Il mercato degli affitti brevi a Venezia
Venezia è un caso unico. I dati Eurostat del 2022 contano circa 3,3 milioni di notti all’anno in affitto breve nel Comune, pari a 13,3 notti per residente: il valore più alto tra le città italiane e il secondo tra le grandi mete europee, dopo Lisbona. Nella città storica, secondo il contatore dei posti letto del collettivo Ocio riportato dalla Nuova Venezia, a inizio ottobre 2026 i posti letto turistici erano 52.704, contro 47.239 residenti registrati a settembre. Solo tra il 2023 e il 2024 nel Comune hanno aperto circa cinquemila posti letto extralberghieri in più, concentrati soprattutto nel centro storico.
Per un proprietario questo significa una domanda forte quasi tutto l’anno (Carnevale, Biennale, Mostra del Cinema, Redentore, oltre al flusso costante), ma anche un contesto politico in cui il tema degli affitti brevi resta aperto e regole nuove possono arrivare.
Le regole da conoscere prima di affidare l’immobile
Venezia può limitare gli affitti brevi, ma non lo ha ancora fatto
Dal luglio 2022 una norma nazionale, il cosiddetto emendamento Pellicani, permette solo al Comune di Venezia di regolare le locazioni turistiche con un proprio regolamento. È un caso unico in Italia: le altre città devono passare da leggi regionali o norme urbanistiche.
Ecco cosa è successo da allora:
| Data | Fatto | Esito |
|---|---|---|
| Ottobre 2024 | La Giunta presenta un regolamento sperimentale: oltre 120 giorni di affitto all’anno servono iscrizione a un registro con SCIA, check-in di persona e reperibilità 24 ore su 24 | Mai votato dal Consiglio |
| Settembre 2025 | La maggioranza rinvia il regolamento alla nuova amministrazione | Rinviato |
| 26 marzo 2026 | Il Consiglio blocca con una questione pregiudiziale la moratoria di due anni sulle nuove aperture proposta dall’opposizione | Rinviata alla nuova consiliatura |
| 2026 | Si insedia il nuovo sindaco Simone Venturini | Nessun nuovo regolamento a ottobre 2026 |
Quindi, a ottobre 2026 a Venezia non c’è nessun limite di giorni, nessun registro comunale obbligatorio e nessun blocco delle nuove aperture per le locazioni turistiche. Diffida delle guide che presentano la regola dei 120 giorni o l’“opzione premium” come già in vigore.
Attenzione a non confondere: la delibera cosiddetta blocca alberghi vieta i cambi di destinazione d’uso verso l’albergo nella città storica, ma non riguarda le locazioni turistiche, che oggi non richiedono un cambio d’uso. Il 15 ottobre 2026 la maggioranza si è impegnata a estenderla alla Giudecca e a Murano.
La proposta di referendum
Nell’estate 2026 il movimento civico Tutta la città insieme ha annunciato un referendum comunale sugli affitti brevi. Il percorso previsto: un comitato promotore di cento cittadini, il giudizio di ammissibilità sul quesito e poi la raccolta di 5.000 firme autenticate. Parte dell’opposizione ha espresso dubbi sull’ammissibilità e a fine estate il quesito non era ancora stato reso pubblico. Per ora è solo una proposta, ma conferma che il tema resta al centro della politica cittadina.
Cosa significa per te: oggi puoi affittare liberamente, ma conviene lavorare come se le regole potessero cambiare. Quando altre città hanno introdotto limiti, chi era già attivo e in regola è stato tutelato meglio. Tenere in ordine CIN, comunicazioni e imposta di soggiorno è il modo più semplice per non trovarsi scoperti.
I controlli: Venezia fa sul serio
Nel 2026 il Nucleo di Polizia tributaria della Polizia locale e la Guardia di Finanza hanno fatto controlli mirati sulle locazioni turistiche, e i risultati mostrano quali sono gli errori più comuni:
- 2 giugno 2026, centro storico: 14 attività controllate, 12 irregolari, oltre 26.000 euro di sanzioni. A Cannaregio quattro appartamenti dichiarati come locazioni turistiche erano in realtà gestiti come dépendance di un albergo vicino (oltre 16.000 euro a una società). Un’altra locazione non era registrata presso la Regione (2.000 euro) e cinque erano senza CIN.
- Agosto 2026, Murano: 14 strutture controllate, 11 irregolari, 6.267 euro di sanzioni e 7 diffide.
| Violazione trovata | Sanzione applicata |
|---|---|
| CIN mancante | 1.600 euro per struttura |
| CIN non esposto nell’alloggio o al pubblico | diffida |
| Rilevatori di gas e monossido di carbonio assenti, estintore non revisionato | 1.200 euro a verbale |
| Mancata comunicazione di chiusura dell’attività alla Regione (L.R. Veneto 11/2013, art. 33) | 667 euro |
| Locazione non registrata presso la Regione | 2.000 euro |
| Televisori non dichiarati | verbale per il canone RAI speciale |
Rilevatori e estintore sono obbligatori in tutta Italia insieme al CIN: trovi l’elenco completo nella guida al codice CIN, e una lista dei controlli da fare prima di ogni stagione nella checklist di manutenzione programmata. Il Comune ha detto che i controlli continueranno su tutto il territorio, isole comprese.
Il contributo di accesso
Nei giorni stabiliti dal Comune, chi visita la città antica in giornata paga il contributo di accesso. Nel 2026 si è applicato in 60 giornate tra il 3 aprile e il 26 luglio; dal 27 luglio la sperimentazione 2026 è chiusa. Tornerà nel 2027, con giornate da fine marzo al 15 agosto, dalle 8:30 alle 16:30, e modalità che il Comune comunicherà entro il 31 dicembre 2026.
Chi pernotta in una struttura ricettiva del Comune è esente, ma deve registrarsi sul portale cda.ve.it e conservare il QR code per i controlli. Un buon gestore lo spiega agli ospiti prima dell’arrivo: evita multe e recensioni negative.
Regole regionali e nazionali
- Comunicazione dell’attività alla Regione Veneto (L.R. 11/2013, art. 27-bis), compresa la chiusura temporanea o definitiva.
- CIN esposto negli annunci e all’esterno dell’immobile, con rilevatori di gas e monossido ed estintori.
- Comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo.
- Imposta di soggiorno comunale da riscuotere e versare.
- Cedolare secca al 21% su un appartamento e al 26% sul secondo; dal 2026 attività d’impresa se affitti a breve più di due appartamenti. I dettagli sono nella guida fiscale agli affitti brevi.
Per confrontare Venezia con le altre città c’è la guida alle normative locali sugli affitti brevi. Per il tuo caso specifico rivolgiti al Comune di Venezia e a un commercialista.
Come scegliere un property manager a Venezia
- Siete in regola con CIN, Regione e Questura per tutti gli immobili che gestite? Con controlli così frequenti, chiedi come verificano gli adempimenti e chi paga se arriva una sanzione per un loro errore.
- Come gestite logistica e pulizie via acqua? A Venezia biancheria e pulizie viaggiano in barca: costi e tempi sono diversi da qualsiasi altra città. Chiedi se sono inclusi.
- Come fate il check-in? L’ospite va identificato di persona o con un collegamento video in tempo reale: fatti spiegare chi lo accoglie e a che ora.
- Come informate gli ospiti sul contributo di accesso e sulle regole della città? Una risposta vaga è un segnale di inesperienza.
- Cosa succede con l’acqua alta? Un gestore veneziano ha una procedura: avvisi agli ospiti, passerelle, eventuali rimborsi.
- Cosa include la commissione e posso vedere i dati di un immobile simile? Confronta il netto, non la percentuale, sestiere per sestiere. Qui trovi un confronto tra property manager, agenzia e gestione fai da te.
Come costruiamo questa classifica
L’elenco raccoglie property manager e agenzie con un servizio di gestione affitti brevi per proprietari attivi a Venezia e Mestre. L’ordine segue la valutazione Google, ponderata sul numero di recensioni: un 5,0 con tre recensioni non supera un 4,8 con trecento. Le attività senza valutazione compaiono in fondo. Non riceviamo compensi per la posizione. Se gestisci una di queste attività e vuoi correggere i dati o aggiungere la tua scheda, scrivici.