Il mercato degli affitti brevi a Firenze
Firenze è, in proporzione, una delle città più turistiche d’Europa. Secondo i dati del Comune elaborati con il dipartimento Memotef della Sapienza, nel 2025 le locazioni turistiche brevi attive erano 16.906, pari al 56% di tutti i posti letto della città. I dati Eurostat del 2022 contano quasi 3,5 milioni di notti all’anno in affitto breve, circa 9,5 per residente: più di Roma, meno di Venezia.
La domanda è forte da marzo a novembre, con una stagione più lunga di quasi ogni altra città italiana. Ma Firenze è anche il mercato più regolato d’Italia. Le decisioni del Comune degli ultimi due anni hanno diviso gli immobili in due gruppi: quelli già autorizzati, che possono lavorare, e quelli nelle zone bloccate, che non possono più entrare nel mercato degli affitti brevi. Per questo qui la scelta del gestore è anche una scelta di competenza amministrativa, non solo commerciale.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
Il regolamento comunale e l’autorizzazione di cinque anni
Dal 31 maggio 2025 è in vigore il Regolamento per le locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze, approvato dal Consiglio comunale il 5 maggio 2025 e modificato il 4 giugno 2026. Si basa sul Testo unico del turismo della Toscana (legge regionale 61/2024), che la Corte costituzionale ha ritenuto legittimo con la sentenza 186/2025.
Le regole principali, secondo il testo del Comune e le cronache sull’approvazione:
- Autorizzazione per ogni appartamento, valida cinque anni, e iscrizione al registro comunale delle locazioni turistiche.
- L’autorizzazione decade se vendi l’immobile o se non lo affitti per almeno 30 giorni in un anno. Viene revocata dopo tre violazioni accertate, per esempio l’imposta di soggiorno non versata.
- Requisiti dell’alloggio: almeno 28 m², camere singole da 9 m², doppie da 14 m², cucina abitabile da 9 m², bagni da 2,5 m², oltre alle norme edilizie, impiantistiche, antincendio e igienico-sanitarie. Chi era già attivo ha tempo fino al 2028 per adeguarsi.
- CIN esposto negli annunci e anche all’esterno dell’edificio, con istruzioni per la raccolta differenziata in più lingue.
- Sanzioni da 1.000 a 10.000 euro, con controlli della Polizia municipale.
Dove non si possono aprire nuove locazioni brevi
| Zona | Cosa comprende | Abitazioni | Da quando |
|---|---|---|---|
| Area UNESCO (sottozona A1) | Il centro storico, circa 5 km² | 35.593 | 31 maggio 2025 |
| Sottozone A3 e A4 | Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca: oltre 11 km², 504 strade | 67.780 | giugno 2026 |
Nelle zone bloccate non si rilasciano nuove autorizzazioni. Nel centro UNESCO possono restare in affitto breve solo le unità già destinate a questo uso nel 2024. Le nuove zone sono state scelte con il monitoraggio della Sapienza e dell’ufficio Statistica del Comune, che ha misurato il rapporto tra case per residenti e case per turisti, la crescita dei posti letto e quella degli annunci: attorno al centro gli affitti brevi valgono tra il 20% e il 44% delle abitazioni. Secondo il Comune il blocco vale fino al 2028; il Consiglio potrà rivedere zone e regole in base ai nuovi dati e, quando tornerà possibile rilasciare autorizzazioni, ha annunciato la precedenza ai piccoli proprietari rispetto agli imprenditori.
I ricorsi al TAR: a che punto siamo
- 14 maggio 2026: il TAR della Toscana ha respinto 19 ricorsi di operatori, associazioni e cittadini contro il regolamento del centro UNESCO. Per i giudici la tutela dell’ambiente urbano e del diritto all’abitare giustifica limiti alla libertà d’impresa.
- 25 settembre 2026: il TAR ha respinto la richiesta di sospensiva contro l’estensione alle sottozone A3 e A4, giudicando generico il danno lamentato dai ricorrenti. Il merito sarà deciso più avanti.
In pratica, a ottobre 2026 tutte le restrizioni sono in vigore. Se qualcuno ti propone di aprire in zona bloccata contando su un ricorso, sappi che oggi non è possibile.
Chi ha più di due appartamenti
Dal 2026 la legge di bilancio (legge 199/2025) considera attività d’impresa chi destina alla locazione breve più di due appartamenti: prima la soglia era di quattro. Dal terzo appartamento non c’è più la cedolare secca e servono partita IVA e adempimenti da impresa. Trovi i dettagli nella guida fiscale agli affitti brevi.
A Firenze questo crea un caso delicato: chi aveva tre o quattro appartamenti già attivi in zona bloccata deve passare alla forma imprenditoriale, ma non può aprire attività nuove. A ottobre 2026 non ci sono chiarimenti ufficiali su come si coordinano le due regole. Il consiglio pratico è conservare la storia di ogni immobile (data di inizio, comunicazioni, CIN, imposta di soggiorno versata, redditi dichiarati) e chiedere un parere a un professionista prima di fare qualsiasi passo.
Il contributo IMU per chi torna all’affitto residenziale
Il Comune incentiva anche l’uscita dal turistico. Con una delibera di Giunta del 17 luglio 2026 rimborsa la quota di IMU 2026 a chi:
- è una persona fisica proprietaria di un’abitazione nelle sottozone A1, A3 o A4;
- ha cessato la locazione turistica nel 2026 (nelle sottozone A3 e A4 dopo il 21 giugno 2026);
- ha firmato un contratto residenziale non transitorio (legge 431/1998) per l’intero appartamento, con una persona fisica, registrato e conforme all’Accordo territoriale. Per il canone concordato serve l’attestazione delle associazioni di categoria.
Il rimborso copre i mesi del 2026 successivi alla firma del contratto. La domanda va inviata via PEC al Comune entro il 30 dicembre 2026. Attenzione: i contratti transitori e le formule a medio termine non danno diritto al contributo.
Keybox vietate e check-in
Dal 25 febbraio 2025 Firenze vieta le keybox e le tastiere che permettono di entrare senza la presenza dell’host, con una multa di 400 euro (AGI). In ogni caso l’ospite va identificato di persona o in video in tempo reale: come organizzarlo è spiegato nella guida su check-in e identificazione degli ospiti.
CIN, Questura e tasse
Valgono anche le regole nazionali: CIN negli annunci e sull’immobile, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, cedolare secca al 21% su un appartamento e al 26% sul secondo, imposta di soggiorno da riscuotere e versare al Comune. Per confrontare le regole con quelle di altre città c’è la guida alle normative locali. Per il tuo caso specifico rivolgiti al Comune di Firenze e a un commercialista.
Come scegliere un property manager a Firenze
- Il mio immobile è in zona bloccata? La mia autorizzazione è in regola? È la prima domanda: un gestore serio verifica la tua posizione amministrativa prima di proporti un contratto.
- L’alloggio rispetta i requisiti del regolamento? Superfici minime, impianti, CIN esposto: chiedi cosa va adeguato entro il 2028 e quanto costa.
- Chi segue autorizzazione, registro comunale e imposta di soggiorno? A Firenze tre violazioni accertate fanno perdere l’autorizzazione: la burocrazia fa parte del lavoro. Chiedi se è inclusa nel prezzo.
- Come fate il check-in? La legge chiede di identificare l’ospite di persona o con un collegamento video in tempo reale: fatti spiegare chi c’è all’arrivo e a che ora.
- Cosa include la commissione? Pulizie, biancheria, manutenzione e check-in possono essere compresi o fatturati a parte. Confronta il netto, non la percentuale. Qui trovi un confronto tra property manager, agenzia e gestione fai da te.
- Posso vedere i numeri di un immobile simile al mio? Occupazione e ricavo netto reale di un appartamento comparabile, nella stessa zona, valgono più di ogni stima.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Firenze. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.