante al PUG, assunta dal Consiglio comunale a dicembre 2025. Secondo il Comune di Bologna, la variante:
- individua nel centro storico le zone dove la concentrazione di affitti brevi è già eccessiva, per esempio dentro la cerchia del Mille, dove non si potranno aprire nuovi alloggi turistici;
- prevede che in altre parti del centro il cambio d’uso verso l’uso turistico possa essere incentivato;
- è una misura provvisoria, in attesa di una legge regionale e di un regolamento comunale sulle locazioni brevi.
Dopo la sentenza il Comune ha riaperto i termini per le osservazioni. Dall’assunzione della variante valgono le misure di salvaguardia: il Comune sospende le decisioni sugli interventi in contrasto con la nuova disciplina. A ottobre 2026 la variante è all’esame del Comitato urbanistico metropolitano e l’obiettivo dichiarato è approvarla entro fine anno (Il Resto del Carlino).
In pratica: se vuoi mettere a reddito un appartamento nel centro storico, soprattutto se piccolo, chiedi al Comune (o fai verificare a un tecnico) se ricade in una zona dove la variante blocca il cambio d’uso e quali requisiti valgono oggi. È la prima verifica da fare, prima del contratto con il gestore.
La legge regionale annullata
La Regione Emilia-Romagna aveva provato a imporre un titolo edilizio per ogni cambio verso la locazione breve, su tutto il territorio. Con la sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha annullato gli articoli 4 e 5 della legge regionale 10/2025, giudicandoli sproporzionati. Secondo l’assessore Raffaele Laudani, la sentenza non mette a rischio la variante di Bologna, che eventualmente verrà modificata o integrata. Il quadro delle regole nelle altre città è nella guida alle regole sugli affitti brevi in Italia. In un quadro che cambia così in fretta, un gestore aggiornato vale più di una commissione bassa.
CIN, Questura, fisco
Valgono le regole nazionali:
- CIN: il Codice Identificativo Nazionale va esposto negli annunci (passaggi nella guida al codice CIN).
- Ospiti: identificazione di persona o con un collegamento video in tempo reale tra volto e documento, come ha confermato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 9101/2025, e comunicazione alla Questura entro 24 ore dall’arrivo.
- Cedolare secca: 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione, 26% sugli altri.
- Limite di appartamenti: dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025) ammette il regime dei privati fino a due appartamenti; dal terzo l’attività si presume d’impresa, come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate di aprile 2026.
- Imposta di soggiorno: va riscossa dagli ospiti e riversata al Comune.
Calcoli ed esempi sono nella guida alle tasse sugli affitti brevi. Per il tuo caso fiscale il riferimento è il commercialista; per quello urbanistico, il Comune.
Come scegliere un property manager a Bologna
- Il mio immobile può essere affittato a uso turistico? Prima domanda, prima del contratto: un gestore serio verifica con te zona, categoria d’uso e stato della variante al PUG.
- Gestite anche il medio termine? A Bologna la risposta giusta per molti immobili è un mix: fiere in breve, resto dell’anno in medio. Chiedi se il gestore lavora su entrambi.
- Come lavorate sul calendario fieristico? Prezzi dinamici e minimo notti durante Cersaie o Cosmoprof fanno una parte importante del ricavo annuo.
- Quanti immobili avete nella mia zona? Centro, Bolognina, zona Fiera e San Donato hanno pubblici diversi.
- Cosa include la commissione? Le fonti di settore indicano di solito tra il 15% e il 30% degli incassi, con o senza pulizie, biancheria e manutenzione. Confronta il netto che ti resta e la base di calcolo (lordo o netto): un esempio è nel confronto tra property manager, agenzia e fai da te.
- Posso vedere i dati di un immobile simile? Occupazione e ricavo netto reale di un appartamento comparabile, mese per mese.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Bologna. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.